Quali contribuenti possono beneficiare dell’esonero totale o della riduzione dell’Imu per possesso di immobili agevolati o situazioni soggettive rilevanti.

Dal 2020, l’Imposta municipale unica, meglio conosciuta come Imu, ha subìto importanti modifiche: prima c’è stato l’accorpamento con la Tasi, poi si sono susseguiti vari interventi legislativi per fronteggiare la crisi economica dovuta alla pandemia. Anche la Corte Costituzionale è intervenuta, nel 2022, per sancire il diritto all’esenzione Imu in favore dei coniugi che, per vari motivi, vivono in residenze diverse, pur non essendo formalmente separati.

Il risultato è che ora – a parte il consueto esonero per la prima casa – ci sono varie esenzioni dal pagamento del tributo, o riduzioni dell’importo da versare. Chi è esente dal pagamento dell’Imu? Le categorie di contribuenti interessati sono numerose e l’esenzione totale, o la riduzione percentuale, dipende dalla tipologia dell’immobile o dalla situazione soggettiva del proprietario o dei comproprietari.

Chi non deve pagare l’Imu?

L’Imu grava sui proprietari di immobili e sui titolari di altro diritto reale su di essi, come l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e l’enfiteusi. L’Imu si paga con una prima rata di acconto entro il 16 giugno di ogni anno, e con una seconda rata a saldo entro il 16 dicembre.

La prima esenzione generale riguarda i fabbricati adibiti ad abitazione principale, a condizione che non siano di lusso (sono considerati tali quelli appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A9). Il concetto di abitazione principale richiede un duplice requisito: la residenza anagrafica e la dimora effettiva e abituale – dunque non saltuaria o occasionale – nell’immobile in questione.

Sono assimilati ad abitazione principale, e dunque esenti da Imu, anche le seguenti categorie di immobili:

• unità immobiliari di cooperative a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari (o degli studenti universitari assegnatari, anche se non hanno stabilito in esse la propria residenza anagrafica);
• fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
• case familiari assegnate al genitore separato o divorziato che è affidatario dei figli;
• immobili posseduti da personale appartenente alle Forze armate o di polizia (compresi gli appartenenti ai Vigili del Fuoco e alla carriera prefettizia) se non affittati;
• immobili posseduti da anziani e disabili ricoverati in case di cura o di riposo (questa esenzione spetta solo se viene attribuita dal Comune dove è ubicato l’immobile, in base alle previsioni dei regolamenti locali).

La seconda importante esenzione generale è quella per i terreni agricoli, se sono ubicati in zone montane o collinari oppure se sono posseduti da imprenditori agricoli professionali e coltivatori diretti.

Imu ridotta: a chi spetta?

Possono beneficiare dell’Imu ridotta, con abbattimento al 50% della base imponibile, e dunque con il dimezzamento dell’importo dovuto, i proprietari di:

• immobili concessi in comodato d’uso gratuito, con contratto registrato, a parenti di primo grado (genitori e figli) che lo utilizzano come abitazione principale;
• immobili inagibili ed inabitabili; tale situazione va accertata dall’ufficio tecnico comunale o, in alternativa, può essere dichiarata dal proprietario con autocertificazione da presentare al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo, nella quale si dichiara di essere in possesso di una perizia redatta da un tecnico abilitato che attesta lo stato di inagibilità o inabitabilità.

Le seconde case disabitate rientrano nella categoria delle case inabitabili solo nel caso che abbiamo appena descritto, altrimenti sono soggette al pagamento dell’Imu e degli altri tributi locali, come la Tari (leggi: esenzione Imu casa disabitata).

Chi ha dato in locazione un immobile con contratto a canone concordato beneficia di una riduzione della base imponibile al 75% e, dunque, pagherà l’Imu ridotta di un quarto (il 25%).

Coniugi con residenze diverse

Attualmente, i coniugi con residenze diverse hanno diritto all’esenzione Imu solo per l’immobile che hanno adibito ad abitazione principale del nucleo familiare. La Corte di Cassazione [1] aveva affermato che l’esenzione per l’abitazione principale non poteva essere sdoppiata o suddivisa, ma poi, nel 2022, la Corte Costituzionale [2] ha stabilito che costituisce «abitazione principale» anche quella di ciascun coniuge, se la coppia non vive sotto lo stesso tetto, bensì ha fissato residenze in immobili distinti, anche ubicati in Comuni diversi.

Ciò significa che, diversamente dal passato, i coniugi non saranno costretti a scegliere uno solo dei due immobili cui applicare l’esenzione Imu, perché spetta ad entrambi. E per chi aveva già pagato in precedenza l’Imu su una delle due case c’è diritto al rimborso, per le ultime 5 annualità d’imposta. Trovi maggiori informazioni nell’articolo “Imu prima casa coniugi: quando spetta l’esenzione“; leggi anche il tutorial “Come non pagare l’Imu sia sulla casa del marito che della moglie“.

Casa assegnata al coniuge separato

In caso di separazione coniugale, il giudice potrebbe assegnare la casa familiare al coniuge che, pur non essendo proprietario o comproprietario dell’immobile, continua a vivere in essa insieme ai figli minori, o maggiorenni se economicamente non autosufficienti o disabili. In tali casi una circolare del ministero Economia e Finanze [3] ha chiarito che il genitore affidatario dei figli minori non deve provare al Comune, anno per anno, la sussistenza dei requisiti per beneficiare dell’esenzione Imu, poiché «l’immobile nel quale il genitore affidatario risiede anagraficamente e dimora abitualmente costituisce già di per sé abitazione principale».

Questa esenzione Imu non opera quando i figli del coniuge assegnatario dell’abitazione diventano maggiorenni ed economicamente autosufficienti: in tali situazioni (salvo che si tratti di figli gravemente disabili) l’assegnazione della casa coniugale viene revocata dal giudice che la aveva disposta, e a quel punto il coniuge separato o divorziato, se proprietario o comproprietario di quell’immobile, dovrà pagare l’Imu per la percentuale corrispondente alla sua quota di titolarità e di possesso. Tutto ciò a meno che non mantenga nell’ex casa familiare la propria residenza e dimora abituale, perché in tal caso continua ad operare l’esenzione generale dell’Imu sulla prima casa.

Immobili occupati abusivamente

Un triste fenomeno riguarda i proprietari che non hanno la disponibilità dei loro immobili in quanto occupati senza titolo e nonostante ciò sono costretti a pagare l’Imu. Di recente sono stati fatti importanti passi avanti su questo versante.

Il decreto «Sostegni bis»[4] aveva disposto, nel 2021, l’esenzione Imu per gli immobili dati in locazione ad uso abitativo con inquilini morosi, a condizione che fosse stata intimata ed ottenuta dal giudice nei loro confronti la convalida di sfratto. Poi, con la legge di Bilancio 2023, l’agevolazione è stata estesa e adesso viene riconosciuta l’esenzione Imu per gli immobili occupati abusivamente: è necessario che il proprietario abbia sporto denuncia all’Autorità giudiziaria per il reato di violazione di domicilio o per quello di invasione di terreni ed edifici, o che, in alternativa, anche senza denuncia dell’interessato sia stata avviata comunque l’azione penale per uno di tali reati.

Seconda casa vacanze

Per combattere il fenomeno delle false residenze, dichiarate al fine di evitare il pagamento dell’Imu, molti Comuni di villeggiatura hanno introdotto nei regolamenti locali previsioni stringenti, che tengono conto anche dell’entità dei consumi di luce, gas e acqua nelle abitazioni: i gestori dei servizi devono fornire questi dati ai Comuni interessati, per svolgere i dovuti controlli. In pratica, l’assenza di consumi per la maggior parte dell’anno fa presumere che l’immobile non sia utilizzato come abitazione principale, ma solo come seconda casa per le vacanze, e dunque in tali casi l’esenzione Imu non spetta.

Il contribuente può, però, dimostrare il contrario, come ha stabilito un’interessante sentenza della Commissione tributaria per il Veneto [5]: il proprietario ha ottenuto l’esenzione Imu perché ha dimostrato che il suo stile di vita era compatibile con i consumi esigui registrati, in quanto viveva da solo, svolgeva un lavoro di turnista, mangiava quasi sempre a mensa e utilizzava l’immobile (che era privo di elettrodomestici e di televisore) solo per dormire; quindi, la casa era effettivamente la sua dimora abituale, utilizzata come tale per tutto l’anno e non solo nel periodo estivo.