La gestione delle spese per la canna fumaria: criteri di ripartizione e condomini obbligati.
Quando si deve stabilire chi paga la manutenzione della canna fumaria in condominio è necessario, innanzitutto, comprendere se questa rientra tra i beni comuni (appartenenti cioè a tutti i condomini) o se invece, essendo asservita a un’unica unità immobiliare, è di proprietà del relativo titolare (si pensi alla canna fumaria utilizzata da una pizzeria o da un altro locale di ristorazione).
In mezzo a queste due ipotesi esistono zone grigie costituite da situazioni in cui solo alcuni appartamenti sono collegati alla canna fumaria, mentre altri hanno invece un proprio impianto.
In quest’articolo analizzeremo tutte queste ipotesi e, così facendo, avremo un quadro chiaro e certo su chi paga la manutenzione della canna fumaria in condominio, come deve essere ripartita la spesa e cosa succede quando un condomino non è “allacciato” a tale impianto. Ma procediamo con ordine.
Chi può installare una canna fumaria?
Ciascun condomino può installare una canna fumaria e appoggiarla sulla facciata dell’edificio: tale potere gli è riconosciuto espressamente dall’art. 1102 del Codice civile, che consente l’utilizzo dei beni comuni (in questo caso la parete perimetrale del palazzo) per scopi personali e compatibilmente con la destinazione di questi stessi.
Attenzione però: la realizzazione della canna fumaria non deve nuocere al decoro architettonico del palazzo; il che significa che non potrà essere particolarmente vistosa ed eventualmente andrà tinteggiata con lo stesso colore della facciata.
Non è tutto. La dimensione della canna dev’essere compatibile con l’utilizzo del muro anche da parte di altri condomini (che potrebbero, ad esempio, voler installare un’antenna satellitare sullo stesso muro). Difatti, il predetto art. 1102 Cod. civ. consente l’uso della “cosa comune” a patto che non si impedisca agli altri condomini di fare altrettanto.
Non in ultimo sussiste il divieto, previsto dall’art. 644 Cod. civ., di realizzare esalazioni di fumi e calori che, superando la “normale tollerabilità”, possano molestare i vicini di casa.
A chi appartiene la canna fumaria?
Se è vero che ciascun condomino può installare una canna fumaria sulla parete esterna del palazzo, è anche vero – e ne è l’immediata conseguenza – che solo questi ne sarà il proprietario. Del resto, come succede in quasi tutti gli altri settori del diritto, chi realizza un’opera ne acquisisce anche i relativi diritti di proprietà.
Peraltro anche la Cassazione (ord. 9231/1991) ha chiarito che una canna fumaria, benché ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo condomino se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce.
Ma se dovesse mancare la prova della titolarità esclusiva, la canna fumaria apparterrebbe a tutti: si presumerebbe cioè un bene condominiale.
Manutenzione della canna fumaria: a carico di chi?
Laddove la canna fumaria è centralizzata, ossia utilizzata da tutti i condomini, è – come abbiamo appena detto – parte comune dell’edificio condominiale. Pertanto, le spese per la sua manutenzione sono generalmente suddivise tra tutti i proprietari dei condomini, in base ai millesimi di proprietà. Questo principio si applica indipendentemente dall’uso diretto o meno dell’impianto di riscaldamento centralizzato da parte di ciascun condòmino.
Pertanto l’assemblea è competente a deliberare opere di ristrutturazione su tale impianto, previa contestuale istituzione di un fondo spese pari all’importo dei lavori che dovranno realizzarsi.
Tali lavori potranno essere deliberati con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi. Se durante la riunione condominiale si raggiungerà tale quorum deliberativo, la decisione diverrà obbligatoria per tutti i condomini, anche quindi per la minoranza dissenziente che vi dovrà sottostare.
Eccezioni per impianti termici individuali
Qualora alcuni condòmini decidano di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, optando per l’installazione di una canna fumaria dedicata alla propria caldaia privata, i costi legati alla gestione di tale infrastruttura ricadranno esclusivamente su di loro. È importante sottolineare che questa scelta comporta una responsabilità diretta nella manutenzione della canna fumaria individuale, senza oneri a carico della collettività condominiale.
Attenzione però: il fatto di avere una propria canna fumaria e un impianto autonomo non fa venir meno, in capo ai condomini “distaccati”, l’obbligo di contribuire alle spese della canna comune (Cass. sent. n. 1719/1995). E ciò perché – come del resto succede per le spese di manutenzione dell’impianto termico centralizzato che sono a carico di tutti – anche chi si slaccia dall’impianto centralizzato ne continua ad essere proprietario pro quota (potendosi sempre riallacciare allo stesso).
Detto in modo ancora più diretto ed esplicito, alle spese per la manutenzione della canna fumaria collegata alla caldaia comune partecipano anche i condomini che si sono resi indipendenti.
Norme sugli impianti termici e sulle canne fumarie
L’articolo 17-bis della Legge 3 agosto 2013, n. 90 stabilisce criteri specifici per l’installazione degli impianti termici. Secondo tale disposizione, gli impianti installati successivamente al 31 agosto 2013 devono essere collegati a camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione con sbocco sopra il tetto dell’edificio, in conformità alle norme tecniche vigenti. Questo implica che soltanto gli impianti realizzati prima di tale data possono avvalersi di canne fumarie con scarico a parete, rispettando le prescrizioni relative alle distanze minime da aperture quali finestre, balconi e terrazze.