Sicurezza antincendio in condominio: quali sono gli obblighi dell’amministratore?

La sicurezza antincendio nei condomini è un aspetto cruciale nella gestione degli edifici, e gli amministratori condominiali hanno il compito di garantire il rispetto delle normative in materia. In questo articolo, analizzeremo l’obbligo dell’amministratore condominiale di richiedere il certificato antincendio, esaminando la recente giurisprudenza e fornendo esempi concreti.

Obblighi in materia antincendio dell’amministratore

L’amministratore del condominio deve accertarsi che il fabbricato disponga del Certificato di prevenzione incendi (CPI).

In mancanza del CPI,  l’amministratore deve attivarsi seguendo le procedure qui di seguito descritte in base al rischio della categoria di immobile.

Per le attività a basso rischio (Cat. A), è prevista:

• la predisposizione di un progetto di adeguamento alla normativa antincendio, firmato da un professionista abilitato;
• l’acquisizione della documentazione e certificazioni relative alla regolarità del fabbricato;
• l’adeguamento dell’edificio a quanto previsto nel progetto,
• la presentazione al Comando dei Vigili del fuoco territorialmente competenti della Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), corredata dalla documentazione acquisita; il Comando verifica la completezza formale della istanza e rilascia ricevuta.
• I controlli da parte dei Vigili del fuoco vengono effettuati a campione entro 60 giorni.

Per le attività a medio rischio (Cat. B), l’amministratore deve richiedere la valutazione di conformità dei progetti di adeguamento ai criteri di sicurezza antincendio, che dovrà ottenere entro 60 giorni dalla data di presentazione della documentazione completa. Successivamente deve:

• adeguare l’edificio alle disposizioni progettuali,
• acquisire tutta la documentazione e le certificazioni del fabbricato,
• presentare la SCIA unitamente alla documentazione di cui sopra.

I controlli successivi saranno effettuati a campione entro 60 giorni.

Il timbro di protocollo della SCIA equivale al rilascio del vecchio CPI.

Per le attività ad alto rischio (Cat. C), è necessario fare istanza di valutazione del progetto ai criteri di sicurezza antincendio che dovrà essa ottenere entro 60 giorni. Successivamente deve:

• adeguare il fabbricato alle disposizioni del progetto,
• acquisire documenti e certificazioni della regolarità del fabbricato.
• presentare la SCIA antincendio con i documenti di cui sopra. 

In questo caso i controlli successivi saranno effettuati a tappeto attraverso visite tecniche entro 60 giorni.

Condominio privo di CPI (Certificato prevenzione incendi)

Quando il condominio è già in possesso del regolare Certificato di Prevenzione Incendi  l’amministratore dovrà presentare una “richiesta di rinnovo della conformità antincendio”: dichiarazione attestante l’assenza di variazioni alle condizioni di sicurezza antincendio rispetto a quanto in precedenza indicato.

Il Comando rilascia contestuale ricevuta dell’avvenuta presentazione della dichiarazione.

Anche le SCIA sono soggette a rinnovo.

Il periodo di validità delle SCIA antincendio è di 10 anni per i fabbricati destinati a civile abitazione con altezza antincendio maggiore di 24 m.

La responsabilità penale dell’amministratore condominiale

La recente ordinanza 39218/2022 della Corte di Cassazione ha ribadito che l’amministratore condominiale può essere ritenuto penalmente responsabile per la mancata richiesta del certificato antincendio o del rinnovo periodico della conformità antincendio. In caso di inadempienza, l’amministratore non può attribuire l’omissione al predecessore e non può invocare la tenuità del fatto per escludere la punibilità.

Esempio: un amministratore condominiale viene condannato per non aver presentato l’istanza di rilascio del certificato antincendio, previsto dall’articolo 20, comma primo, del Dlgs 139/2006, pur essendo subentrato a un precedente amministratore inadempiente.

Edifici soggetti alla normativa antincendio

Il Dpr 151/2011, regolamento di attuazione dell’articolo 16 del Dlgs 139/2006, stabilisce che tra le attività sottoposte alla disciplina antincendio rientrano gli edifici destinati a uso civile con altezza superiore a 24 metri e fino a 32 metri. Pertanto, gli amministratori di condomini di queste dimensioni sono tenuti a richiedere il certificato antincendio o il rinnovo periodico della conformità antincendio.

Esempio: Un amministratore di un condominio con un edificio di altezza superiore a 24 metri è condannato per non aver presentato la richiesta di rinnovo periodico della conformità antincendio.

La tutela della pubblica incolumità

La giurisprudenza della Cassazione afferma che la detenzione o l’impiego di prodotti infiammabili, incendiabili o esplodenti in condomini con altezza superiore a 24 metri costituisce un grave pericolo per la pubblica incolumità e per i beni (Cassazione, sentenza 34586/2021).

Esempio: Il giudice di legittimità fa riferimento alla centrale termica e ai box come esempi di prodotti infiammabili e esplodenti impiegati nell’ambito delle attività di un amministratore condominiale.

Manutenzione e obblighi di efficienza: l’amministratore e i controlli antincendio

L’amministratore, per legge, ha il compito di garantire la sicurezza antincendio all’interno del condominio qualora esistano attività soggette a controlli antincendio. Tra i suoi obblighi principali vi sono:

• mantenere l’efficienza dei dispositivi antincendio e delle misure di sicurezza: l’amministratore deve assicurarsi che dispositivi come idranti, estintori, porte antincendio, illuminazione di emergenza e, se presenti, allarmi e sistemi di spegnimento automatico siano in buone condizioni e funzionanti nelle parti comuni dell’edificio;
• controlli e manutenzioni periodiche: è compito dell’amministratore verificare che vengano effettuati controlli, verifiche e manutenzioni sui dispositivi antincendio, seguendo le tempistiche indicate dal Comando dei Vigili del Fuoco nel Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) e al momento del rilascio della ricevuta dopo la presentazione della SCIA (art. 4, comma 1, Regolamento Incendi). Per adempiere a questo compito, l’amministratore deve affidarsi a una o più imprese con i requisiti tecnici e professionali adeguati;
• informazione e formazione: l’amministratore ha il dovere di informare adeguatamente tutti i soggetti coinvolti (condòmini, dipendenti, imprese, lavoratori autonomi e, in generale, le persone presenti regolarmente nel condominio) sui rischi di incendio, sulle misure di prevenzione e protezione adottate, sulle precauzioni da osservare per evitare l’insorgere di un incendio e sulle azioni da intraprendere in caso di incendio (art. 6, comma 1, Regolamento Incendi). Pur rimanendo responsabile, l’amministratore può delegare l’attività di informazione a soggetti con le conoscenze e competenze necessarie, supervisionando l’attività svolta.

Conclusioni

La sicurezza antincendio nei condomini è un tema di fondamentale importanza, e gli amministratori condominiali hanno la responsabilità di garantire il rispetto delle normative vigenti. La recente giurisprudenza ha ribadito l’importanza di ottenere e rinnovare il certificato antincendio, sottolineando le conseguenze penali in caso di inadempienza. Gli amministratori condominiali devono, pertanto, prestare la massima attenzione a queste disposizioni per salvaguardare la sicurezza dei residenti e tutelare la pubblica incolumità. In conclusione, è fondamentale per gli amministratori condominiali essere sempre aggiornati sulle normative in materia di prevenzione incendi e agire in modo responsabile, al fine di evitare sanzioni penali e garantire un ambiente sicuro per tutti gli abitanti del condominio.