Le spese per l’ascensore in un condominio non possono aumentare a causa dell’uso intensivo da parte dei clienti. La sentenza n. 20888 del 18 luglio 2023 della Cassazione civile stabilisce le regole.

Quanto può influire il traffico di clienti e dipendenti di un ufficio all’interno di un condominio sulle spese per l’ascensore? È lecito chiedere un contributo maggiore al proprietario dell’unità immobiliare adibita a ufficio per le spese di gestione dell’ascensore? Queste domande hanno trovato risposta in una recente sentenza della Cassazione Civile, che ha ribadito un principio importante in tema di ripartizione delle spese condominiali.

Come si dividono le spese per l’ascensore in condominio?

Le spese per l’ascensore in un condominio sono suddivise tra i condomini seguendo criteri specifici previsti dalla legge, più precisamente dagli articoli 1123 e 1124 del Codice Civile italiano. Vediamo nel dettaglio come funziona la ripartizione.

Le spese per l’ascensore includono sia le spese per l’installazione, se l’ascensore non è già presente nel condominio, sia le spese per la gestione, l’uso e la manutenzione dell’impianto una volta installato.

Secondo l’articolo 1123 del Codice Civile, le spese per l’installazione dell’ascensore sono suddivise in base ai millesimi di proprietà, cioè in proporzione al valore dell’immobile posseduto all’interno del condominio.

Per quanto riguarda invece le spese di gestione e manutenzione dell’ascensore, l’articolo 1124 del Codice Civile prevede che queste siano ripartite nel seguente modo:

• per due terzi in base ai millesimi di proprietà;
• per un terzo in base all’altezza del piano.

In pratica, significa che chi possiede un appartamento ai piani alti, e quindi teoricamente utilizza di più l’ascensore, contribuisce in misura maggiore alle spese per il suo funzionamento.

Cosa succede se un condomino non usa l’ascensore?

La ripartizione delle spese per l’ascensore non cambia a prescindere dal suo effettivo utilizzo da parte del singolo condomino. Anche chi non lo usa è comunque tenuto a contribuire alle spese, secondo la ripartizione prevista dalla legge. Ciò che conta infatti è l’uso potenziale. Questa è la ragione per cui – salvo delibera condominiale assunta all’unanimità – anche i proprietari di negozi al piano terra devono contribuire alle spese dell’ascensore.

Può l’assemblea di condominio modificare i criteri di ripartizione?

L’assemblea di condominio può decidere di modificare i criteri di ripartizione delle spese per l’ascensore, ma per farlo è necessaria l’unanimità di tutti i condomini. In assenza di unanimità, si applicano solo i criteri previsti dalla legge.

Come stabilito dalla Cassazione, un aumento delle spese a carico di un singolo condomino a causa di un uso intensivo dell’ascensore da parte dei suoi clienti o dipendenti non è ammissibile se non assunto all’unanimità.

Si può far pagare di più per l’ascensore a chi ha un ufficio in condominio?

La sentenza n. 20888 del 18 luglio 2023 della Cassazione Civile ha sancito che è nullo il provvedimento dell’assemblea di condominio che approva, a semplice maggioranza (e quindi in assenza dell’unanimità), un aumento forfettario della quota di contribuzione alle spese per l’ascensore, sostenendo che l’unità immobiliare adibita a ufficio lo utilizzi più frequentemente rispetto agli altri condomini.

Qual è stata la vicenda che ha portato alla sentenza?

La controversia ha avuto inizio quando un condominio ha proposto un appello contro una sentenza di primo grado, respingendo l’opposizione di alcuni condomini al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi dovuti per le spese dell’ascensore. La questione ha raggiunto la Corte di Cassazione per il ricorso di una condomina, che sosteneva l’illegittimità della delibera che aveva posto a suo carico un aumento delle spese per l’ascensore, dovuto all’afflusso di clienti e dipendenti al suo ufficio.

Cosa ha deciso la Cassazione?

I Giudici di legittimità hanno accolto il ricorso della condomina, dichiarando nulle le deliberazioni che modificavano il criterio di ripartizione delle spese per l’ascensore. Hanno specificato che tale modifica richiede l’accordo di tutti i condomini e non può basarsi sull’utilizzo più frequente dell’ascensoreda parte di una singola unità immobiliare.

In seguito alla sentenza, l’amministratore del condominio ha l’obbligo di adeguare i rendiconti per gli esercizi successivi, correggendo i bilanci e sottoponendo quelli rettificati nuovamente all’approvazione dell’assemblea.

Esempio

Immaginiamo un condominio in cui si trova un avvocato che riceve molti clienti durante la giornata. Questo genera un traffico consistente nell’ascensore, spingendo l’assemblea di condominio a deliberare un aumento delle spese per l’ascensore a carico dell’avvocato. La sentenza della Cassazione, in un caso simile, renderebbe nulle tali deliberazioni, ristabilendo l’equità nel riparto delle spese.