Cosa rischiano dal punto di vista fiscale e civile il proprietario di casa e l’inquilino in caso di mancata registrazione del contratto di affitto (affitto in nero)? 

Il contratto di affitto in nero è nullo. Ma cosa significa concretamente questa affermazione? In altri termini cosa succede se il contratto di locazione non è registrato? Sia che tu sia un locatore, ossia chi affitta un immobile, sia che tu sia un conduttore, ossia chi prende in affitto l’appartamento, la questione della registrazione dell’affitto è di fondamentale importanza poiché ha significative ripercussioni sia fiscali che civili per entrambe le parti. Come vedremo meglio qui a breve, un contratto di locazione irregolare non può mai essere fatto valere dinanzi a un giudice. La conseguenza è l’impossibilità di difendere i propri diritti in caso di inadempimento della controparte. 

Di tanto ci occuperemo meglio nel seguente articolo e cercheremo di spiegare quali sono le implicazioni per il proprietario di casa che per l’affittuario. Ma procediamo con ordine.

Affitto irregolare: cosa significa?

Il contratto di affitto può essere stipulato con una semplice scrittura privata sottoscritta dal locatore e conduttore. Questa scrittura però deve essere registrata ossia comunicata telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula. L’omessa registrazione implica l’irregolarità del contratto e la sua nullità come vedremo meglio qui di seguito.

L’onere di registrazione del contratto spetta al locatore ma ciò non toglie che vi possa provvedere anche l’inquilino. 

Dunque, un affitto irregolare (o, come si dice più comunemente, “in nero”) significa che il contratto, pur essendo scritto e firmato, non è stato comunque registrato e quindi non produce effetti.

Affitto non registrato: cosa succede?

La legge (l’art. 1, comma 346, della I. n. 311 del 2004) stabilisce che il contratto di affitto non registrato è nullo. La nullità ha conseguenze sia per il locatore che per il conduttore: entrambi infatti non potranno rivolgersi al giudice per far valere i propri diritti in caso di contrasti. 

La mancata registrazione ha conseguenze sia di natura fiscale che civile per le parti. Dal punto di vista fiscale infatti l’omessa registrazione si risolve in una evasione dell’imposta di registro. Dal punto di vista civile, invece, non sono possibili una serie di azioni come lo sfratto. 

Analizziamo entrambe le questioni.

Cosa si rischia col fisco se non si registra l’affitto?

L’imposta di registro grava in via solidale sia sull’inquilino che sul locatore. Pertanto l’Agenzia delle entrate che si accorge di un affitto in nero può chiedere il pagamento dell’imposta di registro, con le sanzioni dovute per via dell’evasione, su entrambe le parti. Ben quindi è possibile che l’inquilino si veda notificare una intimazione di pagamento da parte dell’ufficio delle imposte per colpa della mancata registrazione non curata dal locatore.

Il locatore però rischia di più. Egli infatti è responsabile non solo per l’evasione dell’imposta di registro ma anche per quella sui canoni di locazione che avrebbe dovuto riportare all’interno della propria dichiarazione dei redditi. Di questa seconda evasione è responsabile solo lui e non chiaramente l’inquilino. La sanzione sarà tanto più alta quanto maggiore è il canone di locazione e lo scaglione di reddito del locatore. 

Conseguenze civilistiche della mancata registrazione dell’affitto

Abbiamo detto che il contratto di locazione non registrato non è solo un’evasione fiscale: da un punto di vista civilistico esso non produce effetti sia per il locatore che per il conduttore. Nessuno dei due potrà quindi chiedere a un giudice di imporre l’adempimento all’altra parte.

Tanto per fare un esempio, con un contratto di affitto in nero il locatore non può chiedere un decreto ingiuntivo contro l’affittuario moroso. Potrà tutt’al più ottenere la corresponsione di una indennità per l’occupazione senza titolo: si tratta di una somma di gran lunga inferiore rispetto al canone di mercato.

Sempre in presenza di un affitto non registrato, il locatore non può ottenere lo sfratto con la procedura accelerata prevista dal codice di procedura civile: dovrà invece avviare un normale giudizio per “occupazione senza titolo”, molto più lungo.

Dall’altro lato l’inquilino non può pretendere il rispetto della durata minima del contratto se il primo gli chiede di andare via di casa sul più bello. Quindi ben potrebbe ad esempio il locatore agire con l’azione di occupazione senza titolo già dopo un anno.

Sempre l’inquilino non potrà pretendere la restituzione delle riparazioni fatte all’immobile.

Che succede se il padrone di casa non registra l’affitto senza dire nulla all’inquilino?

Attenzione: la legge stabilisce che la nullità del contratto vale solo per il locatore e non per il conduttore quando quest’ultimo non è stato messo a conoscenza della omessa registrazione del contratto. Il che succede quando l’irregolarità del contratto di locazione non è il frutto di un accordo fraudolento delle due parti (rivolto a ottenere reciproci vantaggi: da un lato il risparmio di imposta, dall’altro la riduzione del canone di locazione). Sicché, quando è il locatore a non registrare il contratto ma di ciò l’inquilino non sa nulla, quest’ultimo può sempre far valere i propri diritti in tribunale. Si parla a riguardo di una “nullità relativa” del contratto, che vale cioè solo per il locatore e non per l’inquilino. 

Che succede se si registrare in ritardo l’affitto?

È possibile rimediare a un contratto non registrato. Difatti, seppure la legge offre un termine massimo di 30 giorni dalla stipula del contratto per la sua registrazione, questa può essere curata anche tardivamente (con il pagamento delle more). La registrazione tardiva sana il contratto irregolare e lo rende pertanto valido ed efficace con effetto retroattivo, quindi sin dalla sua stipula. In questo modo, ad esempio, dinanzi a un inquilino che non paga i canoni, il locatore che prima non ha registrato il contratto può provvedervi anche in un momento successivo in modo poi da poterlo sfrattare.