È legale installare una canna fumaria sul muro del condominio?

L’installazione di canne fumarie in condominio è un argomento spesso dibattuto. Recentemente, la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti importanti su come deve essere una canna fumaria a norma (ordinanza n. 30972 del 7 novembre 2023).

Questo articolo spiega dove si possono appoggiare le canne fumarie, quali sono le eventuali autorizzazioni da ottenere e quali le distanze da rispettare. Ma procediamo con ordine.

Che cosa stabilisce la legge sull’installazione di canne fumarie?

La legge consente ad ogni condomino di installare la propria una canna fumaria appoggiandola alla facciata dell’edificio condominiale benché si tratti di un bene comune (ossia di proprietà di tutti i condomini). Il tutto senza dover chiedere il permesso all’assemblea, ma dandone preventiva comunicazione scritta all’amministratore.

Quattro sono le condizioni imposte dal codice civile per installare una canna fumaria a norma (Cass. sent. n. 6341/2000):

• non bisogna alterare il decoro architettonico dell’edificio;
• non bisogna impedire il pari uso della facciata agli altri condomini;
• non bisogna alterare la destinazione dell’area comune;
• non bisogna creare un pregiudizio per la stabilità dell’edificio.

L’alterazione del decoro architettonico

Per evitare di ledere l’estetica del fabbricato è necessario che la canna fumaria non sia particolarmente vistosa o di un colore troppo sgargiante.

Secondo la Cassazione (sent. n. 6341/2000) l’installazione è illegittima non tanto quando «si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile». Più quindi la canna fumaria si “mimetizza” nel contesto, meno sarà il rischio che possa essere ritenuta illegittima.

Il rispetto del pari uso

La canna fumaria non deve occupare così tanto spazio da impedire agli altri condomini l’utilizzo della facciata per lo stesso o altri scopi.

L’alterazione della destinazione

Secondo la giurisprudenza è lecito appoggiare una canna fumaria al muro perimetrale del palazzo per farla salire sino al tetto o al lastrico solare. Ciò infatti non implica una modifica della destinazione d’uso della facciata dell’edificio. Questo requisito pertanto si può dire sempre soddisfatto.

Il pregiudizio alla statica dell’edificio

L’ultimo presupposto per una canna fumaria a norma è che questa non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio. Il tutto può essere dimostrato da una perizia di parte.

Il rispetto delle distanze per la canna fumaria

Secondo la giurisprudenza, una canna fumaria realizzata con un tubo metallico non è considerata una costruzione, ma un semplice accessorio. Pertanto, non si applica la normativa sulla distanza di tre metri delle costruzioni dalle finestre per come imposta dall’articolo 907 del codice civile (Cassazione sent. n. 2741/2012).

Difatti, installare una canna fumaria a servizio della propria unità immobiliare indipendentemente dalla ragione dell’installazione – in assenza di divieti ex articolo 1102 del Codice civile – è considerato dalla giurisprudenza attività lecita e per di più non soggetta al regime delle distanze tra costruzioni, non potendosi annoverare la canna fumaria in questo alveo (Tribunale Bari 2974/2014).

Peraltro non è sempre possibile applicare le norme sulle distanze in condominio per via dei risicati spazi sussistenti tra gli appartamenti. Se si dovessero rispettare le regole del codice civile, ha detto la Cassazione, si avrebbe una sostanziale impossibilità di utilizzare i beni comuni. Pertanto, ha detto la Suprema Corte, in situazioni di contrasto tra le norme sulle distanze e quelle sull’uso delle cose comuni prevalgono queste ultime. La Cassazione, nella sentenza n. 15394 del 2000, ha chiarito che “Le norme sulle distanze legali, […] sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino […] nel caso in cui esse siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni […]. Nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali […].”

Questa interpretazione è stata confermata anche nella sentenza n. 724 del 1995 della Cassazione Civile, rafforzando il principio che in condominio, le norme relative all’uso delle cose comuni hanno la precedenza su quelle sulle distanze legali, a meno che non sia possibile un’applicazione complementare di entrambe.

Il rispetto delle immissioni di calore e fumo

Spesso una canna fumaria emana fumi e calori. L’articolo 844 del codice civile stabilisce che tali esalazioni non possono superare la normale tollerabilità. La norma però lascia al giudice la discrezionalità di stabilire quando tale soglia viene violata. Il che avverrà sulla base delle circostanze concrete e di un vaglio ponderato tra il pregiudizio arrecato e la necessità della canna fumaria.