Ripartizione spese condominiali dei morosi tra gli altri condòmini: per quote uguali o secondo millesimi? Che succede se un proprietario si oppone?
Il caso. All’interno di un condominio, il proprietario di un appartamento, ormai disabitato da anni, non paga più le spese. Il soggetto risulta difficilmente reperibile e, peraltro, è nullatenente. Il condominio, per non vedersi staccare le utenze, decide di ripartire le quote di quest’ultimo tra tutti gli altri condòmini. Senonché l’amministratore sostiene che le spese vadano divise in parti uguali. Uno dei condòmini si oppone ritenendo che chi ha già pagato le quote non debba sostenere oneri per conto altrui e che, comunque, a tutto voler concedere, bisognerebbe far riferimento alle tabelle millesimali. Chi ha ragione? Chi paga i debiti di un condomino moroso e, soprattutto, come si ripartiscono? Cerchiamo di fare il punto della situazione.
Debiti condominiali: si possono dividere tra i condòmini?
Il Codice civile pone una regola fondamentale in materia di ripartizione delle spese condominiali a cui si può derogare solo con il consenso di tutti i condòmini. Tale regola – sancita dall’articolo 1123 del Codice civile – stabilisce che le spese condominiali vanno divise secondo millesimi. Qualsiasi decisione contraria assunta dall’assemblea a semplice maggioranza sarebbe annullabile.
Spalmare sui “condòmini virtuosi” le quote non corrisposte da uno o più soggetti significherebbe far pagare una quota superiore rispetto a quella indicata nella tabella allegata al regolamento. Con la conseguenza che l’amministratore non potrebbe pretendere alcun pagamento, neanche se ciò dovesse essere necessario per garantire l’erogazione dei servizi essenziali all’edificio (luce, riscaldamento, pulizia delle scale, ecc.).
Come anticipato, si può superare la regola dei millesimi e, pertanto, è possibile ripartire il debito lasciato dai morosi tra gli altri condòmini, solo in presenza di una volontà unanime, ossia di una delibera adottata col voto favorevole di tutti i proprietari riuniti in assemblea. Il veto di uno solo invece impedirebbe l’approvazione di tale soluzione.
In sintesi, si possono dividere tra i condòmini le quote dei morosi ma a patto che ci sia una votazione assunta all’unanimità.
Come si ripartiscono le quote dei condòmini morosi?
Ipotizziamo dunque che l’assemblea abbia deliberato, con votazione unanime, la ripartizione tra tutti i condòmini delle spese lasciate scoperte dai morosi. A questo punto si pone il secondo problema: come andranno divise tale somme? In parti uguali o secondo millesimi?
Anche in questo caso si deve applicare il principio generale del richiamato articolo 1123 del cod. civ. e, quindi, stabilire una divisione secondo millesimi, sempre che non ci sia una diversa volontà dell’assemblea assunta all’unanimità.
Che succede se alcuni condòmini non pagano le quote?
Fermo restando il dovere dell’amministratore, entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio di esercizio, di agire contro i morosi e intraprendere contro di loro tutte le azioni legali (giungendo anche al pignoramento della casa), che succede agli altri condòmini se alcuni non pagano le quote? Di sicuro, il debito potrebbe impedire di pagare le bollette e gli altri fornitori e questi potrebbero decidere di agire contro il condominio.
Mettiamo allora che l’assemblea non voglia ripartire il debito tra i condòmini e che vi sia un buco di bilancio tale da impedire di soddisfare le ragioni di un creditore. Quest’ultimo si farà rilasciare dal giudice un decreto ingiuntivo che notificherà all’amministratore.
L’amministratore ne deve dare immediata notizia all’assemblea. Se non c’è la volontà di correre ai ripari e pagare, il creditore avvierà gli atti esecutivi contro il condominio, tentando magari il pignoramento del conto corrente condominiale. È verosimile però che questo sia incapiente (diversamente, che ragione ci sarebbe stata per non pagare la fattura?).
A questo punto il creditore può rivolgersi nei confronti dei singoli condòmini e pignorare i beni di questi. Dovrà però partire prima dai condòmini morosi, quelli cioè che, a causa del loro inadempimento, hanno determinato il debito condominiale. L’elenco gli deve essere fornito dall’amministratore.
Nel caso in cui tale tentativo dovesse risultare infruttuoso, il creditore potrà agire contro tutti gli altri condòmini, anche quelli che sono in regola con i pagamenti, chiedendo a ciascuno una quota del debito proporzionale ai rispettivi millesimi.
In altri termini, i condòmini puntuali nei pagamenti rischiano il pignoramento dei propri beni se, in condominio, vi sono morosi e i debiti lasciati da questi non vengono subito ripianati.