Guida sulla donazione di una casa con riserva di usufrutto: norme, costi e procedure. Diritti e doveri, spese e oneri di nudo proprietario e usufruttuario.

Nella prassi dei trasferimenti immobiliari, la donazione con riserva di usufrutto è uno dei contratti più frequenti in ambito familiare. Con questo sistema si consente al donante di trasferire la proprietà di un proprio immobile mantenendo però per sé il diritto di usufrutto ossia la possibilità di utilizzarlo, abitarlo o anche darlo in affitto e lucrare sui canoni. Il donatario quindi non acquista la piena proprietà del bene ma la cosiddetta “nuda proprietà” ossia una proprietà limitata, perché tenuta a rispettare l’uso altrui del bene.

Ecco una guida dettagliata su come funziona la donazione con riserva di usufrutto. Qui di seguito vedremo come si fa l’atto di donazione, quali sono le spese che deve pagare l’usufruttuario e quali il nudo proprietario e cosa succede alla scadenza dell’usufrutto. Ma procediamo con ordine.

Che cos’è la donazione con riserva di usufrutto?

Con la donazione pura e semplice si trasferisce integralmente la proprietà di un bene, ad esempio una casa. Il donante non può più revocare la donazione (salvo rari casi di ingratitudine o di sopravvenienza del primo figlio).

Se il donante vuol sì intestare la proprietà della casa a un’altra persona (ad esempio il figlio) ma continuare a vivere nel proprio immobile può optare per la donazione con riserva di usufrutto. In questo modo trasferisce al donatario solo la nuda proprietà, mentre mantiene per sé l’usufrutto.

Questa specifica figura di donazione è regolamentata dall’articolo 796 del Codice civile. La norma si riferisce direttamente all’usufrutto, ma si estende anche ad altri diritti reali minori, come il diritto di abitazione.

È anche possibile, in teoria, cedere l’usufrutto e mantenere per sé la nuda proprietà del bene, anche se tale contratto è più raro.

Quanto dura l’usufrutto?

L’atto di donazione deve fissare la durata dell’usufrutto. Questa può essere:

• a tempo limitato, con una scadenza ben determinata;
• fino alla morte dell’usufruttuario.

Cosa succede alla scadenza dell’usufrutto?

Quando scade l’usufrutto, il nudo proprietario diventa “proprietario pieno” e quindi può utilizzare il bene in tutto e per tutto, senza alcuna limitazione.

Dunque, gli eredi dell’usufruttuario non possono rivendicare alcun diritto sul bene, neanche se con lui conviventi.

L’usufruttuario può vendere la casa?

L’usufruttuario ha ormai perso la proprietà della casa che è passata al donatario. Quindi non può venderla o cederla ad altre persone. Può però cedere il proprio diritto di usufrutto: in questo caso la durata del nuovo usufrutto non può eccedere la durata del primo.

Facciamo un esempio. Una persona cede la nuda proprietà e si riserva l’usufrutto sulla casa vita natural durante. Poi vende l’usufrutto a un’altra persona per cinque anni, ma dopo due mesi dall’atto muore. Il nuovo usufruttuario dovrà pertanto restituire la casa al nudo proprietario.

È possibile riservare l’usufrutto a un terzo dopo la morte del donante?

Sì, il donante può stabilire che, dopo la sua morte, il diritto di usufrutto spetti a una terza persona. Questo scenario è noto come “usufrutto successivo” ed è una disposizione eccezionalmente ammessa dalla legge.

Nel caso di usufrutto successivo, si crea una situazione in cui il donante detiene il primo diritto di usufrutto, mentre il secondo diritto di usufrutto è riservato a una terza persona dopo la morte del donante. Questo comporta che ci sono due donazioni distinte: una a favore del donatario e l’altra a favore del beneficiario dell’usufrutto successivo.

Il donante quindi può riservare il diritto di usufrutto non solo a sé, ma dopo di lui, anche a un’altra persona.

Ad esempio il padre può donare al figlio con riserva di usufrutto per sé e, dopo di lui, alla moglie, o anche a più persone; il marito può donare alla moglie con riserva di usufrutto per sé e dopo di sé ai figli, purché non in modo successivo tra loro. Non è invece possibile che il padre doni al figlio con riserva di usufrutto per sé e dopo di sé alla moglie e dopo la moglie a un altro figlio.

Prima della morte del donante, il terzo beneficiario dell’usufrutto successivo deve accettare formalmente la donazione a suo favore, altrimenti il diritto non sarà effettivo.

Chi sostiene le spese della casa se c’è l’usufrutto?

L’usufruttuario deve sostenere le spese che, di norma, competono all’inquilino in affitto. Pertanto:

• con riferimento alle spese condominiali, solo quelle relative ai consumi e alla gestione ordinaria;
• con riferimento alla manutenzione dell’immobile, solo le piccole spese di gestione ordinaria che non comportino opere murarie.

Le cose si invertono per quanto riguarda invece le imposte. Difatti:

• l’Imu grava sull’usufruttuario. Ma se questi vive all’interno dell’immobile e vi ha fissato la residenza potrà godere dell’esenzione. In tal caso, l’Imu non viene pagato neanche dal nudo proprietario;
• anche la Tari, ossia l’imposta sulla spazzatura, grava sull’usufruttuario.