Quando si possono evitare i versamenti d’imposta se l’inquilino non paga le mensilità dovute. Grazie a una riforma legislativa non bisogna più attendere la convalida dello sfratto. 

La crisi economica ha fatto aumentare le morosità nel pagamento dei canoni di locazione. Così parecchi proprietari non riescono a riscuotere il corrispettivo. Oltre al danno che il mancato incasso provoca, c’è anche la beffa di dover versare le imposte allo Stato, che considera comunque come redditi di locazione quelli maturati nel periodo anche se l’inquilino non li ha pagati. E il Comune richiede anche il pagamento dell’Imu.

Ma esistono dei rimedi per fronteggiare questi fenomeni: vediamo come non pagare le tasse sui canoni di affitto non percepiti. È infatti possibile non versare le imposte se i canoni non vengono regolarmente incassati. Ma occorrono determinate condizioni: il proprietario locatore deve agire, chiedendo la risoluzione del contratto o intimando lo sfratto per morosità. A quel punto potrà non versare l’Irpef conteggiata sull’ammontare dei canoni dovuti in base al contratto di affitto ma che in realtà non gli sono pagati. E c’è di più: potrà anche recuperare le eventuali imposte già pagate sui canoni non percepiti.

Canoni di affitto non riscossi: sono tassati?

Innanzitutto va evidenziato che i canoni di locazione dovuti in base al contratto stipulato tra il proprietario e l’inquilino vanno riportati nella dichiarazione dei redditi anche quando non sono stati materialmente incassati. Essi infatti, per espressa previsione di legge [1] rientrano comunque nella base imponibile «indipendentemente dalla loro percezione».

Perciò quelle somme “fanno reddito” a prescindere dall’effettivo incasso. E il loro ammontare è soggetto a tassazione in base alle consuete aliquote Irpef dovute sul reddito complessivo, in cui rientrano i redditi dei fabbricati. Non conta nemmeno il fatto che il proprietario abbia optato per la cedolare secca: le regole rimangono le stesse, a parte le minori aliquote di favore concesse in tali casi sui redditi di locazione.

Come non pagare tasse sui canoni non incassati

La regola generale, che obbliga a pagare le tasse anche sui canoni non incassati, ha un’importante eccezione: la medesima norma prosegue affermando che, quando si tratta di immobili ad uso abitativo, i canoni di locazione non percepiti «non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento».

Questo significa che per smettere di pagare le tasse sui canoni non incassati dovrai, in alternativa:

1. intimare all’inquilino lo sfratto, instaurando l’apposita procedura giudiziaria che si concluderà, in caso positivo, con l’emissione di un provvedimento di convalida da parte del giudice;
2. chiedere formalmente all’inquilino di saldare il dovuto, preannunciando di voler risolvere il contratto di locazione: si può fare intimando una diffida ad adempiere entro un breve termine,  avvertendo che in caso di mancato pagamento il contratto si intenderà risolto;
3. utilizzando, se è prevista nel contratto, la clausola risolutiva espressa, che consente lo scioglimento automatico del vincolo quando la morosità supera i limiti stabiliti (ad esempio, due mesi di ritardo, o 20 giorni dalla scadenza di ciascuna rata mensile).

L’intimazione di sfratto per morosità

il Decreto “Crescita” [2] ha stabilito che, dal 1° gennaio 2020 in poi, è possibile non dichiarare i canoni non percepiti sin dal momento in cui l’intimazione di sfratto per morosità è stata notificata al conduttore dell’immobile (cioè a colui che detiene i locali dati in affitto). Dunque lo stop alla tassazione arriva molto prima dell’emissione della convalida di sfratto esecutivo da parte del giudice, che richiede almeno qualche mese.

Si sa che occorre parecchio tempo per sfrattare un inquilino che non paga. Ora invece, grazie alle nuove norme, è diventato possibile anticipare l’esenzione fiscale sui canoni di locazione che non sono stati incassati rispetto al momento della convalida dello sfratto, che arriva parecchio tempo dopo rispetto all’insorgere della morosità dell’inquilino.

È un importante sollievo per il proprietario, al quale basterà intimare lo sfratto per interrompere l’obbligo di dichiarazione dei canoni non percepiti e di pagamento delle relative imposte.

Marco intima a febbraio 2023, con una lettera raccomandata inviata dal suo avvocato, lo sfratto per morosità al suo inquilino. Poi ottiene dal giudice la convalida esecutiva, che arriva soltanto ad ottobre, 8 mesi dopo. Ma già dal momento in cui l’inquilino ha ricevuto l’intimazione di sfratto – poniamo, a marzo – il proprietario potrà evitare di dichiarare tutti i canoni non percepiti e su di essi non dovrà più pagare le tasse.

Ingiunzione di pagamento e risoluzione del contratto

La risoluzione del contratto di locazione, salvi i casi che ti abbiamo descritto poc’anzi, richiede un preavviso di scadenza in base a quanto stabilito nell’accordo e comunque non inferiore a 6 mesi (leggi: “Disdetta di affitto anticipata“).

Ma proprio nelle due ipotesi che ti abbiamo menzionato – la diffida ad adempiere e la clausola risolutiva espressa – il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza e ciò vale come «ingiunzione di pagamento»: è l’altra ipotesi che consente di non pagare le tasse sui canoni non percepiti, a partire dal momento in cui l’ingiunzione si è perfezionata con la notifica al debitore.

Il primo rimedio, invece, cioè la diffida ad adempiere, è praticabile in tutti casi in cui il contratto non prevede già, con un’apposita clausola risolutiva espressa, la possibilità di scioglimento automatico in caso di inadempienze nei pagamenti. Facciamo degli esempi.

Giovanni ha un inquilino che non gli paga l’affitto da 6 mesi; così gli invia una lettera raccomandata A/R contenente la diffida ad adempiere, comunicandogli che se non verserà il dovuto entro 15 giorni il contratto di locazione si intenderà risolto. Dal momento in cui l’inquilino riceve la raccomandata (la data è riportata nella cartolina restituita al mittente) Giovanni non dovrà più indicare i successivi canoni non incassati nella dichiarazione dei redditi.

Il contratto di locazione sottoscritto e registrato tra il proprietario Enzo e l’inquilino Stefano prevede che il contratto sarà automaticamente risolto se si verifica il mancato pagamento di 2 mensilità di affitto. Valendosi di questa clausola, Enzo invia una raccomandata a Stefano per evidenziargli il mancato rispetto della scadenza pattuita e comunicargli lo scioglimento del contratto. Dalla data di ricezione Enzo potrà evitare di riportare i canoni non percepiti in dichiarazione dei redditi.

Canoni non incassati: cosa dichiarare all’Agenzia delle Entrate

La documentazione riguardante l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione, o quella dell’intimazione di pagamento o della procedura instaurata per lo sfratto, potrà essere prodotta all’Agenzia delle Entrate al fine di dimostrare, in caso di contestazioni, di aver posto in essere le iniziative necessarie per evitare l’obbligo dichiarativo dei canoni non percepiti.

In tutti i casi in cui si possono non pagare le tasse sui canoni di affitto non incassati rimane fermo l’obbligo per il proprietario di riportare in dichiarazione dei redditi la rendita catastale immobiliare, rivalutata del 5%: su tale importo l’Irpef rimane dovuta, al pari degli appartamenti sfitti.

Restituzione di imposte versate su canoni d’affitto non incassati

Cosa succede se le imposte calcolate in base ai canoni non riscossi erano già state versate, perché ad esempio, la morosità era già conclamata rispetto ai termini di presentazione della dichiarazione dei redditi e di calcolo e versamento del dovuto? In questi casi il proprietario che ha già versato l’Irpef comprendente queste quote ha diritto ad un credito d’imposta di pari ammontare: potrà quindi recuperare l’importo compensandolo, nell’apposita sezione del modello F24, in diminuzione sui successivi versamenti tributari da eseguire. L’eventuale eccedenza potrà essere chiesta a rimborso (leggi “come essere rimborsati dal Fisco”).

Approfondimenti

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