Ho donato una casa a mio figlio. Ho scoperto però che in futuro avrà difficoltà nel vendere l’alloggio poiché nell’eredità è necessario includere non solo i beni presenti nel patrimonio al momento della mia morte ma anche quelli precedentemente donati e il potenziale acquirente per evitare futuri problemi desisterà dall’acquisto. Chiedo pertanto che strategie posso adottare per ovviare a questo problema.

Quanto riportato nel quesito è perfettamente vero: la donazione può essere aggredita dagli eredi che ritengono di essere stati lesi nei propri diritti sia con l’azione di riduzione, entro 10 anni dalla morte del donante, sia con l’azione di restituzione contro terzi, entro 20 anni dalla donazione.

In sintesi, si può stare tranquilli solo qualora siano passati 20 anni dalla donazione, sempreché nel frattempo non vi sia stata opposizione da parte degli eredi legittimari. L’opposizione alla donazione è un atto stragiudiziale (non è cioè una impugnazione della donazione) che può essere compiuto solo dal coniuge e dai parenti in linea retta del donante e che va notificato al donatario e trascritto nei Registri immobiliari.

Il compimento di questo atto di opposizione ha l’effetto di impedire il decorso del ventennio dopo il quale il bene donato ottiene una sorta di “affrancamento” dal fatto di esser stato oggetto di donazione.

Chiarito ciò, ci sono alcuni modi per liberare l’immobile dal “peso” della provenienza donativa. Innanzitutto, è possibile chiedere agli eredi legittimari di rinunciare all’azione di riduzione mediante atto scritto. Secondo l’art. 557 cod. civ., però, il legittimario non può rinunciare al diritto di chiedere la riduzione delle disposizioni lesive finché il donante è in vita. È invece valida la rinuncia, espressa o tacita, all’azione fatta dopo l’apertura della successione.

Un’altra soluzione è di chiedere all’erede di rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita. In pratica, con questo atto scritto il futuro erede legittimario non rinuncia all’azione di riduzione (che, come detto, può essere ricusata solo all’apertura della successione) bensì a quella di restituzione nei confronti del terzo che, nel frattempo, ha acquistato l’immobile donato (in tal senso tribunale di Pescara, sent. n. 250/2017, tribunale di Torino, sentenza n. 2298/2014).

Con la rinuncia a contestare la donazione, l’erede si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile.

La rinuncia del legittimario all’azione di restituzione dell’immobile donato è valida anche se compiuta prima della morte del donante e prima dei 20 anni dalla trascrizione della donazione. Essa, se resa con atto notarile, può essere annotata nei registri immobiliari a margine della donazione in modo da essere pubblica e conoscibile da chiunque.

Bisogna tuttavia sottolineare che con questo accordo il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà sempre rivendicare anche nei confronti del donante, si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.

Quindi, le situazioni che possono verificarsi sono le seguenti:

• se il donante è ancora in vita, il legittimario può solo rinunciare all’azione di restituzione dell’immobile, ciò vuol dire che non potrà più rivendicare il bene donato, ma può comunque agire nei confronti del donatario per ottenere (in diverso modo) la propria parte di legittima;
• se il donante è deceduto, il legittimario può rinunciare tanto all’azione di restituzione dell’immobile, quanto a quella di riduzione della legittima.

Infine, è possibile far sottoscrivere al soggetto interessato all’acquisto dell’immobile donato una polizza che protegge l’assicurato dal rischio di perdita dell’immobile, nel caso in cui venisse dichiarata la riduzione della donazione e la conseguente restituzione dello stesso.

La “polizza donazione”, quindi, copre proprio il rischio che deriva dall’acquisto di beni provenienti da donazione, assicurandone la commerciabilità e la sicurezza per il compratore. L’assicurazione dura fino alla prescrizione del diritto all’azione di restituzione, ossia 20 anni se il donante è in vita e 10 anni dalla data in cui il donante non è più in vita.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva

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