Convocazione della riunione di condominio: i casi in cui anche un singolo condomino può procedere senza autorizzazione dell’amministratore.

Anche chi non vive in condominio sa che l’assemblea è convocata dall’amministratore, mediante avviso tempestivamente recapitato a ogni proprietario. In realtà, la legge stabilisce che anche i condòmini possano convocare l’assemblea, ma solo in alcune ipotesi tassativamente previste dal Codice civile. Approfondiamo la questione rispondendo alla seguente domanda: “Come posso convocare un’assemblea condominiale?”.

Come si convoca l’assemblea di condominio?

Secondo la legge, l’assemblea condominiale deve essere convocata per iscritto, mediante comunicazione da trasmettere a ogni avente diritto almeno cinque giorni prima della riunione, a mezzo pec, raccomandata, fax o consegna a mano.

Il mancato rispetto anche di una soltanto di tali formalità costituisce un vizio della deliberazione, la quale può essere impugnata entro trenta giorni per chiederne l’annullabilità.

L’avviso di convocazione deve necessariamente contenere l’indicazione degli argomenti posti all’ordine del giorno, la data della riunione in prima e in seconda convocazione, nonché l’eventuale piattaforma telematica nel caso di adunanza in modalità telematica.

Chi convoca l’assemblea condominiale?

L’assemblea condominiale viene convocata dall’amministratore, seguendo le modalità viste nel precedente paragrafo.

Se il condominio è privo di amministratore, allora ciascun condomino potrà procedere a tanto, sempre nel rispetto delle regole sopra analizzate.

In sintesi, se il condominio non ha l’amministratore (ad esempio, perché la nomina non è obbligatoria oppure perché non si è provveduto alla sostituzione di quello revocato), ogni condomino è legittimato a convocare l’assemblea.

I condòmini possono chiedere la convocazione dell’assemblea?

Anche in presenza dell’amministratore, i condòmini possono chiedere la convocazione dell’assemblea.

L’amministratore, però, è obbligato ad assecondare la richiesta solamente se questa proviene da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione, secondo le consuete modalità.

Un singolo condomino può convocare l’assemblea?

Mentre in via ordinaria la convocazione spetta all’amministratore di condominio ovvero almeno a due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, vi sono alcuni casi eccezionali nei quali anche un solo condomino può richiedere ovvero convocare l’assemblea, pur in presenza di un amministratore in carica.

Per la precisione:

• il condomino può richiedere ovvero, di fronte all’inerzia dell’amministratore, convocare l’assemblea quando è necessario far cessare attività poste in essere in violazione della destinazione d’uso delle parti comuni, anche attraverso l’esperimento di azioni giudiziarie [1];
• l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni volte ad approvare specifiche innovazioni, come il risparmio energetico o l’introduzione di apparati relativi alle telecomunicazioni [2]. La richiesta presentata dal condomino deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti;
• il singolo condomino può procedere alla richiesta/convocazione qualora emergano gravi irregolarità nella gestione dell’amministratore, finanziarie o fiscali in generale, come ad esempio la mancata apertura o la mancata utilizzazione di un conto corrente intestato al condominio [3]. In tal caso si può procedere nell’assemblea alla revoca dell’amministratore.

Come posso convocare l’assemblea di condominio?

Nei casi appena elencati, anche un solo condomino può imporre la convocazione all’amministratore, oppure sostituirsi ad esso in caso di inerzia.

In quest’ultima ipotesi, egli dovrà inviare personalmente gli avvisi di convocazione a tutti gli altri proprietari, avendo cura di rispettare le regole descritte nel primo paragrafo, e cioè:

• trasmettere l’invito a mezzo pec, raccomandata, fax o consegna a mani, salvo che i condòmini accettino uno strumento diverso (ad esempio, un’email ordinaria);
• rispettare il termine di cinque giorni precedenti la riunione in prima convocazione;
• specificare nell’avviso gli argomenti posti all’ordine del giorno, data e ora dell’adunanza ed eventuale piattaforma elettronica se questa si svolgerà in videocollegamento.

All’interno dell’avviso di convocazione può già essere predisposto un modello di delega di cui ogni condomino potrà avvalersi per farsi sostituire.