Chi può impugnare il consuntivo del condominio ed entro quanto tempo: i motivi di contestazione da sollevare dinanzi al giudice. 

Non è sempre possibile impugnare il bilancio consuntivo del condominio. Esso è infatti la sintesi delle spese già autorizzate dall’assemblea in precedenti delibere. Dunque è contro queste ultime che il condomino dissenziente deve muovere in anticipo le proprie contestazioni. Scaduti i termini non c’è più possibilità di rimettere in gioco la legittimità delle spese. 

Ciò nonostante la giurisprudenza ha individuato alcuni margini in cui è possibile impugnare il bilancio condominiale, individuando anche chi può farlo. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Quando deve essere approvato il bilancio?

Il bilancio condominiale può essere di due tipi:

• bilancio consuntivo;
• bilancio preventivo.

Analizziamoli singolarmente in modo schematico e sintetico in modo poi da affrontare, successivamente, la questione relativa alla loro impugnabilità.

Il bilancio consuntivo

Il bilancio consuntivo altro non è che il rendiconto della gestione annuale. Si tratta di un documento contabile dettagliato della gestione amministrativa che espone, in forme di facile comprensione, le spese e le entrate già effettuate nel corso dell’anno. 

Il rendiconto deve essere impostato in modo da distinguere spese ordinarie e spese straordinarie

In pratica, è possibile utilizzare i modelli predisposti da talune associazioni di amministratori condominiali. Frequente è anche l’uso di appositi software gestionali di contabilità condominiale.

Insieme al bilancio consuntivo delle spese, l’amministratore allega il cosiddetto piano di riparto ossia lo schema in cui vengono definite le quote che ciascun condomino deve pagare sulla base dei propri millesimi secondo le tabelle millesimali allegate al regolamento. 

Il bilancio consuntivo deve essere redatto una volta all’anno. Una volta predisposto il rendiconto annuale, l’amministratore convoca l’assemblea ordinaria, affinché il documento venga da questa approvato.

La convocazione dell’assemblea per tale incombente deve essere fatta entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio annuale.

Il bilancio preventivo

Di regola, quando l’assemblea viene convocata per l’approvazione del rendiconto-consuntivo dell’anno trascorso, l’amministratore sottopone alla votazione anche il bilancio preventivo, ossia un’anticipazione di quelle che saranno le spese per l’anno successivo (con allegato piano di riparto). Per tale motivo, oltre al rendiconto, l’avviso di convocazione ha come allegato il preventivo, in modo che ogni condomino lo possa conoscere anticipatamente.

Quando si può impugnare il bilancio condominiale consuntivo?

L’approvazione del bilancio consuntivo (ossia del rendiconto) che ripartisce le spese condominiali comporta l’obbligo dei condòmini di pagare le quote in esso indicate secondo il piano di riparto. 

Come detto il bilancio consuntivo non è che la sintesi delle spese già affrontate dal condominio, alcune di queste perché preventivamente autorizzate dall’assemblea, altre perché sostenute dall’amministratore (senza il placet dei condomini) in quanto rientranti tra i suoi poteri (ad esempio il pagamento delle bollette delle utenze).

Secondo la giurisprudenza [1], i condomini non possono impugnare il bilancio consuntivo per ragioni di merito (ad esempio il rispetto delle maggioranze per l’approvazione delle singole voci di spesa). Non è cioè consentito al singolo condomino rimettere in discussione, al momento del bilancio consuntivo, i provvedimenti sulle spese che avrebbero invece dovuto essere tempestivamente impugnati ai tempi delle relative delibere. Con la conseguenza che bisognerà pagare le proprie quote millesimali.

Inoltre non è possibile contestare anche la congruità delle spese e l’opportunità delle stesse: su questo l’assemblea è sovrana e il giudice non ha alcun potere di intervento. In pratica – tanto per fare un esempio – nessun magistrato potrà dire se il condominio ha fatto bene o male ad assegnare l’incarico a una ditta piuttosto che a un’altra o se era davvero indispensabile affrontare la spesa relativa alla riparazione del tetto. L’importante è che, al momento dell’approvazione della spesa stessa, siano stati rispettati i quorum – ossia le maggioranze – previsti dalla legge.

Residuano tuttavia alcune ipotesi in cui è possibile impugnare la delibera di approvazione del bilancio consuntivo. Ciò succede, ad esempio, quando non vengano rispettate le regole: 

• sulla comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea (che deve essere ricevuto entro 5 giorni dalla prima convocazione);
• sulle maggioranze in assemblea necessarie per approvare il bilancio. In particolare per l’approvazione del bilancio condominiale è richiesto voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti in assemblea, i quali però devono rappresentare almeno un terzo dei millesimi, in base alle tabelle millesimali del condominio. 

Chi può impugnare il bilancio condominiale?

Possono impugnare la delibera di approvazione del bilancio condominiale solo i condomini: 

• assenti;
• dissenzienti;
• astenuti.

In buona sostanza chi vota “a favore” non può poi fare marcia indietro e impugnare il bilancio, dovendo peraltro pagare le relative quote.

Entro quanto impugnare il bilancio condominiale?

Il bilancio condominiale deve essere impugnato entro 30 giorni che decorrono:

• dalla data della delibera, per gli astenuti e i dissenzienti;
• dalla data della successiva comunicazione del verbale di assemblea, per gli assenti.

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