Chi deve pagare l’imposta municipale unica in caso di diritti reali sull’immobile? In cosa consiste e come funziona il diritto di abitazione?

L’Imu è ‘imposta municipale che si paga sulle abitazioni. In pratica, è una tassa sulle case diversa dalla prima. A pagarla deve essere il proprietario, anche se l’immobile è stato concesso in affitto. Questa regola subisce però delle deroghe: ad esempio, nel caso di usufrutto, l’imposta municipale deve essere versata dall’usufruttuario, cioè dal soggetto che gode dell’immobile pur non essendone titolare. Con questo articolo risponderemo invece a questa domanda: chi paga l’Imu in caso di diritto di abitazione?

Sin da subito possiamo dire che quello di abitazione è un diritto reale a tutti gli effetti, esattamente come la proprietà e l’usufrutto. La sua caratteristica è quella di attribuire il godimento di un immobile nei limiti dei bisogni del titolare e dei suoi familiari. Ciò significa che il titolare del diritto di abitazione può fare un uso esclusivamente personale del bene, non potendolo ad esempio dare in affitto. Detto ciò, chi paga l’Imu in caso di diritto di abitazione? Scopriamolo insieme.

Che cos’è l’Imu?

Come anticipato in premessa, l’Imu è l’imposta municipale unica che i cittadini devono pagare sui fabbricati.

Il versamento dell’Imu è dovuto da coloro che sono in possesso dei seguenti immobili:

• fabbricati diversi dall’abitazione principale (dove cioè si è stabilita la residenza anagrafica e la dimora fisica);
• abitazioni principali signorili (cioè solo quelle accatastate nelle categorie “di lusso” A/1, A/8 e A/9);
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli.

Diritto di abitazione: cos’è?

Il diritto di abitazione è un diritto reale che si esercita sugli immobili. Secondo la legge [1], il diritto di abitazione è quel diritto reale di godimento su una cosa altrui, per il quale il titolare ha facoltà di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Ciò significa che l’immobile non può essere utilizzato per altri scopi, come ad esempio per darlo in affitto ad altre persone: la legge stabilisce infatti che il diritto di abitazione sia esclusivamente riservato ai bisogni del titolare e dei suoi familiari.

Per questo motivo, l’immobile legato al diritto di abitazione non può in alcun modo essere ceduto né tantomeno dato in affitto.

Come detto, il diritto di abitazione è previsto a vantaggio del titolare e dei suoi familiari; secondo la legge [2], fanno parte dell’ambito familiare i figli (anche se nati dopo che è cominciato il diritto d’abitazione), i genitori, i fratelli nonché il convivente.

Il diritto di abitazione può costituirsi per contratto, per testamento oppure per usucapione. Per legge, tale diritto spetta anche al coniuge superstite, limitatamente alla casa che fungeva da residenza familiare.

Non costituisce un vero e proprio diritto di abitazione l’assegnazione della casa familiare a uno dei coniugi a seguito di separazione o di divorzio: secondo la giurisprudenza, infatti, non si tratterebbe di un diritto reale ma di un diritto personale di mero godimento.

Diritto di abitazione: chi paga l’Imu?

L’Imu deve essere pagato dalla persona che gode del diritto di abitazione sulla casa e non dal proprietario. Per legge [3], infatti, sono soggetti passivi dell’Imu:

• il proprietario dell’immobile;
• il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
• il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
• il concessionario, nel caso di concessione di aree demaniali;
• il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Questo orientamento è pacifico anche in giurisprudenza: l’Imu è a carico del soggetto che mantiene il diritto di abitazione su di un immobile, non rilevando il fatto che vi sia altro soggetto titolare della nuda proprietà [4].

Il motivo di questa scelta è molto semplice: il titolare di un diritto reale sull’immobile gode dello stesso come se ne fosse il proprietario, avendo facoltà di abitarvi e, di fatto, di possederlo in modo praticamente esclusivo. Ecco perché, secondo la legge, l’Imu deve essere pagata da chi ha il diritto di abitazione.

Imu: quando si paga?

L’Imu viene pagata tramite il Modello F24 in due rate pari al 50% dell’imposta annua, oppure in una rata unica pari al 100%.

Le due rate dell’Imu scadono:

• il 16 giugno (versamento dell’acconto);
• il 16 dicembre (versamento del saldo).

Nel caso però in cui i suddetti termini coincidano con un giorno festivo o prefestivo, la scadenza slitta al primo giorno lavorativo utile. Se la scelta ricade sulla rata unica, l’Imu va versata entro il 16 giugno.

Imu: chi deve pagare in sintesi?

In sintesi, l’Imu è l’imposta dovuta per il possesso di fabbricati, escluse le abitazioni principali (purché non di lusso), di aree fabbricabili e di terreni agricoli, ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing.

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