Disciplina, norme, procedure sulla locazione di immobili. Come risolvere il rapporto contrattuale prima del previsto? E se il termine di rinnovo è scaduto?

Hai una casa in affitto e devi trasferirti per lavoro in un’altra Regione: ti trovi in una situazione di imbarazzo perché devi lasciare il tuo appartamento e devi trovare una nuova dimora. Come puoi recedere dal contratto senza pagare penali o somme eccessive? Come interrompere l’affitto prima della scadenza naturale del termine?

Il contratto di locazione non ha durata illimitata. Trattandosi di un rapporto consensuale, la sua esistenza si giustifica finché lo desiderano le parti. Viceversa, non ha ragione di essere mantenuto in vita.

Le ipotesi di interruzione del rapporto contrattuale sono molteplici: a ciascuna si applica una differente prescrizione di legge. In tutti i casi resta ferma la possibilità delle parti di modificare l’importo del canone periodico, di prevedere una sua dilazione nel tempo o di accordarsi diversamente in caso di difficoltà economiche.

Scadenza naturale

Il contratto può estinguersi per scadenza naturale del termine. In altre parole, compiutosi il periodo di tempo previsto dalle parti all’interno dell’accordo, l’immobile viene considerato libero e deve essere restituito dall’inquilino al proprietario.

La maggior parte dei contratti prevede il rinnovo automatico (ad esempio, per la locazione a uso abitativo è individuato un periodo di 4 anni + 4 anni). Per impedire che ciò si verifichi è necessario comunicare al proprietario l’intenzione di liberare la casa. In altri termini, l’affittuario deve inviare una raccomanda a/r (di solito, salvo diverso accordo, sei mesi prima della scadenza) per informare il locatore delle sue intenzioni (o viceversa).

Recesso anticipato

Può capitare che, in costanza di rapporto contrattuale (quando cioè la scadenza del termine non è immediata), l’inquilino abbia la necessità di recedere anticipatamente dall’accordo sottoscritto con il proprietario (così come può verificarsi l’ipotesi inversa). Anche in questo caso, per trovare la soluzione specifica al caso concreto, occorre guardare al contenuto del patto e verificare come le parti hanno disciplinato tale eventualità.

La regola che viene generalmente applicata è quella del preavviso annuale o semestrale: è cioè necessario comunicare all’altra parte la propria intenzione di chiudere la relazione prima del previsto. Per tutto il periodo del preavviso, anche se si lascia materialmente l’immobile, l’inquilino è comunque tenuto a pagare il canone; dal canto suo, se il recesso è attivato dal proprietario, questi potrebbe essere obbligato a indennizzare il danno (pensa, ad esempio, all’indennità di avviamento per gli esercizi commerciali).

Sospensione

Un’ipotesi speciale di risoluzione anticipata dell’affitto è quella della causa di forza maggiore: in tal caso, si verifica un evento straordinario e imprevedibile che rende eccessivamente costosa la prestazione (pensa, ad esempio, a una pandemia che blocca le attività produttive per un lungo periodo di tempo).

Tale circostanza, peraltro, giustifica il ricorso anche a una strategia diversa, ossia la sospensione degli effetti del contratto: in tal caso, il rapporto, pur rimanendo in vita, cessa di produrre la sua efficacia per il periodo di tempo convenuto tra le parti. Della sospensione occorre dare comunicazione all’Agenzia delle Entrate, anche attraverso la procedura telematica: in tal modo si riduce l’ammontare delle tasse annuali da pagare.

Contratto di affitto: che cos’è?

Con il termine affitto, nel gergo comune, si fa riferimento al contratto di locazione. Si tratta del rapporto che consente a due parti (il proprietario e l’inquilino) di accordarsi sulle modalità di utilizzo di un bene immobile.

In particolare, ci troviamo di fronte a un contratto a prestazioni corrispettive (cioè con un reciproco beneficio):

• da un lato il locatore utilizza il suo appartamento per trarne un guadagno mensile (e, quindi, un profitto annuale);
• dall’altro lato, l’affittuario fissa la propria residenza senza dover affrontare i costi dell’acquisto di una casa.

La disciplina della locazione è contenuta sia nel Codice civile sia in leggi speciali introdotte per regolare puntualmente le diverse ipotesi contrattuali. In linea di massima, è possibile affermare che il patto deve essere stipulato con il consenso di tutte le parti coinvolte e deve essere:

• redatto in forma scritta: un accordo che presenta una forma diversa (pensa, ad esempio, a un contratto orale) non è valido;
• registrato presso l’Agenzia dell’Entrate: entrambe le parti o una soltanto devono provvedere al deposito dell’atto presso l’ente di riscossione dei tributi competente per territorio (ossia del luogo in cui ha sede l’immobile);
• sottoposto al pagamento delle tasse imposte per legge: il proprietario deve versare i tributi previsti per il guadagno percepito ed entrambe le parti devono sostenere i costi della rivalutazione Istat.

Qual è il contenuto del contratto di locazione?

Il contratto di locazione ha un contenuto obbligatorio (ossia indispensabile) e uno eventuale (e, quindi, facoltativo). In altri termini, se l’accordo manca delle clausole imposte per legge viene considerato invalido, ossia, a seconda dei casi, nullo o annullabile.

Gli elementi essenziali variano a seconda della tipologia contrattuale adottata e del bene oggetto di locazione. Infatti, la distinzione fondamentale, in ambito giuridico, è tra:

• contratto di locazione a uso abitativo: ha ad oggetto un immobile utilizzato per viverci;
• contratto di locazione a uso commerciale: ha ad oggetto un immobile destinato ad attività commerciale (pensa, ad esempio, a un negozio di abbigliamento);
• contratto di affitto in senso proprio: ha ad oggetto beni mobili, immobili, universalità di mobili avente carattere produttivo (pensa, ad esempio, all’azienda di un’impresa).

Quali sono gli elementi essenziali del contratto?

In linea di massima gli elementi essenziali del rapporto di locazione sono i seguenti:

• data e luogo di stipula del contratto;
• generalità delle parti: l’anagrafica dei soggetti coinvolti deve essere riportata per intero (nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza);
• bene oggetto di locazione: l’immobile deve essere identificato in tutti i suoi elementi e dati catastali;
• ammontare del canone e distribuzione annuale: per fini fiscali e di trasparenza tributaria, deve essere indicato il prezzo della locazione e la periodicità del pagamento (per regola generale il canone è versato mensilmente);
• durata della locazione: eccetto casi specifici (pensa, ad esempio, all’affitto transitorio) il periodo di validità del contratto è predeterminato per legge (ad esempio, il termine minimo per le locazioni a uso abitativo è di quattro anni).

Tutti gli aspetti che non sono imposti dalla legge possono essere omessi o individuati liberamente dalle parti: in tal caso di parla di clausole eventuali o accidentali. Tra queste è possibile fare riferimento agli aspetti relativi all’interruzione del rapporto contrattuale.