I modi in cui un inquilino può difendersi quando il locatore gli intima di lasciare la casa per mancato pagamento del canone o perché il contratto è scaduto.

Lo sfratto è un procedimento giudiziario con cui il proprietario di un immobile può ottenere la restituzione dell’immobile da parte dell’inquilino. Le cause più comuni di sfratto sono il mancato pagamento del canone di locazione (morosità) e la scadenza del contratto di affitto (finita locazione). Tuttavia, l’inquilino ha il diritto di opporsi allo sfratto, presentando al giudice le proprie ragioni. Questo articolo spiega come opporsi a uno sfratto, quali sono i termini e le procedure da seguire.

Tipi di sfratto

Esistono diverse tipologie di sfratto, tra cui:

• Sfratto per morosità: è il più comune e si verifica quando l’inquilino non paga il canone di locazioneo gli oneri accessori.
• Sfratto per finita locazione: si verifica alla scadenza del contratto di locazione, quando l’inquilino non lascia l’immobile.
• Sfratto per necessità: si verifica quando il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o per i suoi familiari.

Come funziona la procedura di sfratto?

La procedura di sfratto inizia con l’intimazione di sfratto, un atto con cui il proprietario, tramite un ufficiale giudiziario, ingiunge all’inquilino di lasciare l’immobile entro una certa data.

Se l’inquilino non lascia l’immobile, il proprietario cita l’inquilino in giudizio per ottenere dal giudice la cosiddetta convalida dello sfratto. Il giudice fissa un’udienza in cui il locatore insiste per lo sfratto e l’inquilino, presentandosi, può eventualmente sollevare motivi di contestazione. In questo articolo vedremo come funziona la procedura di sfratto.

Come si avrà modo di scoprire a breve, questa procedura si compone di due fasi: una necessaria in cui il giudice emette l’ordinanza di sfratto e un’altra eventuale che si apre se c’è un’opposizione dell’inquilino (opposizione che necessita di un avvocato). Ma procediamo con ordine.

Quanti tipi di sfratto esistono?

Lo sfatto è una procedura che può essere intentata solo in tre casi:

• omesso pagamento anche di un solo canone di locazione: si può avviare lo sfratto se il ritardo si protrae per oltre 20 giorni dalla scadenza del versamento indicata in contratto (normalmente fissata a fine mese);
• omesso pagamento dei cosiddetti oneri accessori ossia le spese condominiali: si può avviare lo sfratto solo se il ritardo è superiore a 60 giorni rispetto alla richiesta di adempimento da parte del locatore e sempre che l’importo superi almeno due mensilità di canone di locazione;
• scadenza del contratto di locazione a seguito di recesso da parte del locatore (intimato con preavviso di sei mesi) e mancata liberazione dell’immobile da persone e cose.

Nei primi due casi si parla di sfratto per morosità. Nel terzo caso invece si parla di sfratto per finita locazione.

È possibile mandare via l’inquilino per qualsiasi altra grave violazione del contratto (ad esempio omessa manutenzione dell’appartamento, violazione del regolamento condominiale, rumori che provocano molestie agli altri condomini, utilizzo dell’appartamento per destinazioni diverse da quelle convenute in contratto). Tuttavia, in tali ipotesi, non è possibile avviare la procedura di sfratto (destinata solo ai casi di “morosità” e “finita locazione”), ma un normale giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento. La procedura di sfratto è sicuramente più celere ed economica (constando di una sola udienza).

Quando è possibile sfrattare l’inquilino?

Condizione essenziale per poter procedere allo sfratto, oltre alla sussistenza di una delle cause indicate sopra (morosità o finita locazione) è un contratto scritto regolarmente registrato presso l’ufficio di Registro dell’Agenzia delle Entrate. Tale contratto deve specificare l’importo del canone locativo che l’inquilino è tenuto a versare al locatore.

Questo significa che, in caso di affitto in nero, non è possibile procedere allo sfratto ma sarà necessario avviare una regolare causa di occupazione senza titolo, sicuramente più lunga e costosa.

Come avviene lo sfratto per morosità?

In presenza di un inquilino inadempiente, il locatore è tenuto, come primo passo, a inviargli una diffida formale.

Tale comunicazione deve essere trasmessa mediante raccomandata con avviso di ricevimento, al fine di ottenere una prova legale della sua spedizione e ricezione.

Nella diffida, il locatore richiede il pagamento degli affitti insoluti, concedendo all’inquilino un termine preciso, generalmente fissato in 15 giorni, per sanare il debito.

Qualora la diffida non produca gli effetti sperati e l’inquilino persista nel suo stato di morosità, il locatore è obbligato a rivolgersi a un avvocato per avviare le azioni giudiziarie.

La procedura si articola in due fasi:

·      la notifica al conduttore di un atto giudiziario contenente appunto l’intimazione di sfratto per morosità

·      la successiva udienza dinanzi al giudice del tribunale competente, al fine di ottenere la convalida dello sfratto.

Nel corso dell’udienza davanti al giudice possono verificarsi diverse eventualità:

• se l’inquilino non compare o non presenta formale opposizione, il giudice procede alla convalida dello sfratto e stabilisce la data entro la quale l’immobile deve essere sgomberato. Nello stesso tempo emette una ingiunzione di pagamento per i canoni non versati, oltre interessi e spese legali;
• se l’inquilino si presenta in udienza e provvede al pagamento integrale del debito (comprese le mensilità successivamente scadute, gli interessi e le spese legali), il giudice chiude la procedura di sfratto e il contratto prosegue regolarmente alle medesime condizioni;
• l’inquilino può richiedere al giudice l’assegnazione di un termine di grazia, ossia un periodo di 90 giorni per il pagamento delle somme dovute e una successiva udienza per la verifica dell’adempimento. Per categorie specifiche quali disoccupati, over 65 e soggetti affetti da gravi condizioni di salute, il periodo  di concessione può estendersi fino a 120 giorni. Se il pagamento avviene regolarmente, con tutti i canoni nel frattempo scaduti, gli interessi e le spese legali, la procedura di estingue e il contratto prosegue regolarmente. La richiesta del termine di grazia non necessita dell’assistenza di un avvocato, sicché il conduttore può anche presentarsi personalmente in udienza. Se invece, dopo la scadenza del termine, il giudice accerta che non c’è stato alcun adempimento, viene confermato lo sfratto;
• se l’inquilino si oppone alla convalida dello sfratto, deducendo motivi di illegittimità della pretesa (ad esempio l’inagibilità dell’immobile che ha reso impossibile l’utilizzo dello stesso) si avvia una regolare causa per l’accertamento delle ragioni del conduttore. Nel frattempo il giudice dello sfratto può decidere, se lo ritiene opportuno, di convalidare ugualmente lo sfratto o se sospendere la procedura.

Come avviene lo sfratto per finita locazione?

Lo sfratto per finita locazione rappresenta il meccanismo legale attraverso il quale il proprietario di un immobile può riacquistare il possesso della propria unità abitativa al termine del contratto di locazione, qualora l’inquilino non proceda volontariamente alla restituzione dell’immobile.

La procedura è identica allo sfratto per morosità, con l’unica differenza che, in questo caso, non è in contestazione il mancato pagamento dei canoni.

Non è una valida giustificazione per non liberare l’immobile il fatto di avere figli minori, anziani o portatori di handicap.

Il fatto che il locatore ha tollerato per qualche giorno la presenza dell’inquilino nell’appartamento nonostante la scadenza del contratto non implica l’automatico rinnovo del contratto stesso in assenza di ulteriori accordi.

Affinché sia possibile intraprendere un’azione di sfratto per finita locazione, devono sussistere tre condizioni fondamentali:

• l’esistenza di un contratto di locazione formalizzato per iscritto e debitamente registrato tra le parti;
• la naturale scadenza del contratto di locazione vigente;
• l’avvenuta comunicazione di disdetta, inviata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, oppure l’impossibilità di rinnovare il contratto alle nuove condizioni proposte.

Il conduttore che non libera l’appartamento resta tenuto al pagamento del canone mensile concordato nel contratto (in questo caso versato a titolo di risarcimento). L’obbligo permane fin quando il conduttore non viene materialmente sfrattato dall’ufficiale giudiziario (che, in caso di inadempienza, può ricorrere alla forza pubblica).

Come si fa opposizione a uno sfratto per morosità?

Per fare opposizione a un procedimento di sfratto è necessario fornire al giudice motivazioni valide e supportate da prove adeguate. Tra le ragioni più frequenti per opporsi si includono:

• avere già provveduto al pagamento del debito contestato prima della notifica dello sfratto, con l’obbligo per l’inquilino di presentare prove di tali pagamenti;
• l’impossibilità oggettiva di utilizzare l’appartamento per via di gravi difetti strutturali dell’appartamento. Piccoli vizi non sono sufficienti se rendono possibile l’utilizzo dell’appartamento.

Il fatto di aver anticipato spese di manutenzione dell’immobile per conto del locatore non è un valido motivo per compensarle con il canone e restare morosi. La giurisprudenza ritiene infatti che l’obbligo di rimborso e quello di pagamento del canone viaggiano su binari autonomi.

In base alle argomentazioni presentate, il giudice valuterà se procedere con la convalida dello sfratto oppure accogliere l’opposizione dell’inquilino.

Inoltre, come abbiamo visto in occasione dell’udienza di convalida l’inquilino può richiedere il cosiddetto termine di grazia, un’alternativa all’opposizione allo sfratto. Questa opzione, introdotta dall’art. 55 della legge n. 392/1978, prevede che il giudice possa assegnare tempi più lunghi per il saldo del debito in presenza di difficoltà economiche documentate da parte dell’inquilino.

Come opporsi a uno sfratto per finita locazione?

Consideriamo, infine, come ci si oppone a uno sfratto per finita locazione. Sia l’inquilino che il suo legale, se munito di adeguata procura, hanno il diritto di contestare lo sfratto durante l’udienza di convalida.

Ovviamente, per opporsi in modo efficace allo sfratto è necessario presentare al giudice argomentazioni valide, possibilmente supportate da documentazione. Le obiezioni che sono generalmente riconosciute valide sono relative ad anomalie della notifica dello sfratto, ad esempio:

• non aver ricevuto la notifica dello sfratto nei tempi stabiliti per legge;
• aver ricevuto una notifica che presenta irregolarità;
• non aver potuto ricevere la notifica per situazioni di forza maggiore, trovandosi involontariamente assente durante l’udienza di convalida.

A fronte delle argomentazioni presentate, il giudice valuterà se procedere con la convalida dello sfratto oppure accogliere l’opposizione dell’inquilino.

Analogamente alla procedura per morosità, in cui è possibile ottenere un termine di grazia, anche nello sfratto per finita locazione il giudice può decidere di posticipare l’effettiva esecuzione dello sfratto.

Di norma, viene stabilito un termine di sei mesi dall’udienza di convalida per portare a termine lo sfratto. Questo periodo può essere esteso fino a diciotto mesi sotto specifiche condizioni. Ciò può avvenire se l’inquilino si trova in una delle seguenti situazioni:

• ha oltre 65 anni di età;
• ha a carico cinque o più figli;
• è disoccupato, inserito in liste di mobilità, o beneficiario di un trattamento di integrazione salariale;
• è un soggetto con disabilità, malato terminale, o affetto da gravi patologie;
• è in attesa di entrare in possesso di un’altra abitazione, come nel caso di un acquisto di un immobile ancora in costruzione, l’attesa della liberazione di un bene di sua proprietà, o la prenotazione di un alloggio cooperativo in fase di realizzazione.

È importante evidenziare che la proroga dello sfratto obbliga all’adempimento del pagamento dei canoni di locazione per l’intera durata del periodo prorogato, incluso eventuali aumenti decisi durante il procedimento giudiziario. La proroga può essere concessa una sola volta, dopo la quale lo sfratto diventa definitivamente esecutivo, e l’inquilino è tenuto a restituire i locali al proprietario.