Risarcimento e spese di riparazione della terrazza o del lastrico solare: quando la proprietà esclusiva o condominiale.

Il principio “chi rompe paga” vale anche in ambito condominiale. Sicché, quando un bene di proprietà individuale danneggia i beni altrui – quelli degli altri condomini o quelli comuni – il relativo titolare deve risarcire gli altri.

Come si coniugano tali principi con la terrazza a livello o con il lastrico solare? Chi paga i danni da infiltrazioni dal terrazzo di proprietà? Cerchiamo di fare il punto della situazione alla luce delle più recenti pronunce della giurisprudenza.

A chi appartiene il terrazzo?

Un edificio può ricevere copertura dal tradizionale tetto o da un piano orizzontale calpestabile. Quest’ultimo si chiama lastrico solare. Se poi il lastrico solare è dotato di parapetti che consentono l’affaccio, si parla di terrazza.

Di regola, la terrazza che copre l’edificio o il lastrico solare sono di proprietà di tutti i condomini. Sono quindi beni comuni.

Il regolamento o il titolo di proprietà può però riservarne la titolarità a uno o più condomini singoli. Succede ad esempio con il terrazzo a livello, quello cioè che copre solo alcuni piani fungendo da balcone per un appartamento. In tal caso l’edificio risulta disegnato a mo’ di scala.

Si potrebbe anche configurare una situazione intermedia: la proprietà resta condominiale ma l’uso è esclusivo ossia in capo a un solo condomino (o più di uno).

Cosa significa “uso esclusivo”?

L’uso esclusivo si riferisce al diritto di un singolo condomino di utilizzare una parte di proprietà comune, come una terrazza, senza condividerla con gli altri condomini. Tuttavia, l’uso esclusivo non equivale alla proprietà esclusiva. Anche se un condomino può avere l’uso esclusivo di una terrazza, questa rimane di proprietà di tutti i condomini.

Chi paga le spese del terrazzo condominiale?

Se il terrazzo è condominiale, le spese di manutenzione e riparazione vengono ripartite tra tutti i condomini secondo millesimi.

Se il terrazzo ha causato danni da infiltrazioni a un appartamento sottostante, il risarcimento viene addebitato su tutti i condomini in proporzione ai millesimi (salvo vi sia un’assicurazione per danni a terzi). A partecipare alla spesa è anche il condomino danneggiato in quanto riveste, allo stesso tempo, la qualità di danneggiante (perché condomino) e danneggiato (perché proprietario dell’abitazione che ha subito le perdite). Quindi dal risarcimento gli sarà sottratta la sua quota millesimale.

Chi paga per le infiltrazioni se il terrazzo è di uso esclusivo?

L’articolo 1126 stabilisce che quando l’uso del lastrico solare non è aperto a tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo deve pagare un terzo della spesa per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio (o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura); la spesa viene ripartita dall’amministratore in proporzione ai millesimi di proprietà.

Chi paga le spese per il terrazzo a livello?

Ricordiamo che la terrazza a livello è quella parte dell’edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile solo dalla sua abitazione, ma che funge anche da copertura a una o più unità immobiliari che si trovano sotto di essa.

In tal caso la spesa si ripartisce per un terzo tra il condomino che ne fa uso e per due terzi tra coloro che sono coperti dal terrazzo stesso.

Tuttavia, secondo la sentenza n. 27846 del 3.10.2023 della Cassazione, le spese per i danni causati da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare (a livello) sono a carico, per due terzi, di tutti i condomini quando il terrazzo copre anche parti comuni dell’edificio. Questo significa che, indipendentemente dall’uso esclusivo del lastrico da parte di un singolo condomino, i costi per il suo rifacimento vengono divisi tra tutti i partecipanti al condominio. La stessa logica segue il risarcimento.

La corte ha ricordato che la legge non cambia a seconda dell’uso esclusivo del terrazzo a livello o del lastrico solare.

Nel caso specifico, la struttura dell’edificio era unica e che la terrazza copriva le parti comuni dell’edificio. Questo ha portato alla decisione che le spese per la manutenzione e i danni da infiltrazioni sono a carico di tutti i condomini, indipendentemente dall’uso esclusivo.

Chi paga per le infiltrazioni se il terrazzo è di proprietà esclusiva?

Non resta che verificare l’ultima ipotesi: quella di una terrazza o lastrico solare di proprietà di un solo condomino. Questi deve pagare un terzo delle spese per la riparazione e per il risarcimento del danno all’appartamento sottostante. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini che sono coperti da tale area, divisi secondo i rispettivi millesimi di proprietà.