Pignoramenti, ipoteche, trascrizioni, proprietà e abusi: quali sono gli obblighi di informazione del venditore, del notaio e dell’agenzia immobiliare. 

Se compri una casa, la prima verifica che devi effettuare concerne l’esistenza di eventuali ipoteche o pignoramenti. Non tutti però sanno come si effettuano tali indagini, né sono dotati della malizia sufficiente a prevenire eventuali imbrogli da parte del venditore. Chi si approccia in buona fede al mondo delle compravendite immobiliari potrebbe ritenere di avere dinanzi una persona anch’essa onesta. Ma non sempre è così. Ebbene, cosa succede se, dopo aver firmato il compromesso o il rogito, ti dovessi accorgere che l’immobile è gravato da un peso di tale tipo? Chi ti deve avvisare se la casa è ipotecata o pignorata e, dunque, a chi puoi chiedere i danni? Ecco alcuni chiarimenti importanti.

Come sapere se una casa è ipotecata o pignorata?

L’esistenza di ipoteche o pignoramenti in atto su un determinato immobile sono informazioni pubbliche a cui tutti hanno accesso. Chiunque può cioè procurarsi un certificato (tecnicamente una «visura ipocatastale») che attesti se una casa è ipotecata o pignorata. 

Leggi sul punto Che differenza c’è tra ipoteca e pignoramento.

Informazioni di questo tipo, che sono fornite anche dai professionisti del settore (avvocati, commercialisti, notai, ragionieri, ingegneri, ecc.), si possono liberamente ottenere tramite una consultazione dei Registri Immobiliari presso l’Agenzia Entrate, ufficio del Territorio. L’eventuale indagine non viene comunicata al proprietario dell’immobile, ragion per cui essa resta completamente anonima.

Il certificato rilasciato dall’ufficio – che può essere richiesto anche in via telematica – attesta la presenza di ipoteche, trascrizioni giudiziarie (ad esempio cause in corso), pignoramenti in atto. 

Si può vendere una casa ipotecata?

Una casa ipotecata può essere venduta. Tuttavia l’ipoteca resta e, pertanto, l’acquirente ne subirà tutte le conseguenze. Difatti, scopo dell’ipoteca è poter pignorare l’immobile anche se questo viene trasferito a terzi e soddisfarsi con precedenza rispetto agli altri creditori.

Quindi chi compra una casa ipotecata può subirne il pignoramento se il venditore (che è anche il debitore) non adempie alla propria obbligazione. 

L’esistenza di un’ipoteca non impedisce al titolare di abitare l’immobile.

Si può vendere una casa pignorata?

In presenza di un pignoramento ancora in atto, invece, la casa non può essere venduta. Ciò però non toglie che il relativo titolare vi possa continuare ad abitare fino ad eventuale aggiudicazione del bene all’asta in favore del miglior offerente.

Nulla toglie però che si possa organizzare una operazione “a tre” tra venditore, acquirente e creditore al fine di liberare l’immobile dal pignoramento e consentirne la vendita con l’accordo di tutte le parti (di solito presenti personalmente dal notaio). In pratica, una parte del prezzo di compravendita corrisposto dall’acquirente viene versato, anziché al venditore, al creditore a condizione che questi rinunci al pignoramento e liberi l’immobile dalla procedura in corso. 

Cosa succede se una casa è ipotecata o pignorata?

L’acquirente che, inconsapevolmente, acquista un immobile su cui è presente un’ipoteca o un pignoramento può ottenere la cosiddetta risoluzione del contratto: ha cioè diritto al rimborso di tutte le somme versate a titolo di prezzo nonché al risarcimento dei danni subiti a seguito dell’affare andato male (ad esempio, la perdita di altre occasioni, i costi legali e notarili, il trasloco, ecc.). I danni vanno sempre documentati. Tali conseguenze gravano, come vedremo meglio nel successivo paragrafo, essenzialmente sul venditore.

Nel caso dell’ipoteca, ben potrebbe l’acquirente chiedere al venditore di pagare il debito liberando l’immobile dal peso in questione e salvando così la compravendita.

Nel caso in cui sia stato firmato solo il compromesso (ossa il contratto preliminare), è facoltà del venditore – per salvare il contratto ed evitare richieste di risarcimento – cancellare l’ipoteca o il pignoramento, soddisfacendo quindi le esigenze del creditore, prima della data fissata per il rogito notarile. Se ciò dovesse avvenire, l’acquirente non avrebbe diritto a chiedere la risoluzione del contratto.

Chi deve dire che se una casa è ipotecata o pignorata?

Chiaramente il primo soggetto tenuto a fornire informazioni sullo stato dell’immobile è il venditore. È suo l’obbligo di informare l’acquirente dell’esistenza di una ipoteca o di un pignoramento. Nulla toglie che una persona possa voler acquistare una casa ipotecata (verosimilmente a un prezzo di gran lunga inferiore a quello di mercato) o pignorata (a condizione che il venditore, all’atto del rogito, paghi il creditore e questi rinunci alla procedura). Ma, ribadiamo, l’acquirente deve essere cosciente dell’esistenza del peso sull’immobile.

Il venditore che non informa l’acquirente dell’ipoteca o del pignoramento è tenuto, come detto, a restituire le somme da questi incassate e a risarcire il danno.

Altro soggetto tenuto a informare l’acquirente dell’esistenza di ipoteche o pignoramenti è il notaio: anche lui pertanto è tenuto a risarcire i danni al compratore.

Lo stesso onere, secondo la giurisprudenza [1], grava infine sull’agenzia immobiliare. La quale, pertanto, è soggetta alle medesime conseguenze che ricadono sul notaio. Approfondiremo tale aspetto nel successivo paragrafo.

L’agenzia immobiliare deve avvisare l’acquirente dell’ipoteca o del pignoramento sulla casa?

Secondo la Cassazione [1], il mediatore che non avvisa l’acquirente che la casa è ipotecata o pignorata, prima che sia sottoscritto il preliminare di vendita (il cosiddetto compromesso) o il rogito notarile, deve poi risarcirlo. L’agenzia, infatti, ha l’obbligo d’informare le parti di tutte le circostanze rilevanti per l’affare, note o conoscibili. Essa è infatti tenuta alla diligenza qualificata, in quanto è un operatore specializzato: ha dunque l’obbligo d’informare le parti di tutte le circostanze rilevanti per l’affare, delle quali è a conoscenza o dovrebbe essere al corrente con l’uso della diligenza esigibile da un professionista. Anzitutto verificando se il promittente venditore sia davvero il proprietario del bene, ma anche riferendo della presenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sul bene, cioè, appunto, pignoramenti. Peraltro l’agenzia immobiliare perde il diritto alla provvigione quando non avverte l’acquirente che la casa è ipotecata.  

L’articolo 1759 del codice civile pone dunque a carico dell’agenzia l’obbligo di raccogliere tutte le notizie che si possono acquisire attraverso le visure ordinarie e le usuali verifiche per assicurare la sicurezza dell’affare. Né si può escludere che sia esigibile un accertamento più penetrante sugli elementi rilevanti per la valutazione quando lo richiedono le particolari circostanze del negozio. 

Informazioni che l’agenzia immobiliare deve fornire all’acquirente

Vediamo ora, più nel dettaglio, quali sono le informazioni che l’agenzia immobiliare deve fornire all’acquirente. Innanzitutto la proprietà dell’immobile o se c’è contitolarità tra più persone. Poi l’esistenza di eventuali prelazioni e opzioni sul bene. 

L’agenzia è altresì tenuta a informare il compratore se il venditore ha ricevuto l’immobile da una precedente donazione, circostanza che rende la vendita traballante. Difatti, entro 20 anni dalla donazione, gli eredi del donante potrebbero contestarla se questa ha leso le loro quote di legittima. 

L’agente immobiliare deve poi informare l’acquirente circa il rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative e se sussistono eventuali abusi edilizi. E ancora la solidità economica dei contraenti o l’eventuale l’insolvenza di una delle parti. In ultima analisi la sussistenza di circostanze per le quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto.  

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