Liti tra vicini di casa: come si risolvono senza andare dal giudice o dall’avvocato e quali sono i diritti che ti tutelano. 

Purtroppo i rapporti tra condomini dello stesso edificio sono assai complessi e delicati. La vicinanza, invece di unire, spesso divide. E così si litiga con una certa facilità. Ed allora come risolvere una controversia con un vicino senza dover attendere tempi lunghi e sostenere spese legali elevate?

Spesso si ritiene che, in caso litigio tra condomini, a fare da paciere debba essere l’amministratore. In realtà non è così: l’amministratore ha solo il compito di far rispettare il regolamento condominiale, tutelare le parti comuni dell’edificio e attuare le delibere assembleari. Pertanto è possibile invocare l’intervento dell’amministratore solo quando il vicino di casa, nella propria condotta molesta, violi una delle regole poste dal regolamento medesimo (ad esempio occupi un posto auto assegnato, utilizzi l’ascensore come montacarichi, occupi buona parte del tetto o del lastrico solare, faccia rumore quando il regolamento impone invece fasce orarie di assoluto silenzio). 

In tutti gli altri e più numerosi casi in cui l’amministratore non ha competenza qual è il modo migliore per risolvere una controversia con un vicino di casa? Ecco alcuni suggerimenti utili.

La mediazione 

Non c’è solo il giudice per risolvere le controversie. Ci si può rivolgere, in qualsiasi caso, a un organismo di mediazione privato che, attraverso un mediatore professionista, tenta di trovare una soluzione bonaria che chiuda la lite evitando il tribunale. 

Il mediatore è un terzo imparziale al quale si può rivolgere qualsiasi cittadino affinché convochi l’avversario e, stabilita la data per un incontro tra i due, dopo aver sentito le rispettive versioni, tenti una definizione pacifica della vertenza. 

Tanto per fare qualche esempio, potresti rivolgersi al mediatore se dal balcone del tuo vicino gocciola acqua tanto da danneggiare le tue cose; oppure se il vicino fa rumore la notte e pretendi che rispetti gli orari del silenzio durante le ore di riposo; oppure se il condomino del piano sotto il tuo ha realizzato una veranda o una tettoia che ti impedisce di affacciarti, ti toglie luce e aria, e soprattutto agevola l’ingresso dei ladri, e così via.  

Se l’accordo dinanzi al mediatore riesce, il relativo verbale diventa “titolo esecutivo” ossia un documento con lo stesso valore di una sentenza. Con la conseguenza che se una delle due parti non dovesse poi rispettare l’impegno assunto in mediazione, l’altra potrebbe agire contro di lei direttamente tramite l’esecuzione forzata e non già proponendo un nuovo processo.

Se l’accordo invece non ha buon esito, potrai poi rivolgerti al giudice.

All’incontro di mediazione non hai bisogno di farti assistere da un avvocato, salvo nei casi – che vedremo più in avanti – in cui la mediazione sia obbligatoria per legge, ossia venga prescritta come condizione per poter poi agire in processo.

L’organismo di mediazione è un soggetto privato e, come tale, deve essere pagato per la sua opera. Tuttavia la legge fissa un importo massimo per il primo incontro, pari a 40 euro, che non può essere superato. Se poi al primo incontro le parti dimostrano l’intenzione di andare avanti e di tentare un accordo, il mediatore prenderà un compenso parametrato al valore della controversia. Ciascun organismo affigge i prezzi praticati al pubblico.

La mediazione obbligatoria

Abbiamo poco fa anticipato che, in materia condominiale, la mediazione è addirittura obbligatoria in determinate materie: essa è cioè condizione per poter poi rivolgersi al giudice. In altri termini, per avviare la causa devi prima tentare la mediazione con l’assistenza del tuo avvocato.  

Dal 1° marzo 2020 gli incontri di mediazione possono essere svolti in via telematica mediante sistemi di videoconferenza, a condizione che via sia il preventivo consenso di tutte le parti coinvolte nel procedimento.

In tal caso l’avvocato, che sottoscrive con firma digitale, può dichiarare autografa la sottoscrizione apposta dal proprio cliente collegato da remoto in calce al verbale e all’accordo di conciliazione. Il verbale relativo al procedimento di mediazione è sottoscritto dal mediatore e dagli avvocati delle parti con firma digitale ai fini dell’esecutività dell’accordo.

Il procedimento di mediazione dura al massimo 3 mesi che decorrono dalla data di deposito della domanda di mediazione o dalla scadenza del termine fissato dal giudice per presentarla.

Quali sono le controversie condominiali per le quali la mediazione è obbligatoria? Vi rientrano tutte le controversie che derivano dalla violazione o dall’errata applicazione delle norme del codice civile in tema di condominio (artt. 1117-1139 c.c. e artt. 61-72 disp. att. c.c. richiamati dall’art. 71 quater disp. att. c.c.). Vi rientrano, pertanto, le questioni relative alle parti comuni dell’edificio, le migliorie, innovazioni, manutenzione e ricostruzione, quelle relative alla ripartizione delle spese, l’impugnativa delle delibere – così come lo scioglimento del condominio, la revisione dei valori dei piani e delle unità immobiliari, le infrazioni al regolamento e così via.

Come si può vedere la mediazione obbligatoria non tocca quasi mai i contrasti tra due o più condomini che restano su un piano “privato”, ossia sono da inquadrare in tema di rapporti di vicinato, e non riguardano il condomino in quanto tale. 

Le più frequenti controversie tra condomini sono:

• rumori o odori molesti;
• occupazione delle aree condominiali di oggetti o veicoli di proprietà privata;
• rumori causati dai giochi dei bambini in cortile;
• sgocciolamento causato dall’innaffiatura di piante sui balconi;
• presenza di animali nelle aree comuni e relativi danni o sporcizia;
• decoro esterno del condominio (bucato steso, lancio di mozziconi di sigaretta dai balconi, tovaglie sbattute);
• rispetto delle distanze per condizionatori, tettoie, ecc.;
• danni da infiltrazioni di acqua dovute a tubature obsolete.

L’assistenza dell’avvocato

Prima di intraprendere qualsiasi strada da soli, si può tentare di richiedere il consulto di un avvocato che, di norma, proverà ad inviare una diffida scritta al condomino al fine di scongiurare lo scontro in giudizio. 

L’avvocato diligente saprà anche convincere il cliente e la controparte a incontrarsi personalmente, con l’assistenza dei rispettivi difensori, per trovare una soluzione bonaria. 

In ogni caso, all’avvocato ci si può rivolgere anche per una semplice consulenza.

Il ricorso al giudice

Il giudice è sempre il miglior arbitro, anche se il procedimento è lungo e costoso. Per le controversie di minor valore decide il giudice di pace. In particolare è competente per:

• le cause relative ad apposizione di termini ed osservanza delle distanze stabilite dalla legge, dai regolamenti o dagli usi riguardo al piantamento degli alberi e delle siepi;
• cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case;
• cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni che superino la normale tollerabilità.

In tutti gli altri casi bisogna rivolgersi al tribunale. 

Tanto davanti al giudice di pace quanto al tribunale c’è sempre bisogno dell’avvocato salvo, nel primo caso, per le questioni di valore fino a 1.100 euro.

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