Tutti i modi per porre fine alla comproprietà su un immobile: dalle soluzioni amichevoli a quelle giudiziali.

Sei comproprietario di un appartamento insieme ad alcuni amici. Anni fa, avevate acquistato l’immobile, che si trova in una città diversa da quella in cui risiedete, per consentire ai vostri figli di avere un posto comodo in cui abitare mentre frequentavano l’università. Ora, i ragazzi si sono laureati e alcuni di loro sono tornati a casa, mentre altri hanno trovato lavoro altrove. L’immobile, per quel che ti riguarda, non serve più e costituisce un peso, visto che per esso devi pagare le tasse e alcune utenze rimaste attive. Hai proposto agli altri comproprietari di venderlo, ma sono incerti sul da farsi e perdono tempo. Eppure, tu vorresti uscire da questa situazione. Come liberarsi da una casa cointestata? Prosegui nella lettura di questo articolo: esamineremo tutte le soluzioni, compresa quella, certamente estrema, di rivolgersi al tribunale.

Cessione della propria quota a un comproprietario

Il modo più semplice e immediato per porre fine alla comproprietà di un immobile è quello di cedere la propria quota. A tal proposito, le situazioni che possono configurarsi sono le seguenti:

• vendita [1] della quota a un singolo comproprietario. Può essere che tra i cointestatari ve ne sia uno interessato a disporre di una porzione maggiore dell’immobile. Si tratta di una situazione che presenta dei vantaggi, visto che a una quota più consistente corrispondono anche maggiori diritti nell’utilizzo del bene;
• vendita della quota a tutti i comproprietari o ad alcuni di essi. All’acquisto potrebbero anche avere interesse alcuni cointestatari, che in questo modo avrebbero una maggiore porzione del bene; oppure possono essere tutti disponibili all’acquisto, che consentirebbe loro di ampliare il diritto di ciascuno a fronte di una spesa da dividere in tanti;
• donazione [2] della quota a tutti i comproprietari, ad alcuni o a uno di essi. Si tratta di un’opzione meno vantaggiosa, visto che chi dona non riceve nessun corrispettivo. Tuttavia, in alcuni casi, può valerne la pena, se si ha un rapporto affettivo con i donatari, tale da giustificare questa scelta. D’altro canto, a fronte di una simile proposta, i comproprietari potrebbero essere orientati ad accettare. Però è necessario il loro espresso consenso: infatti la donazione non è un atto unilaterale, ma richiede l’accordo delle parti interessate, cioè il donante e uno o più donatari. Inoltre questo atto richiede, a pena di nullità, un rogito notarile, che ha i suoi costi a carico di chi riceve il bene.

Cessione della propria quota a terzi

Se nessuno dei comproprietari vuole acquisire la quota tramite vendita o donazione, è possibile cercare terze persone interessate a questa operazione.

Di solito, non è facile trovare questo tipo di disponibilità, perché pochi sono orientati a diventare comproprietari di qualcosa insieme a sconosciuti. Tuttavia, è possibile riuscirci se si verifica, ad esempio, una delle seguenti situazioni:

• l’immobile è pregiato. In tal caso, diventarne comproprietari può essere considerato un buon investimento;
• il potenziale acquirente conosce gli altri comproprietari;
• essere proprietario di una quota risulta utile a qualcuno. Si pensi a chi ha un figlio universitario e avrebbe interesse ad acquistare parte di un immobile nella città in cui ha sede l’ateneo;
• chi acquista lo fa pianificando di acquisire in futuro, poco alla volta, le altre quote.

Insomma, vendere a terze persone non è facile ma è comunque possibile, facendo un’accurata ricerca di soggetti che potrebbero essere interessati all’acquisto in ragione di particolari situazioni.

Se non si riesce a vendere resta, anche in questo caso, la possibilità di donare la quota a qualcuno. Ovviamente, non potrà trattarsi di uno sconosciuto ma di una persona cara, come un parente o un amico, che si vuole agevolare senza ricevere nulla in cambio. Come abbiamo già detto, in questo caso, è necessario il consenso del destinatario della donazione.

Casa cointestata: vi è diritto di prelazione degli altri comproprietari?

Ci si potrebbe chiedere, a questo punto, se i comproprietari abbiano una prelazione rispetto alla vendita di una quota dell’immobile.

La prelazione consiste nel diritto a essere preferiti rispetto ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione di un contratto. Le parti interessate sono:

• il prelazionante, cioè colui che deve stipulare il contratto;
• il prelazionario, vale a dire il soggetto titolare del diritto.

Quando intende concludere il contratto in questione, il prelazionante deve prima interpellare il prelazionario comunicandogli le relative condizioni. Se quest’ultimo accetta, il prelazionante dovrà concludere il contratto con lui; in caso contrario, sarà libero di rivolgersi ad altri.

Nella vendita della quota di un immobile non è previsto il diritto di prelazione a favore dei comproprietari, a meno che non siano coeredi. In tal caso, si parla di prelazione ereditaria [3].

Liberarsi di una casa cointestata: la divisione giudiziale

Abbiamo visto come liberarsi di una casa cointestata ricorrendo a soluzioni amichevoli. Cosa fare se, invece, né gli altri comproprietari né terze persone vogliono acquistare la quota o riceverla in donazione?

In questa ipotesi, l’unica strada percorribile è quella della divisione giudiziale [4]. Si tratta di un procedimento che ha lo scopo di porre fine alla comunione sull’immobile. Non si può costringere nessuno ad essere forzatamente proprietario di un bene, meno ancora insieme ad altri.

A tal fine, occorre rivolgersi al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile con l’assistenza di un avvocato.

La causa si inizia chiamando in giudizio gli altri comproprietari. Il giudice, come prima cosa, interpella questi ultimi per conoscere le loro intenzioni: può essere, infatti, che tutti o alcuni siano giunti alla determinazione di acquistare la quota.

In caso di diniego dei cointestatari, il magistrato nomina un consulente tecnico d’ufficio (Ctu). Si tratta di un esperto (che nel caso specifico sarà un ingegnere, un architetto o un geometra), scelto tra i nominativi presenti in un apposito elenco.

Il tecnico avrà il compito di valutare la possibilità della materiale divisione dell’immobile in diverse parti, corrispondenti al valore delle quote di ognuno. Questo è praticabile, ad esempio, nel caso di una palazzina a più piani; è invece improponibile quando l’immobile in questione è un appartamento.

Se la divisione fisica del bene non è possibile, il giudice ne dispone la vendita, che avviene con un sistema di asta pubblica. Se la casa viene aggiudicata a un compratore il prezzo, dal quale dovranno essere sottratte le spese di procedura, viene diviso tra i comproprietari in ragione delle rispettive quote.

Va però considerato che questa soluzione non sempre si rivela conveniente: infatti il prezzo di vendita di un bene messo all’asta, per via dei successivi ribassi, risulta sempre inferiore rispetto a quello di mercato. Come sempre, il maggiore vantaggio si ottiene quando si riesce a trovare un’intesa. Ciò a maggior ragione se si considera che lo stesso risultato di una divisione giudiziale si può realizzare incaricando un tecnico di fiducia e dividendo l’immobile in più porzioni, oppure vendendolo di comune accordo.

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