Cosa succede alla scadenza del mandato dell’amministratore di condominio: la proroga delle funzioni fino alla nomina di un nuovo capo condomino e la materiale sostituzione.

Chi vive in condominio avrà già sentito parlare di prorogatio imperii dell’amministratore di condominio ma probabilmente ignora quali siano i suoi poteri durante tale fase, se possa ad esempio sostenere spese, riscuotere le quote condominiali, redigere un bilancio, fare i pagamenti e così via.

Proprio al fine di fare chiarezza su tali aspetti, in questo articolo vedremo innanzitutto che significa che l’amministratore di condominio è in prorogatio imperii e, all’esito, cercheremo di capire quali attività può porre in essere. Ma procediamo con ordine.

Quanto dura in carica l’amministratore di condominio?

Il mandato dell’amministratore dura un anno, al termine del quale scade automaticamente, senza che vi sia bisogno di un’apposita delibera assembleare che ne disponga la revoca.

Ci sono due eccezioni:

• al termine del primo anno, è previsto un rinnovo automatico per un ulteriore anno, senza necessità di apposita votazione;
• la delibera di nomina dell’amministratore può sempre prevedere una durata superiore a un anno. Pertanto la norma che stabilisce la durata di un anno del mandato è derogabile.

In ogni caso è diritto dell’assemblea revocare l’amministratore anche prima della scadenza del mandato. Se la revoca avviene per giusta causa (ossia per una grave inadempienza) nulla gli è dovuto; diversamente bisognerà versargli il corrispettivo che sarebbe maturato fino alla naturale scadenza del mandato.

Cosa succede alla scadenza del mandato?

Come detto, allo scadere dell’anno l’amministratore si considera già decaduto dal suo mandato. Proprio per questo, prima che ciò si verifichi, l’amministratore deve convocare un’assemblea affinché decida sull’eventuale proroga o sulla nomina di un sostituto.

Ma che succede se tale assemblea non viene indetta o non raggiunge i quorum prescritti dalla legge? Qui interviene la prorogatio imperii. In pratica, l’amministratore di condominio uscente, indipendentemente dal motivo della fine del suo mandato, rimane in carica fino alla nomina del suo successore, operando appunto in regime di prorogatio imperii. In questo regime, l’amministratore continua temporaneamente a svolgere il suo ruolo, conservando ed esercitando tutti i suoi poteri di ordinaria amministrazione.

Cos’è la prorogatio imperii?

La prorogatio imperii dell’amministratore di condominio è un termine un po’ complicato che si usa nel diritto condominiale. In parole semplici, significa che quando un amministratore di condominio (cioè la persona che si occupa di gestire le parti comuni di un edificio, come il cortile, le scale, l’ascensore, ecc.) arriva alla fine del suo mandato o per qualche motivo viene revocato, non lascia immediatamente la sua posizione.

Al contrario, è obbligato a continuare il suo lavoro fino a quando non viene scelto un nuovo amministratore dall’assemblea.

Durante questo periodo, detto appunto di “prorogatio imperii”, l’amministratore continua a occuparsi delle cose necessarie per il condominio, come se fosse ancora ufficialmente in carica, ma questo solo fino a quando non arriva il suo sostituto.

È come se fosse un po’ come un capitano di una nave che, anche se il suo turno è finito, continua a guidare la nave fino a quando non arriva il nuovo capitano per prendere il comando. Questo serve a evitare che il condominio rimanga senza una guida e a garantire che tutto continui a funzionare bene fino all’arrivo del nuovo amministratore.

L’assemblea può evitare la prorogatio imperii dell’amministratore?

Si pensi al caso di un condominio che revochi l’amministratore perché sospettato di gravi irregolarità fiscali. In tali casi è interesse dei condomini sbarazzarsi al più presto del professionista. Ecco perché la legge consente all’assemblea di evitare la prorogatio dell’amministratore. Questo avviene attraverso una delibera specifica che esonera l’amministratore da obblighi e responsabilità, con effetto immediato, e stabilisce un termine per la consegna degli atti di gestione dello stabile. Tuttavia, è necessario nominare contestualmente un nuovo amministratore.

Quali sono i poteri dell’amministratore in prorogatio?

Secondo l’articolo 1129 del Codice civile, l’amministratore in regime di prorogatio non dovrebbe più avere pieni poteri di gestione del condominio. Il suo ruolo dovrebbe limitarsi a compiere attività essenziali per preservare le parti comuni, specialmente in caso di interventi urgenti.

Si ritiene pertanto che egli debba continuare a gestire il condominio limitatamente all’amministrazione ordinaria, erogando le spese necessarie per la manutenzione indispensabile e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali (Cass. 25 marzo 1993 n. 3588), conservando peraltro il potere di chiedere ai condomini il pagamento delle quote condominiali ordinarie e/o straordinarie (Cass. 12 novembre 1968 n. 3727).

Inoltre, egli, finché non sostituito, può incaricare un avvocato al fine di costituirsi in giudizio per conto del condominio (Cass. 19 marzo 2019 n. 7699).

Inoltre, egli deve consegnare al nuovo amministratore (o a chi gli viene indicato) tutta la documentazione in suo possesso come specifichiamo nel paragrafo seguente.

Resterebbe fermo il potere/dovere dell’amministratore, anche se in prorogatio, di avviare tutte le opere straordinarie che rivestano il carattere di urgenza quando vi è il pericolo per i condomini o per la cosa comune.

Resta fermo che l’assemblea può sempre ratificare le attività dell’amministratore in prorogatio, ove abbia oltrepassato i poteri di urgenza che gli sono riconosciuti dalla legge.

Altri autori ritengono invece che l’amministratore cessato possa gestire il condominio con gli stessi poteri di un amministratore regolarmente eletto, quindi con pieni poteri.

Cosa dice la Cassazione sull’amministratore in prorogatio?

La Cassazione, con la sentenza n. 18660 del 30 ottobre 2012, ha chiarito che la prorogatio imperii dell’amministratore si applica in ogni caso in cui il condominio rimane senza un amministratore. Questo include non solo le ipotesi di scadenza del mandato o di dimissioni, ma anche i casi di revoca e annullamento della delibera di nomina per illegittimità.