Tutti i passaggi per determinare l’importo dell’Imposta municipale unica: chi deve versarla in cui si trova l’immobile e quando.

Chi possiede beni immobili di qualsiasi natura – fabbricati, terreni, aree edificabili – ogni anno deve fare i conti con l’Imu, e le cose sono complicate dal fatto che questi immobili possono essere ubicati in Comuni diversi e talvolta si trovano anche in situazioni giuridiche diverse: case affittate o sfitte, diroccate o perfettamente abitabili, in proprietà esclusiva o in comproprietà con altri, in usufrutto, assegnate al coniuge separato, ereditate insieme ad altri e dunque possedute soltanto per quote. Come calcolare l’Imu in tutti questi casi? Ecco la guida completa.

Ti premettiamo che non sono sufficienti i calcolatori disponibili online, perché prima di tutto bisogna verificare alcune informazioni di base, necessarie per inquadrare l’immobile nella corretta tipologia.

Imu: soggetti obbligati al pagamento

L’Imu – acronimo di Imposta municipale unica, introdotta nel 2011 con il federalismo fiscale, in sostituzione dell’Ici – riguarda tutte le unità immobiliari situate nel territorio dello Stato aventi qualunque destinazione (quindi non solo i fabbricati, ma anche le aree edificabili ed i terreni) e diverse dall’abitazione principale, intesa come luogo di residenza anagrafica e dimora abituale del possessore, che è esente.

Sno tenuti al pagamento dell’Imu – acronimo di Imposta municipale unica – al Comune del luogo in cui sono ubicati gli immobili i proprietari ed i titolari di altro diritto reale su di essi, come l’usufrutto, l’uso e l’abitazione e l’enfiteusi. L’Imu va pagata con prima rata di acconto entro il 16 giugno di ogni anno, e con una seconda rata a saldo entro il 16 dicembre.

L’Imu su casa ereditata o altri immobili ricevuti in successione grava sugli eredi in proporzione alle rispettive quote ed al periodo di possesso, con l’importante conseguenza che, se qualcuno non paga la sua parte, il Comune non potrà chiedere il pagamento agli altri.

Esenzioni Imu

Come abbiamo accennato, la più importante esenzione Imu riguarda i fabbricati adibiti ad abitazione principale, a condizione che non siano di lusso (sono considerati tali quelli appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A9).

Sono, inoltre, esenti dal pagamento dell’Imu:

• le unità immobiliari di cooperative a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;
• i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
• le case familiari assegnate in abitazione al coniuge separato o divorziato che è affidatario dei figli;
• gli immobili posseduti da personale appartenente alle Forze armate o di polizia se non sono stati affittati;
• in alcuni Comuni, e secondo le previsioni dei regolamenti locali, anche gli immobili posseduti da persone ricoverate stabilmente in case di cura o di riposo, come gli anziani ed i disabili gravi;
• i terreni agricoli, se ubicati in zone montane o collinari o se sono posseduti da imprenditori agricoli professionali e coltivatori diretti;
• gli immobili occupati abusivamente, se il proprietario ha sporto denuncia per il reato di violazione di domicilio o invasione di terreni ed edifici.

Ti ricordiamo che a seguito di una sentenza del 2022 della Corte Costituzionale hanno diritto all’esenzione Imu prima casa anche i coniugi con residenze diverse, in immobili distinti l’uno dall’altro.

Riduzioni Imu

Oltre alle esenzioni totali che abbiamo appena esaminato, sono anche previste delle riduzioni Imu al 50% per:

• immobili concessi in comodato d’uso gratuito, con contratto registrato, a parenti di primo grado (quindi genitori o figli) che lo utilizzano come loro abitazione principale;
• immobili inagibili ed inabitabili, a condizione che ciò sia accertato dall’Ufficio tecnico comunale o dichiarato dal proprietario con autocertificazione in cui si dichiara al Comune di essere in possesso di una perizia redatta da un tecnico abilitato che attesta lo stato di inagibilità o inabitabilità (il solo fatto che la casa sia disabitata non è sufficiente);
• gli immobili dati in locazione con contratto a canone concordato (qui però la riduzione è solo del 25%, non della metà dell’imponibile).

Calcolo Imu: i dati necessari

Per calcolare l’Imu, occorre innanzitutto determinare la base imponibile dell’immobile, che a sua volta dipende dalla categoria catastale in cui è inserito e dalla rendita catastale che gli è stata attribuita. Quindi occorre svolgere le seguenti operazioni preliminari:

1. verificare la categoria catastale dell’immobile (detta anche “classamento”: ad esempio, abitazione, ufficio, autorimessa, ecc.): è indicata nella visura catastale, che può essere chiesta all’Agenzia delle Entrate anche online;
2. conoscere la rendita catastale dell’immobile: è un valore che rappresenta il reddito teorico che l’immobile può produrre in base alle sue caratteristiche; anche questo dato compare nella visura catastale;
3. consultare le delibere comunali che stabiliscono le aliquote Imu applicabili (l’aliquota di base è dello 0,76% ma i Comuni, con deliberazione consiliare, possono aumentarla o ridurla fino al 10,6 per mille);

Calcolo Imu: i passaggi da svolgere

A questo punto, appresi i dati essenziali si può calcolare l’Imu dovuta per l’anno di imposta considerato. Ecco i passaggi da svolgere, e qui è richiesta una calcolatrice: bisogna moltiplicare la rendita catastale (rivalutata del 5%, quindi moltiplicata per 1,05) per l’aliquota comunale di riferimento e per un coefficiente – detto moltiplicatore catastale – che dipende dalla categoria dell’immobile e da altri fattori.

In particolare, i moltiplicatori catastali di riferimento sono i seguenti:

• fabbricati del gruppo A: 160 (tranne quelli in categoria A/10, che hanno un moltiplicatore di 80=;
• fabbricati del gruppo B: 140;
• fabbricati in categoria C1: 55; categorie C3, C4 e C5: 140; categorie C2, C6 e C7: 160;
• fabbricati del gruppo D: 65, tranne la categoria D5, che ha moltiplicatore 80;
• terreni agricoli (anche quelli non coltivati): reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato del 25%, e moltiplicato per 135;
• aree fabbricabili: valore venale in comune commercio (al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici), che tiene conto dei regolamenti comunali, della zona di ubicazione, dell’indice di edificabilità, delle destinazioni d’uso consentite e dei prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree con caratteristiche analoghe.

Esempio di calcolo Imu

Applicando la formula e i coefficienti anzidetti, facciamo un semplice esempio di calcolo Imu, ipotizzando di avere un fabbricato adibito a civile abitazione (categoria A/2) con una rendita catastale di 600 euro, ubicato in un Comune italiano che applica per quell’anno l’aliquota Imu dello 0,86%.

Moltiplicando la rendita catastale per 1,05 otteniamo la rendita catastale rivalutata del 5%, pari a 630 euro. Questo importo dovrà essere moltiplicato per il coefficiente degli immobili ad uso abitativo rientranti nella categoria A, quindi per 160: otteniamo così un risultato di 100.800 euro.

A questo importo dovrà essere applicata l’aliquota Imu stabilita dal Comune: perciò l’Imu complessivamente dovuta nell’anno per quell’immobile sarà pari a 867,68 euro, che potrà essere diviso in due rate di pari importo (del 50% ciascuna, quindi basterà dividere il totale per 2), la prima da versare, in acconto, entro il 16 giugno e la seconda entro il 16 dicembre, a saldo.

1.