Scopri come calcolare il valore di mercato di una casa attraverso il sito dell’Agenzia delle entrate e le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).

Hai mai avuto bisogno di calcolare il valore di mercato di una casa per valutare, ad esempio, la convenienza di un acquisto, di una vendita o di una divisione ereditaria? Di norma ci si affida alle agenzie immobiliari che conoscono le quotazioni in base alla zona urbana. In altri casi ci si affida alla consulenza di un ingegnere o di un architetto. Ma non tutti sanno che esiste un modo per conoscere il valore di una casa attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate. In esso è presente un’apposita sezione dedicata ai parametri OMI, ossia l’Osservatorio del Mercato Immobiliare. 

In questo articolo ti guideremo passo dopo passo per spiegarti come calcolare il valore di un immobile e ti forniremo esempi pratici per rendere il tutto più semplice.

Cosa si intende per valore di mercato di una casa?

Il valore di mercato di una casa (diverso dal valore catastale) è il prezzo a cui potrebbe essere venduta in regime di libera domanda e libera offerta. Questo viene calcolato in via presuntiva, sulla base del valore dell’immobile e delle sue condizioni, della zona in cui esso si trova, della presenza di servizi pubblici, ecc. Il valore di mercato viene calcolato sulla base della media dei prezzi di vendita delle abitazioni con simili caratteristiche nel medesimo luogo.

Nessuna legge impone dei prezzi standard per le compravendite immobiliari, sicché le parti sono libere di concordare qualsiasi corrispettivo. Tuttavia se questo corrispettivo dovesse essere di gran lunga inferiore rispetto al valore di mercato, il fisco potrebbe sospettare che una parte di esso è stato corrisposto in nero. Sicché potrà effettuare un accertamento fiscale e chiedere la differenza rispetto alle imposte corrisposte.

Qual è la differenza tra il valore di mercato e il valore catastale di una casa?

Il valore di mercato si basa sul prezzo di vendita di un immobile sul mercato libero, mentre il valore catastale è un valore fiscale stabilito dalle autorità competenti che tiene conto della rendita catastale dell’immobile. Di norma il valore catastale è inferiore al valore di mercato. 

Nel caso di acquisto della casa da un privato, l’imposta di registro viene calcolata sulla base del valore catastale.

Come si stabilisce il valore di mercato di un immobile?

Esiste una banca dati gestita dall’Agenzia delle Entrate che fornisce informazioni sul valore al metro quadro delle varie tipologie di immobili, aggiornate ogni sei mesi. Questa banca dati si chiama OMI, ossia Osservatorio del mercato immobiliare. Essa fornisce un valore minimo e uno massimo, indicando in tal modo un range all’interno del quale dovrebbe ricadere il prezzo dell’immobile.

L’OMI considera una serie di parametri come: 

• la zona di ubicazione, 
• la destinazione d’uso, 
• le condizioni di conservazione dell’immobile.

Tuttavia l’Omi fornisce valori medi che possono subire tuttavia incrementi o decrementi a seconda di numerose variabili che vedremo a breve.

Come posso consultare i dati dell’OMI?

Puoi consultare i dati dell’OMI visitando il sito web dell’agenzia delle Entrate a questo indirizzo. 

Una volta che ti si sarà aperta la schermata, dovrai selezionare la Provincia, il Comune e la zona in cui si trova l’immobile di tuo interesse.

Una volta seguiti i passaggi del sito dell’Agenzia delle Entrate, avrai il valore a metro quadro di un immobile avente caratteristiche simili a quelle della casa che stai valutando. A questo punto dovrai moltiplicare tale valore per i metri quadri dell’immobile. Successivamente dovrai applicare dei “correttivi” (i cosiddetti coefficienti di merito) che consentono di adeguare il valore alle caratteristiche concrete dell’abitazione. 

Dunque la formula per conoscere il valore di mercato di una casa è la seguente

Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x coefficienti di merito.

Vediamo quali sono i coefficienti di merito:

Si tratta dei seguenti coefficienti:

• piano: seminterrato (-25% con e senza ascensore), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore)
• stato locativo: abitazioni non locate (100%), locate a canone libero (-20%); locate stagionalmente (-5%)
• riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%)
• esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%)
• stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%)
• luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).

I coefficienti di merito sono quindi valori che possono aumentare o diminuire il valore di mercato di un immobile in base a specifiche caratteristiche come il piano, lo stato locativo, il riscaldamento, l’esposizione e la vista, lo stato di conservazione e la luminosità.

Cos’è la superficie commerciale di un immobile?

La superficie commerciale di un immobile è la somma delle superfici utili di tutti i locali, comprese le aree comuni e le pertinenze, come terrazzi e balconi.

Quali documenti dovrei avere a disposizione per calcolare il valore di mercato di una casa?

È importante avere a disposizione la planimetria dell’immobile, il certificato energetico e tutte le informazioni relative alle caratteristiche e alle condizioni dell’immobile.

È possibile determinare il valore di mercato di una casa solo sulla base delle informazioni dell’OMI?

Le informazioni fornite dall’OMI possono essere un punto di partenza utile, ma è importante considerare anche altri fattori specifici dell’immobile, come le sue caratteristiche uniche, le condizioni del mercato locale e le tendenze del settore immobiliare.

I valori forniti dall’OMI sono validi per tutti gli immobili?

I valori forniti dall’OMI sono valori medi e potrebbero non essere validi per immobili con caratteristiche peculiari, come immobili di particolare pregio storico-artistico o immobili in condizioni precarie.

In che modo la posizione di un immobile influisce sul suo valore di mercato?

La posizione di un immobile è uno dei fattori più importanti che influiscono sul suo valore di mercato. Ad esempio, un immobile situato in una zona centrale o vicino a servizi e infrastrutture sarà generalmente più costoso rispetto a un immobile situato in una zona periferica o rurale.

Come influisce lo stato di conservazione di un immobile sul suo valore di mercato?

Uno stato di conservazione migliore può aumentare il valore di mercato di un immobile, mentre un immobile che richiede ristrutturazioni o manutenzione potrebbe avere un valore di mercato inferiore.

È possibile negoziare il valore di mercato di una casa durante il processo di compravendita?

Sì, è possibile negoziare il prezzo di vendita di un immobile durante il processo di compravendita. Tuttavia, è importante essere informati sul valore di mercato dell’immobile e sulle tendenze del mercato immobiliare locale per negoziare in modo efficace.