Per i debiti del condominio rispondono prima i condomini morosi, i cui nominativi vanno indicati al creditore, e poi quelli in regola con i pagamenti.

Qualora il condominio non possa pagare le fatture dei propri fornitori, questi ultimi possono agire con un decreto ingiuntivo e avviare il pignoramento dei beni del condominio stesso o anche dei singoli condomini. A coloro però che sono in regola con i pagamenti sembrerà un’ingiustizia: perché mai subire un pregiudizio quando è noto che le passività scaturiscono dai buchi di bilancio provocati dai morosi. Ed ecco che puntualmente ci si pone la seguente domanda: chi paga le spese di condominio rischia qualcosa?

La legge consente al creditore del condominio di ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale e notificarlo poi all’amministratore il quale ne dovrà informare al più presto l’assemblea.

Il creditore può pignorare il conto corrente del condominio, che però troverà con molta probabilità vuoto o insufficiente a soddisfare il creditore: diversamente non ci sarebbe stata ragione per non pagare la fattura.

Detto ciò, cosa può fare il creditore che resti insoddisfatto? La legge consente ai creditori del condominio di agire contro i singoli condomini, pignorando i beni di questi ultimi (lo stesso appartamento se necessario). A tal fine non è necessario notificare un nuovo decreto ingiuntivo (essendo già sufficiente quello rivolto al condominio); è sufficiente solo l’atto di precetto ossia l’invito a pagare entro il termine massimo di 10 giorni.

Senonché la recente riforma del condominio stabilisce che il creditore debba prima avviare le azioni esecutive contro i morosi – coloro cioè che non hanno pagato le quote condominiali destinate appunto a soddisfare la fattura che ha dato origine al decreto ingiuntivo – e poi contro tutti gli altri. E che lo possa fare solo nei limiti della rispettiva quota millesimale di questi ultimi. Sicché il creditore non potrà, ad esempio, chiedere l’intero importo a un solo condomino.

Dunque, chi paga le spese di condominio rischia qualcosa solo dopo che il creditore abbia tentato il pignoramento dei beni dei morosi e non sia riuscito in tale impresa. È il cosiddetto beneficio di preventiva escussione. 

Questi principi sono stati ribaditi dalla Cassazione con una recente ordinanza [1]. Non è quindi possibile la notifica degli atti di precetto nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti, senza la preventiva escussione dei condomini morosi. 

L’art. 63, comma 1, dispone che l’amministratore «è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi». E senza che ciò possa essere considerata una violazione della privacy dei debitorii. 

Ottenuta tale informazione dunque i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini, quelli cioè morosi.

È dunque prescritto dalla legge – prosegue la Cassazione – che l’obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi, posto in capo ai condomini in regola nella contribuzione alle spese, è subordinato alla preventiva escussione di questi ultimi, sicché l’obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente risulta limitato in proporzione alla rispettiva quota del moroso.

L’art. 63, comma 2, disp. att., c.c. configura, pertanto, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del creditore (per non avergli l’amministratore versato l’importo necessario a soddisfarne le pretese), un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficio di preventiva escussione.

La preventiva escussione richiede, di regola, l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola. Il creditore ha quindi il dovere non solo di iniziare il pignoramento contro il moroso, ma anche di continuare l’azione con diligenza e buona fede, portandola a termine almeno fin quando non sia evidente che non c’è possibilità di recuperare i soldi. 

Dunque, il creditore del condominio deve dapprima agire contro i partecipanti che siano in ritardo nei pagamenti delle spese per ottenere la condanna, ovvero un titolo esecutivo che permetta di dar corso all’espropriazione dei beni di quello; deve, inoltre, compiere ogni atto cautelare contro i beni stessi, per salvaguardarne l’indisponibilità durante il giudizio diretto alla condanna.

La Cassazione ha così affermato il seguente principio di diritto: «Il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell’art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ciò attenendo ad una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo».

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