Guida pratica per comunicare all’amministratore di condominio il nuovo proprietario di casa: le regole sulla privacy, i tempi e le conseguenze in caso di inadempimento.

In caso di compravendita di un appartamento è necessario inviare una comunicazione all’amministratore di condominio con l’indicazione del nuovo proprietario. A tale onere sono tenuti sia il venditore che l’acquirente. La legge però non dice come ciò debba avvenire, in che forme e in quale modo è possibile tutelare la privacy delle parti. Per colmare la lacuna è più volta intervenuta la giurisprudenza, il Garante della Privacy e alcuni chiarimenti del Notariato. Cerchiamo allora di fornire alcuni chiarimenti pratici su tale aspetto. 

Da dove si evince l’obbligo di comunicare all’amministratore il cambio di proprietà?

Come anticipato, nessuna norma di legge stabilisce, in modo esplicito, l’obbligo per il venditore o per l’acquirente di informare l’amministratore della stipula dell’atto notarile di compravendita. Tuttavia ciò viene argomentato da due disposizioni: 

• l’articolo 1130, n. 6, del Codice Civile stabilisce che l’amministratore di condominio debba tenere aggiornato il registro di anagrafe condominiale, che contiene informazioni su proprietari, titolari di diritti reali e personali, codice fiscale, residenza, dati catastali e condizioni di sicurezza delle parti comuni. In caso di variazione, è necessario comunicarla all’amministratore entro 60 giorni;
• l’articolo 63, comma 5, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che il cedente, se non vuole restare obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi condominiali maturati fino a quel momento, deve trasmettere all’amministratore al più presto la copia autentica del contratto di trasferimento. 

Tale documento, però, contiene molte informazioni che non sono tutte necessarie per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale, come ad esempio l’importo del prezzo di acquisto, eventuali mutui o finanziamenti e compensi al mediatore. Ecco perché è possibile adempiere all’onere di informativa all’amministratore anche senza inviare una copia del rogito. Vedremo qui di seguito come procedere.

Cosa bisogna comunicare all’amministratore di condominio?

In verità, non tutte le informazioni contenute nell’atto notarile di compravendita vanno comunicate all’amministratore. Per soddisfare lo scopo perseguito dalla legge, in effetti, sono sufficienti pochi dati essenziali, quali: 

• le generalità del nuovo proprietario e di eventuali titolari di diritti reali (ad es. usufruttuario) e di diritti personali di godimento (ad es. affittuario o comodatario), comprensive del codice fiscale e della residenza o del domicilio; 
• i dati catastali di ciascuna unità immobiliare e delle eventuali pertinenze di cui è dotata, come la cantina o il box oppure uno spazio di parcheggio di proprietà o di uso esclusivo nell’area condominiale. 

Come tutelare la privacy dei dati personali nella comunicazione all’amministratore?

Il Garante della privacy, con un provvedimento del 19 febbraio 2015, è intervenuto sul tema evidenziando che le informazioni richieste dall’amministratore ai condomini devono essere pertinenti e non eccedenti rispetto alla finalità dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale. Ciò esclude la necessità di allegare copie di atti o documenti a riprova delle dichiarazioni rese all’amministratore medesimo, ma basta fornire le generalità dei soggetti coinvolti e i dati catastali delle unità immobiliari (crf. newsletter del Garante 387 del 23 aprile 2014).

L’amministratore – ha sottolineato il Garante – non può esigere dunque una copia dell’atto di compravendita. Né può, in caso di mancata trasmissione di tale documento, attivarsi autonomamente per reperire l’atto di acquisto presso i pubblici registri, invece di richiedere prima all’interessato la comunicazione delle proprie generalità.

Quali sono le indicazioni del Garante in merito alla dichiarazione di avvenuta stipula?

Il Garante della privacy, in accordo con lo studio del Consiglio nazionale del Notariato (studio 320-2013/C del 23 maggio 2013) ha ritenuto che, per adempiere all’obbligo di comunicazione all’amministratore, è sufficiente una dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante. Tale dichiarazione deve comunque contenere tutte le indicazioni utili all’amministratore per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale, senza includere dettagli che non rientrano tra i dati necessari ai sensi dell’articolo 1130, n. 6, del Codice Civile.

Quali sanzioni si rischiano in caso di mancata comunicazione?

In caso di mancata comunicazione all’amministratore del cambio di proprietà, il cedente resterà corresponsabile con l’acquirente per eventuali oneri condominiali non versati da quest’ultimo. È pertanto fondamentale che la comunicazione venga effettuata entro i termini previsti dall’articolo 1130 del Codice Civile, al fine di tutelare i propri interessi e scongiurare possibili conseguenze negative.