La responsabilità dei condomini nei confronti del creditore del condominio in presenza di morosi e per i debiti lasciati dal venditore. 

Vivere in un condominio può riservare sorprese spiacevoli, come pagare per debiti non tuoi. Ciò succede in due precise circostanze. In questa guida, ti spieghiamo quando si rischia di subire conseguenze patrimoniali a causa della morosità altrui, come prevenire queste situazioni e proteggere la tua posizione finanziaria.

Il condominio non ha soldi per pagare i creditori

In un condominio, è comune trovarsi di fronte a situazioni in cui alcuni condomini non pagano le loro quote ordinarie. Questo porta ad un deficit nel bilancio condominiale, costringendo i creditori del condominio ad agire contro il condominio stesso e a chiedere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo.

Dopo 40 giorni dalla notifica all’amministratore del decreto ingiuntivo, il creditore può avviare un pignoramento. Può, in particolare, optare per due vie a propria insindacabile scelta:

• pignorare il conto corrente del condominio;
• pignorare i beni dei singoli condomini.

Entrambe queste situazioni però pongono dei problemi che devono essere affrontati separatamente.

Pignoramento del conto corrente condominiale 

La legge non impone al creditore di avviare obbligatoriamente il pignoramento del conto corrente condominiale prima di agire contro i condomini, ma questa risulta essere la scelta più conveniente visto che il conto corrente contiene denaro già liquido e di pronta apprensione. 

Di fatto però c’è un problema: se il conto corrente fosse capiente, ossia sufficiente a pagare le fatture, l’amministratore non avrebbe avuto ragioni per non corrispondere ai creditori il dovuto. Se ciò non è avvenuto è proprio perché, sul conto corrente, ci sono somme inferiori rispetto a quelle necessarie a far fronte alle obbligazioni (e ciò verosimilmente perché, in condominio, non tutti hanno pagato le quote condominiali o sono intervenute delle spese straordinarie che hanno fatto saltare i conti preventivi dell’amministratore). 

Pignoramento dei beni dei singoli condomini 

Il creditore può anche pignorare i beni dei singoli condomini. Può farlo dopo aver pignorato il conto corrente condominiale e non essere riuscito a soddisfarsi o anche come prima opzione.

Tuttavia, egli deve rispettare un iter ben preciso:

• deve prima avviare il pignoramento dei beni dei condomini morosi, quelli cioè che non hanno versato le quote millesimali, in particolare quelle destinate al pagamento della fattura specifica che ha dato luogo al pignoramento. L’elenco con l’indicazione dei nominativi deve essere fornito dall’amministratore (senza che ciò possa essere considerato una violazione della privacy dei debitori);
• se tale pignoramento risulta essere impossibile o comunque non dà buoni frutti, è possibile avviare il pignoramento nei confronti di tutti gli altri condomini. Ciascuno però risponde nei limiti delle proprie quote millesimali e non oltre. Sicché il creditore che voglia recuperare l’intero credito dovrebbe agire nei confronti di tutti i condomini.

Quando si rischia di pagare per i debiti altrui in condominio

Il primo caso in cui quindi si rischia, in condominio, di pagare per debiti altrui è quando i deficit di bilancio non consentono di pagare i creditori e questi, dopo aver tentato di pignorare i beni dei morosi, avviano l’azione esecutiva contro i condomini che invece sono in regola con i pagamenti. 

È bene fare due precisazioni in merito.

Anche l’amministratore è tenuto ad agire contro i morosi: deve farlo entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio di esercizio da parte dell’assemblea. Tuttavia non sempre l’assemblea si risolve per avviare le azioni esecutive, che sono costose e lunghe. 

Il creditore potrebbe sempre pignorare la casa dei debitori morosi. Ma non sempre tale procedura risulta essere conveniente visto che, per poche centinaia o migliaia di euro, risulterebbe essere antieconomica ed eccessivamente lunga. Inoltre ben potrebbe essere che la loro casa sia già pignorata o sia sottoposta a un’ipoteca legale della banca, il che frustrerebbe le ragioni dei creditori, consentendo loro di agire contro i condomini in regola con i pagamenti.

Poniamo il caso di Tizio, che vive in un condominio dove alcuni condomini non pagano le loro quote. I creditori decidono di pignorare il conto corrente del condominio, scoprendo che è in rosso. Così, dopo aver tentato il pignoramento verso i morosi, avviano le azioni esecutive contro gli altri condomini. 

L’acquisto di un appartamento e le spese condominiali non pagate

Quando si acquista un appartamento, è importante sapere che si è responsabili per le spese condominiali non pagate dal venditore nell’anno in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore e in quello precedente. Questo può portare a dover coprire debiti che, in realtà, non sono propri.

Poniamo il caso di Caio, che acquista un appartamento da Sempronio. Sempronio non ha pagato le spese condominiali per gli ultimi due anni. Caio, una volta effettuato l’acquisto, si trova responsabile per questi debiti.

Come tutelarsi durante l’acquisto

Per evitare di trovarsi a dover pagare debiti non propri, è fondamentale informarsi sullo stato dei pagamenti condominiali del venditore e richiedere una dichiarazione dell’amministratore che attesti l’avvenuto pagamento delle spese. Inoltre, è possibile stipulare un accordo tra le parti, in cui il venditore si impegna a coprire eventuali debiti condominiali pregressi.

Di norma i notai chiedono, tra i documenti per il rogito dell’atto di compravendita, la quietanza liberatoria dell’amministratore di condominio. Tuttavia tale documento non è obbligatorio, non condiziona cioè la validità dell’atto e, inoltre, potrebbe fotografare una situazione non attuale. 

Caio, prima di concludere l’acquisto, richiede all’amministratore del condominio una dichiarazione riguardo lo stato dei pagamenti di Sempronio. Inoltre, Caio fa inserire nel contratto di compravendita una clausola che obbliga Sempronio a coprire eventuali debiti condominiali ancora in sospeso.

Strategie per Proteggersi dai Debiti Condominiali Altrui

Per evitare di pagare debiti condominiali non tuoi, ecco alcune strategie da adottare:

Monitorare i pagamenti condominiali

Mantieniti informato sulla situazione economica del tuo condominio e assicurati che tutti i condomini paghino regolarmente le loro quote. Se noti ritardi nei pagamenti, sollecita l’amministratore a intraprendere azioni legali contro i morosi.

Richiedere garanzie al venditore

Se stai acquistando un appartamento, chiedi al venditore garanzie sul pagamento delle spese condominiali. Puoi richiedere una dichiarazione dell’amministratore e inserire clausole specifiche nel contratto di compravendita.

Stabilire un fondo di riserva

Per far fronte a eventuali situazioni di insolvenza da parte dei condomini, è utile creare un fondo di riserva che permetta di coprire temporaneamente i debiti in sospeso. Questo fondo, gestito dall’amministratore, può essere alimentato attraverso un incremento delle quote condominiali. Tuttavia la sua istituzione richiede l’unanimità dei consensi dei condomini.

Sollecitare l’assemblea condominiale per le azioni contro i morosi

Per evitare che i creditori agiscano conto chi ha già pagato i debiti è necessario fare in modo che l’amministratore si attivi per tempo nell’agire contro i morosi. Egli è tenuto a farlo entro 6 mesi dall’approvazione del piano di riparto.