Quali atti, dichiarazioni e certificati servono agli eredi per poter trasferire ad altri la proprietà di un fabbricato, o di un terreno, ricevuto in successione.

Non sempre mantenere una casa ricevuta in eredità dai genitori o da altri parenti conviene: spesso si tratta di immobili fatiscenti, o situati in luoghi isolati, distanti dalla propria residenza e difficili da raggiungere; in altri casi si tratta di appartamenti, o villette, in più, che non servono agli eredi. E lo stesso discorso vale per i terreni, che potrebbero non avere nessun utilizzo proficuo, specialmente se non sono edificabili ma soltanto ad uso agricolo ed incolti. Da qui l’intenzione di sbarazzarsene, e di farlo il più presto possibile, per evitare aggravi di costi; ma quali documenti ci vogliono per vendere un immobile ereditato?

Già per vendere un qualsiasi immobile – fabbricato o terreno – occorre una quantità di atti, dichiarazioni e certificazioni, necessari per recarsi dal notaio e stipulare una valida compravendita; quando si tratta di immobili ricevuti in successione ereditaria le cose si complicano ulteriormente, perché bisogna dimostrare sia l’avvenuta morte del de cuius, cioè del precedente proprietario, sia la propria qualità di eredi, e dunque di essere i nuovi ed attuali proprietari, o comproprietari, di quel bene. Iniziamo da quest’ultimo aspetto, perché – contrariamente a quanto si pensa – la qualità di erede non sorge automaticamente, ma richiede un’accettazione.

Accettazione dell’eredità: come avviene

L’accettazione dell’eredità è fondamentale per poter divenire proprietari degli immobili e, più in generale, del complesso di beni che rientrano nella successione ereditaria. Fino a quel momento non si è ancora eredi, ma soltanto dei semplici «chiamati all’eredità», che, in quanto tali, non possono validamente disporre dei diritti immobiliari.

L’accettazione dell’eredità può avvenire in tre modi:

• in forma esplicita, con un apposito atto di accettazione, che fa retroagire il momento di acquisizione dei diritti al momento di apertura della successione, ma non può essere sottoposto a termini o condizioni (si parla, infatti, di accettazione in modo «puro e semplice», cioè senza riserve);
• in maniera tacita, che avviene compiendo sui beni ereditari di cui si è in possesso (ad esempio, una casa in cui continuano ad abitare i figli dei genitori defunti) atti giuridici materiali che solo il proprietario potrebbe validamente compiere, e dai quali si desume la volontà dell’erede di accettare;
• con beneficio d’inventario, subordinando la decisione definitiva di accettazione, o di rinuncia, ad una elencazione dei beni ricompresi nell’eredità, e del loro valore (serve per evitare di accettare eredità gravate da debiti, e a limitare la responsabilità dell’accettante a quanto ricevuto con la successione, per non dover pagare i debiti ereditari con il proprio patrimonio personale).

L’accettazione di un’eredità che comprende beni immobili deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari, altrimenti non avrebbe efficacia nei confronti dei terzi; se è avvenuta in forma tacita, la trascrizione può essere compiuta – a cura del notaio – insieme alla stipula dell’atto di compravendita da parte degli eredi nei confronti di altri soggetti acquirenti.

Elenco documenti necessari per vendere immobili ereditati

Una volta acquisita la qualità di erede nei modi che abbiamo descritto, per poter vendere gli immobili ereditati occorrono i seguenti documenti:

• il certificato di morte della persona di cui si è divenuti eredi;
• la dichiarazione di successione, che deve essere obbligatoriamente presentata, entro 12 mesi dal decesso, quando l’eredità comprende beni immobili, anche se la successione avviene tra parenti stretti;
• l’atto di provenienza dell’immobile: è indispensabile per verificare che l’immobile apparteneva alla persona deceduta. Normalmente consiste nel rogito di acquisto stipulato dal defunto (o, prima ancora, dai suoi danti causa: ad esempio, genitori o nonni, dai quali ha ereditato la proprietà), ma potrebbe anche trattarsi di una sentenza dichiarativa dell’usucapione in suo favore, o dell’aggiudicazione all’asta giudiziaria;
• l’eventuale contratto di mutuo stipulato per il finanziamento dell’acquisto, se ancora in corso al momento della sua morte;
• il certificato di abitabilità (detto anche certificato di agibilità);
• gli eventuali permessi di costruire o altre autorizzazioni e concessioni (anche rilasciate in sanatoria), per verificare il rispetto della normativa edilizia ed urbanistica e l’assenza di abusi;
• la visura catastale, corredata della planimetria del fabbricato o del terreno (la voltura catastale, invece, avviene con la presentazione della dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate);
• la certificazione energetica, detta “Ape“, in corso di validità (dura 10 anni dal momento del rilascio);
• i certificati di conformità degli impianti (elettrici, idraulici, di riscaldamento, ecc.), che devono essere a norma, secondo quanto dichiarato dai tecnici installatori;
• il contratto di locazione in corso, se l’immobile da vendere è occupato da un inquilino o affittuario (il contratto prosegue con i nuovi acquirenti, fino alla scadenza programmata).

Vendita immobile in condominio: documenti necessari

Se si tratta di un’unità immobiliare situata in un condominio, per poter effettuare la compravendita, oltre ai documenti che abbiamo elencato sopra, occorrono anche:

• il regolamento condominiale, se esiste, perché deve essere richiamato in tutti i successivi atti di acquisto;
• l’ultimo bilancio preventivo e consuntivo approvato dall’assemblea per le spese di gestione ricadenti sul proprietario in base al valore della sua quota;
• la dichiarazione, rilasciata dall’amministratore, di avvenuto pagamento delle quote condominiali (altrimenti il nuovo proprietario dovrà rispondere, insieme al precedente, dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente).