Muffe, macchie e odori sgradevoli: l’umidità in condominio può causare danni non solo estetici, ma anche strutturali. Ecco chi è responsabile e come ottenere il risarcimento.

L’umidità in condominio è un problema comune che può generare fastidiosi inconvenienti e danni non solo estetici, ma anche strutturali. A volte pregiudica la possibilità di vivere nelle abitazioni insalubri, in altri casi impedisce di trovare un inquilino per mettere a reddito l’immobile. Risulta quindi necessario comprendere chi copre i danni causati dall’umidità in condominio, chi ne è responsabile e come si può ottenere il risarcimento. In questo articolo, risponderemo alle domande più frequenti su questo tema.

Chi è responsabile dei danni da umidità?

La responsabilità per i danni da umidità dipende da dove si verifica il problema:

• se l’umidità proviene da parti comuni dell’edificio come il tetto, la terrazza comune, le facciate o le tubature condominiali, la responsabilità è del condominio stesso;
• se l’umidità proviene da un appartamento privato, la responsabilità è del proprietario dell’immobile. In questo caso, il proprietario dovrà sostenere le spese per la riparazione dei danni e per l’eliminazione dell’umidità.

A Tal fine è necessario fare delle precisazioni.

Quando il danno è di natura condominiale, la spesa per la riparazione verrà ripartita tra tutti i condomini per millesimi, compreso il danneggiato.

Anche il risarcimento del danno sarà diviso tra tutti i condomini, incluso il titolare dell’immobile che ha subito il pregiudizio dalle infiltrazioni. Quest’ultimo infatti riveste sia la qualità di danneggiante che di danneggiato. Dunque dal risarcimento che gli compete verrà decurtata la sua quota millesimale.

Quando l’umidità proviene da una tubatura, bisogna identificare la proprietà della stessa secondo il seguente criterio:

• tubature verticali, ossia quelle che percorrono l’edificio dalla base fino alla sommità: sono di proprietà del condominio;
• tubature orizzontali, ossia quelle che si staccano da quelle verticali e portano l’acqua o il gas nei vari appartamenti: sono di proprietà del singolo condomino titolare dell’immobile che ne è servito;
• braga di raccordo, ossia il punto di snodo tra la tubatura verticale e quella orizzontale, dove cioè quest’ultima si aggancia alla prima: è di proprietà del singolo condomino.

Richiesta di risarcimento: a chi?

Quando il danno proviene da parti comuni, la domanda di risarcimento va inoltrata all’amministratore che ne informa prontamente l’assemblea. Se lo stabile è assicurato, l’amministratore apre il sinistro con la compagnia. Il danneggiato non può rivalersi direttamente contro l’assicurazione (così come invece avviene nei sinistri stradali).

Se lo stabile non è assicurato, il risarcimento è a carico di tutti i condomini secondo millesimi.

Cosa fare se si verificano danni da umidità?

Se si verificano danni da umidità, è importante:

• avvisare l’amministratore di condominio che provvederà ad attivare le procedure per la riparazione dei danni e l’eliminazione dell’umidità quando la fonte è condominiale. Altrimenti andrà tempestivamente avvertito il proprietario dell’appartamento responsabile del danno. Un ritardo in tale adempimento che determini un aggravamento dei danni può legittimare una riduzione del risarcimento per “concorso colpevole del creditore” il quale abbia appunto contribuito al danno stesso;
• documentare i danni con foto e video, in modo da poterli utilizzare in caso di richiesta di risarcimento. Sarà opportuno avvalersi di una perizia tecnica di un ingegnere, un architetto o un idraulico che possa confermare l’origine e la causa delle infiltrazioni;
• chiamare i vigili del fuoco per documentare la situazione di pericolo;
• richiedere un risarcimento attraverso un avvocato se il responsabile non dovesse provvedere alle riparazioni e al risarcimento.

Come si può ottenere il risarcimento?

Per ottenere il risarcimento dei danni da umidità, è possibile:

• inviare una lettera di messa in mora al responsabile dei danni, invitandolo a risarcire il danno entro un termine prestabilito.
• ricorrere al giudice se il responsabile dei danni non vuole adempiere.

A quanto ammontano i danni?

I danni vengono calcolati tenendo conto:

• delle spese necessarie a ritinteggiare tutta la stanza (e non la singola parete) interessata dall’umidità, con l’aggiunta dell’Iva;
• del guadagno perso in conseguenza della perdita di reddito se l’appartamento era destinato a uso affitto;
• del danno derivante da un alloggio alternativo come un hotel fin quando l’appartamento non risulta vivibile.

Cosa fare se l’amministratore di condominio non interviene?

Se l’amministratore di condominio non interviene per risolvere il problema dell’umidità, è possibile:

• inviare un sollecito tramite avvocato;
• chiedere la convocazione d’urgenza dell’assemblea: l’amministratore è tenuto ad effettuarla se la domanda proviene da almeno due condomini che rappresentano un sesto dei millesimi dell’edificio;
• chiedere al tribunale che revochi l’amministratore.