Locazione a uso non abitativo: lo sfratto per morosità dipende dall’importanza dell’inadempimento ma c’è un modo per tutelarsi.

Come nella locazione a uso abitativo, anche in quella a uso commerciale il mancato pagamento del canone può determinare lo sfratto del conduttore. Ma la legge, in questo caso, non fissa un numero di mensilità oltre le quali il locatore può agire in tribunale. Ed allora come e quando sfrattare l’affittuario di un locale commerciale? A spiegarlo è la giurisprudenza. Ed è la stessa giurisprudenza a fornisce anche un valido consiglio per evitare di dover attendere troppo tempo. In questo articolo spiegheremo come si tutela il proprietario di un immobile che è stato dato in locazione, come si procede con lo sfratto per morosità e quali sono i presupposti.

Cos’è lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità è una forma di risoluzione del contratto di locazione che può essere attuata dal locatore quando l’inquilino non paga il canone per un certo periodo di tempo.

Nella locazione a uso abitativo, lo sfratto può avvenire anche in caso di mancato pagamento di un solo canone, se il ritardo è superiore a 20 giorni. 

Questa norma, prevista dalla legge sull’equo canone, non trova però applicazione nelle locazioni a uso commerciale per le quali si applica il principio generale del codice civile: quello secondo cui si può procedere alla risoluzione unilaterale del contratto solo in caso di inadempimento di notevole importanza. Ed allora, quando si può parlare di inadempimento grave nel caso di locazioni a uso commerciale? Un mancato pagamento occasionale o di scarsa rilevanza non dà diritto allo sfratto

È chiaramente il giudice ha il compito di valutare se l’inadempimento sia grave o di scarsa importanza. Deve considerare come questo inadempimento influisce sul rapporto tra locatore e conduttore, se crea uno squilibrio nelle prestazioni e se ostacola la prosecuzione del contratto. 

Il giudice, nel fare questa valutazione, considera la durata del contratto, l’ammontare del canone, il comportamento delle parti, il debito accumulato. Dinanzi a un conduttore che si è sempre comportato correttamente, il ritardo di una mensilità o due è ininfluente. Ma se il debito è elevato rispetto al canone mensile, allora si può procedere allo sfratto. 

Se l’immobile viene restituito durante il processo di sfratto, ciò non significa che il locatore perda il diritto di perseguire l’inadempimento. Il locatore ha ancora diritto ad accertare che l’inquilino non ha versato il canone dovuto.

Come sfrattare subito l’inquilino di un locale commerciale

Abbiamo detto che è il giudice a stabilire la gravità dell’inadempimento ai fini dello sfratto. Tuttavia il proprietario dell’immobile può eliminare ogni apprezzamento del tribunale stabilendo, nel contratto, una clausola in cui si stabilisca a partire da quando l’inadempimento si considera talmente grave da consentire la risoluzione del rapporto. È la cosiddetta clausola risolutiva espressa. Essa potrebbe avere un contenuto del genere: «Le parti convengono che il mancato pagamento anche di un solo canone darà diritto al locatore di risolvere unilateralmente il contratto». 

In tal caso al locatore basterà semplicemente inviare una lettera raccomandata al conduttore in cui lo avvisa di volersi avvalere del diritto alla risoluzione anticipata previsto nella clausola e quindi di ritenere già risolto il contratto.

Non c’è spazio per l’apprezzamento del giudice se il locatore si avvale della clausola risolutiva espressa. Non servirà, quindi, neppure indagare sull’eventuale gravità dell’inadempimento del conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo. 

Inserendo la clausola risolutiva espressa le parti prestabiliscono in anticipo cosa si debba ritenere un “inadempimento grave” e cioè quando il locatore ha diritto di sfrattare l’inquilino, togliendo al giudice ogni margine di apprezzamento. 

In altre parole, ciò che a un magistrato potrebbe apparir un inadempimento non grave, lo diventa nel momento in cui sono le parti stesse a prevederlo nella clausola contrattuale.  

Quali sono i rimedi del locatore in caso di inadempimento dell’affittuario?

Oltre alla possibilità di sfratto, il locatore ha il diritto di chiedere un risarcimento per i danni causati dall’anticipata cessazione del contratto di affitto. Ad esempio, se Tizio ha perso potenziali affittuari a causa dell’inadempimento di Caio e per il suo permanere nell’immobile nonostante la scadenza del contratto, può chiedere a Caio di risarcire tali perdite. L’importo del risarcimento viene stabilito dal giudice, che considera tutte le circostanze del caso specifico.

Un altro diritto del locatore riguarda il recupero dei canoni di affitto non pagati. Questo diritto è soggetto a prescrizione, che si verifica dopo cinque anni dal mancato pagamento di ciascuna rata di affitto. Questo significa che Tizio ha cinque anni di tempo per richiedere a Caio i canoni di affitto non pagati.

Procedura di sfratto

Lo sfratto per morosità nella locazione commerciale segue le stesse regole di quella a uso abitativo. È necessario un avvocato che notifichi una citazione al conduttore e che, dinanzi al giudice, all’udienza da questi stabilita, chieda lo sfratto. Se il conduttore non si oppone, il giudice fissa il termine per il rilascio dell’immobile. Se tale rilascio non avviene in via bonaria, il locatore può ricorrere all’ufficiale giudiziario, alla forza publica e a un fabbro che apra la porta del locale.