Come revocare l’amministratore senza il consenso dell’assemblea? L’amministratore può rifiutarsi di convocare i condòmini?
L’amministratore è obbligatorio in tutti gli edifici condominiali con almeno nove proprietari. In questi casi, se l’assemblea non vi provvede, anche un solo condomino può fare ricorso al giudice affinché effettui la designazione. Nelle ipotesi in cui l’amministratore non è obbligatorio, l’unico modo per giungere alla nomina è la delibera assembleare.
Con questo articolo ci occuperemo di uno specifico argomento, corrispondente a una domanda piuttosto frequente in rete, che recita così: “Come posso sostituire l’amministratore di condominio?”. Vediamo quali strumenti offre la legge.
Come si nomina l’amministratore condominiale?
Come preannunciato, l’amministratore di condominio può essere nominato:
- dall’assemblea, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio condominiale (500 millesimi);
- dal giudice, nei casi in cui la nomina dell’amministratore, pur essendo obbligatoria, non è stata effettuata (ad esempio perché l’assemblea non riesce a mettersi d’accordo) ed, eccezionalmente, quando non si assumono i provvedimenti necessari per la gestione della cosa comune.
In quali casi è il giudice a nominare l’amministratore?
Come anticipato, nelle ipotesi in cui la nomina dell’amministratore è obbligatoria e l’assemblea non vi ha provveduto, qualsiasi condomino può ricorrere al giudice affinché colmi la lacuna.
C’è però un altro caso in cui il giudice, su ricorso anche di un solo soggetto, può nominare un amministratore: quando l’assemblea non si mette d’accordo sulla gestione dell’edificio.
Secondo la legge [1], se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria, la quale può designare un amministratore affinché “prenda in mano” la gestione dell’edificio, anche solo temporaneamente.
Insomma: il giudice può nominare un amministratore affinché sopperisca all’inerzia dei condòmini.
Come si revoca l’amministratore condominiale?
L’amministratore di condominio può essere revocato:
- dall’assemblea, con la stessa maggioranza stabilita per la nomina, cioè col voto favorevole espresso dalla maggioranza dei condòmini che rappresenta almeno 500 millesimi. La revoca può essere deliberata in qualsiasi momento, senza una specifica ragione;
- dal giudice, nelle ipotesi di gravi irregolarità, su ricorso anche di un solo condomino, qualora l’assemblea non abbia provveduto in via ordinaria.
Gravi irregolarità amministratore condominio
Costituiscono esempi di gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziale dell’amministratore:
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio;
- il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
- la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;
- la gestione secondo modalità che possono generare confusioni tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore;
- la mancata riscossione delle somme dovute al condominio e l’omissione nella presentazione di azione giudiziaria per la riscossione;
- la mancata tenuta dei registri condominiali e della documentazione inerente all’edificio [2].
Come sostituire l’amministratore convocando l’assemblea?
Come detto, è possibile sostituire l’amministratore chiedendo che l’assemblea si esprima a tal riguardo. Si ricordi che la delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.
Si pone però il problema di come convocare l’assemblea, trattandosi di una prerogativa che la legge riserva all’amministratore. E infatti, perché l’amministratore dovrebbe riunire i condòmini affinché lo revochino?
Innanzitutto, la legge dice che l’amministratore non può rifiutarsi di convocare l’assemblea se la richiesta proviene da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Se l’amministratore non dovesse provvedere entro dieci giorni, allora i richiedenti possono convocare essi stessi l’assemblea, mettendo all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore in carica.
Inoltre, la legge dice che costituisce grave irregolarità (che giustifica la revoca giudiziale) il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore.
Ciò significa che l’amministratore non può fare ostruzionismo: se gli viene chiesto di convocare l’assemblea per procedere alla sua revoca, deve immancabilmente procedere.
Come sostituire l’amministratore facendo ricorso al giudice?
Nelle ipotesi di gravi irregolarità, è possibile sostituire l’amministratore facendo ricorso al giudice. Il ricorso può essere proposto anche da un solo condomino.
Ma c’è di più: secondo la legge, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente comune, i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria.
Come cambiare amministratore condominiale: approfondimenti
Per ulteriori approfondimenti su come sostituire l’amministratore di condominio, si leggano i seguenti articoli: