Le possibili soluzioni per evitare di perdere l’immobile a causa di un debito non saldato.

Finire nella posizione del debitore significa rischiare che prima o poi il creditore arriva a portarsi via un bene prezioso per recuperare quello che gli è dovuto. Se quel bene è la casa, questa finirà per essere messa all’incanto. C’è un modo per evitare che l’immobile venga messo nelle mani di uno sconosciuto? Come bloccare la vendita all’asta della casa?

Ci sono queste possibilità:

• presentare un’offerta di saldo e stralcio, raggiungendo un accordo con il creditore per concordare di chiudere il debito pagando una somma inferiore a quella inizialmente dovuta;
• chiedere al creditore di pagare il debito a rate;
• attendere che l’asta vada deserta al quarto tentativo;
• chiedere alla banca la rinegoziazione del mutuo in essere oppure un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza per saldare il debito.

La banca può revocare il mutuo e chiedere il pagamento dell’intera somma residua solo dopo il mancato versamento di sette rate. Se tale importo non viene saldato, l’istituto può procedere al pignoramento della casa e decidere – se gli conviene – di venderla all’asta. Vediamo a quali condizioni può essere bloccata questa vendita nei modi sopra indicati.

Bloccare la vendita all’asta con il saldo e stralcio

Il debitore può tentare di bloccare la vendita all’asta della casa presentando un’offerta di saldo e stralcio. Le possibilità di successo di questa iniziativa sono tanto più alte quanto minore è il valore di mercato dell’immobile. Infatti:

• se la casa si trova in periferia, abbassare il prezzo troverà meno ostacoli;
• se la casa si trova in centro città, risulterà più difficile convincere il creditore a ricavare una somma più bassa.

C’è da sperare, in quest’ultimo caso, che il creditore non abbia molto interesse a fare tutti i passaggi della vendita per recuperare tutti i suoi soldi, cioè:

• trovare un acquirente;
• pagare il notaio per il rogito;
• pagare la banca con una parte del ricavato della vendita;
• tenersi la parte restante.

Bloccare la vendita all’asta attendendo il quarto tentativo

La legge stabilisce un tetto massimo ai tentativi di vendita all’asta di una casa. In pratica, se la terza volta l’immobile non viene aggiudicato, il giudice stabilisce un quarto tentativo abbassando il prezzo a metà. Se anche in questo caso l’asta va deserta, il tribunale può chiudere definitivamente la procedura e, di conseguenza, la vendita viene bloccata.

Il giudice, però, può chiudere la procedura anche prima, se ritiene che il prezzo di partenza sia arrivato così in basso da comportare:

• un guadagno irrisorio per il creditore;
• un sacrificio smisurato per il debitore.

Bloccare la vendita all’asta rinegoziando il mutuo

Altra possibilità per bloccare la vendita all’asta della casa di abitazione principale è quello di richiamarsi ala legge del 2019 riformata nel 2021 [1].

La norma, come confermato a suo tempo dal Tribunale di Palermo [2], consente al debitore consumatore di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere oppure un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza.

La somma deve essere utilizzata per estinguere il mutuo, con assistenza del Fondo di garanzia per la prima casa e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

La rinegoziazione a tale scopo può essere richiesta a queste condizioni:

• l’ipoteca deve gravare su un immobile che costituisce abitazione principale del debitore;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale del debitore quando è iniziata la procedura esecutiva e per l’intera durata della stessa;
• il debitore deve avere rimborsato alla data della presentazione dell’istanza almeno il 5% del capitale originariamente finanziato;
• l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e non deve avere le caratteristiche di lusso;
• il debito complessivo nell’ambito della procedura non deve essere superiore a euro 250.000;
• l’importo offerto deve essere pari al minor valore tra il debito per capitale e interessi e il 75% del prezzo base della successiva asta ovvero, nel caso in cui l’asta non sia ancora stata fissata, del valore del bene;
• la restituzione dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non inferiore a dieci anni e non superiore a 30 anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi il numero di 80.

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