Casi di revoca giudiziale dell’amministratore e di sostituzione. Le dimissioni con o senza giusta causa. 

Di solito, l’amministratore di condominio viene estromesso tramite una votazione dell’assemblea che, alla scadenza del mandato (di durata annuale), non ne rinnova la nomina. In quella stessa sede viene eletto un sostituto (diversamente, il dimissionario resta in carica per la gestione ordinaria fino a materiale sostituzione). 

Ma non è detto che il condominio debba attendere lo spirare dell’anno prima di procedere alla sostituzione del professionista, potendovi provvedere prima anche in assenza di valide ragioni. 

Cerchiamo di comprendere allora, più nel dettaglio, come estromettere un amministratore di condomino e quali sono le cause che possono giustificare il suo allontanamento.

Quando l’amministratore di condominio è obbligatorio

Negli edifici con più di otto condòmini la legge stabilisce che l’assemblea deve nominare un amministratore. Se non vi provvede, la nomina viene fatta dal giudice, su ricorso di condòmini o dell’amministratore dimissionario. 

Quando dura in carica l’amministratore di condominio 

L’incarico di amministratore di condominio dura un anno ma, dopo la prima scadenza, si proroga automaticamente per un altro anno in mancanza di una causa di cessazione. Questo significa che dopo i primi dodici mesi di incarico, l’amministratore non è tenuto a porre, all’ordine del giorno, la questione del suo rinnovo, ma ciò non toglie che l’assemblea possa comunque revocarlo anche senza una giusta causa. 

Alla scadenza invece del ventiquattresimo mese, l’amministratore deve indire l’assemblea annua e porre, all’ordine del giorno, la propria riconferma o revoca. 

Quando si può revocare l’amministratore di condominio?

Nella maggior parte dei casi l’amministratore cessa dall’incarico per scadenza naturale del mandato.

Egli tuttavia potrebbe, anche prima, rassegnare le dimissioni, senza perciò dover risarcire il condominio per la rinuncia anticipata all’incarico.

Anche l’assemblea può revocare l’amministratore prima della scadenza del mandato. Ciò può avvenire per una valida ragione (ravvisabile in un comportamento colpevole del professionista) o anche solo per il venir meno del rapporto fiduciario che lo lega allo stabile (quindi in assenza di una specifica violazione di legge). Se tuttavia la revoca avviene senza che vi sia una giusta causa allora gli si dovrà versare, a titolo di risarcimento, l’ammontare delle mensilità di compenso residue (quelle cioè fino alla naturale scadenza del mandato).

In mancanza di una volontà dell’assemblea, l’amministratore può essere revocato anche dal giudice, su richiesta di un solo condomino, al ricorrere di determinate cause di particolare gravità (ne parleremo qui di seguito). Questo consente così a ciascun proprietario di mandare via l’amministratore poco diligente, corrotto o incapace anche senza l’approvazione della maggioranza in assemblea. 

Il giudice può anche annullare la delibera di nomina dell’amministratore per invalidità della stessa (ad esempio per mancato raggiungimento dei quorum, omessa indicazione del preventivo per l’attività da svolgere, ecc.). 

Un’ultima causa di cessazione dall’incarico è la perdita dei requisiti di onorabilità.

Cos’è la prorogatio imperii

Va ricordato che, non potendo interrompere la gestione condominiale, l’amministratore cessato deve compiere, in attesa del suo successore, gli atti urgenti per evitare pregiudizi agli interessi del condominio e senza diritto a compensi. È la cosiddetta prorogatio imperii dalla quale può essere dispensato solo se lo prevede espressamente l’assemblea. 

Sempre alla scadenza dell’incarico, l’amministratore uscente deve consegnare senza indugio al successore  (in assenza, a un consigliere di condominio o a qualunque condòmino) tutta la documentazione dello stabile.

Revoca dell’amministratore per mancata formazione professionale 

Una recente sentenza del tribunale di Vasto ritiene che sia revocabile l’amministratore che non ha adempiuto agli obblighi di formazione periodica [1]. E la revoca, se non disposta dall’assemblea, può essere richiesta al giudice su ricorso anche di un singolo condomino.

In particolare, secondo tale pronuncia, va revocato l’amministratore di condominio che 

• non ha frequentato il corso iniziale di formazione,
• non si aggiorna periodicamente. 

In tali casi ciascun condomino può ricorrere al tribunale per chiedere ed ottenere la sua revoca.  

Ricordiamo che l’obbligo di formazione non sussiste quando l’incarico di amministratore è gestito da un componente il condominio. 

L’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione al codice civile, lettere f) e g) chiarisce che l’espletamento dell’ufficio di amministratore di condominio è subordinato al possesso di alcuni requisiti soggettivi fra cui la frequenza di un corso iniziale e lo svolgimento di attività formativa annuale (esso, infatti, dispone che possono svolgere l’ufficio di amministratore coloro che «hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale»). 

Ogni condomino, dunque, è legittimato a poter chiedere all’amministratore la dimostrazione del corretto adempimento agli obblighi formativi tramite l’esibizione degli attestati rilasciati dagli organizzatori dei corsi (corso iniziale e formazioni periodiche).

L’omessa dimostrazione del possesso dei requisiti appena menzionati integra una grave irregolarità che giustifica la revoca immediata dell’amministratore per giusta causa, senza quindi il risarcimento. 

Altre cause di revoca dell’amministratore di condominio

Come anticipato l’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento senza dover fornire una “giusta causa”, dovendo però versargli il corrispettivo concordato fino alla scadenza del mandato. La revoca può avere anche forma tacita, come si verifica per naturale effetto della nomina di un nuovo amministratore.

Tuttavia, se la revoca ha luogo prima della scadenza ma sussiste una “giusta causa” non vi è alcun obbligo di risarcire l’amministratore e provvedere al saldo degli altri suoi crediti.

In entrambi i casi (revoca per giusta causa o senza), la maggioranza necessaria per mandare via l’amministratore è la seguente:

• maggioranza dei presenti in assemblea;
• che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio. 

La stessa maggioranza è richiesta per la nomina di un nuovo amministratore. 

La revoca per giusta causa comprende innanzitutto i casi di gravi irregolarità fiscali e mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale. A tal fine, ciascun condòmino dovrà prima richiedere la convocazione dell’assemblea perché si pronunci sulla revoca e solo dopo, in caso di esito negativo, potrà rivolgersi al tribunale. 

In entrambe le situazioni, la delibera di revoca va approvata con la stessa maggioranza richiesta per la nomina, ma sono fatte salve le diverse modalità previste dal regolamento, che però non possono modificare le norme sulle maggioranze in quanto inderogabili.

In alcuni casi più gravi la revoca dell’amministratore è consentita senza dover passare prima per l’assemblea, ricorrendo direttamente al giudice. Ciò succede nelle seguenti circostanze:

• mancata notizia all’assemblea (da parte dell’amministratore) di citazione o provvedimenti amministrativi esorbitanti dalle sue attribuzioni;
• omesso rendiconto della gestione;
• gravi irregolarità.

Nelle «gravi irregolarità» vengono inserite, a titolo di esempio, le seguenti condotte:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
• l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali dell’amministratore, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri condominiali nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

L’elenco, tuttavia, ha carattere esemplificativo, lasciando alla discrezionalità del giudice individuare ulteriori fattispecie concrete (gravi irregolarità atipiche) comprendenti, secondo i giudici, quei comportamenti indicativi di una gestione anomala della cosa comune o di una condotta poco trasparente dell’amministratore che trovino riscontro, però, in elementi e dati oggettivi e concreti.

Altri casi di gravi irregolarità sono:

• omissioni nella gestione (riguardanti convocazione dell’assemblea, documenti, rendiconto, informazioni obbligatorie al condominio);
• assoluta mancanza dei requisiti professionali previsti dalla legge (titolo di studio e frequenza dei corsi di formazione);
• esonero (richiesto e conseguito) dalla tenuta del conto corrente condominiale e dei registri obbligatori nonché da ogni conseguente responsabilità anche futura;
• deposito sul proprio conto corrente di somme ricevute o erogate per conto del condominio.

Le dimissioni dell’amministratore

Come anticipato l’amministratore può sempre rassegnare le proprie dimissioni. Di solito ciò avviene per iscritto o nel corso di un’assemblea. La sua decisione non deve essere ratificata dall’assemblea e ha efficacia immediata, salvo diversa previsione. 

I condòmini potranno chiedere anche formalmente all’amministratore di recedere dalla sua decisione, ma non imporgli di proseguire nel suo incarico, non essendo prevista una tale facoltà dalla normativa applicabile.

Di conseguenza, l’eventuale delibera di rigetto delle dimissioni non sarebbe vincolante per l’amministratore.

L’assemblea convocata per le dimissioni deve deliberare comunque sulla nomina del nuovo amministratore anche se l’oggetto non figura all’ordine del giorno. In caso di mancata nomina, provvede il giudice su ricorso. 

Se la rinuncia all’incarico avviene per giusta causa – ossia per colpa del condominio – l’amministratore può chiedere il pagamento dei corrispettivi concordati fino alla scadenza del contratto. Viceversa, se non sussiste la giusta causa, il compenso annuale dell’amministratore va commisurato al periodo di lavoro effettivo.

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