Guida completa alla cedolare secca sui contratti di locazione: chi può applicarla, quando conviene, quante aliquote sono previste, come pagarla.

Chi affitta un immobile è tenuto a registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e a pagare le tasse sul guadagno percepito, cioè sui canoni ricevuti dal conduttore. La legge consente di scegliere il tipo di regime fiscale, eventualmente al fine di pagare meno tributi all’erario. In questo contesto si pone il seguente quesito: cos’è e come funziona la cedolare secca sugli affitti? Approfondiamo l’argomento.

Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime tributario facoltativo che si concretizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali locali. Una sorta di “flat tax”, insomma.

Ma non solo: con la cedolare secca, i redditi provenienti dall’affitto non concorreranno alla definizione dell’imponibile sul quale si calcolano le tasse.

In buona sostanza, la cedolare secca è una modalità di tassazione alternativa dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili.

Scegliendo la cedolare secca, gli introiti derivanti dall’affitto non verranno sommati agli altri redditi per il calcolo dell’imponibile totale (quello sul quale vengono determinate le tasse), ma verranno tassati con un’aliquota fissa, solitamente più bassa rispetto a quella degli scaglioni Irpef.

Come funziona la cedolare secca?

Il funzionamento della cedolare secca è piuttosto semplice: gli affitti sono tassati in base a delle aliquote fisse e non in base allo scaglione Irpef di appartenenza.

Inoltre, optando per questo regime fiscale agevolato, non si pagheranno l’imposta di registro e l’imposta di bollo, dovute invece per registrazioni, risoluzioni e proroghe delle altre tipologie di contratto d’affitto.

Va però detto che su tale reddito non possono essere applicate deduzioni e detrazioni di alcun genere.

Se volessimo fare un paragone, potremmo affermare che la cedolare secca equivale, in un certo qual modo, al regime forfettario delle partite iva, in quanto per entrambi si applica una flat tax, cioè un’imposta sostitutiva unica.

Quali sono le aliquote della cedolare secca?

L’aliquota ordinaria della cedolare secca è pari al 21%.

È prevista una cedolare secca ridotta al 10% sugli affitti a canone concordato (con formula “3+2”, per intenderci), a patto che rientrino in una di queste categorie:

• Comuni con carenze di disponibilità abitative (valido solamente per immobili nei territori comunali di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia; nei comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia);
• contratti di affitto per studenti universitari;
• comuni ad alta intensità abitativa individuati dal Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica (CIPE);
• affitti transitori da 1 a 18 mesi di durata.

A partire dal 2024, la cedolare secca è del 26% sugli affitti brevi fino a trenta giorni; l’aliquota è ridotta al 21% per i redditi da locazione breve relativi ad un’unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Quindi, se il contribuente avesse soltanto un immobile locato con affitto breve, il prelievo della cedolare resterebbe del 21%; il balzo al 26% scatterebbe dal secondo immobile e fino al quarto (superato il quale l’attività di locazione breve si intende esercitata in modo imprenditoriale, con esclusione della possibilità di ricorrere alla cedolare secca).

Cedolare secca: come si calcola e quanto si paga?

Calcolare quanto si paga con la cedolare secca è piuttosto semplice: essendo esente da imposta di bollo e imposta di registrazione sul contratto, oltre che dalle addizionali comunale e regionale, è sufficiente effettuare una singola operazione per conoscere l’ammontare da versare all’erario.

Se il totale annuo dei canoni d’affitto è di 10.000 euro, la cedolare secca con aliquota piena (21%) corrisponde a 2.100 euro di imposta; con aliquota ridotta è invece di 1.000 euro di imposta (10%).

Come si paga la cedolare secca?

Anche se non concorre a determinare l’imponibile, la cedolare secca è legata alla dichiarazione dei redditi per quel che riguarda le modalità di presentazione, di pagamento e le scadenze temporali.

La cedolare secca va inserita nella dichiarazione dei redditi nel riquadro relativo ai redditi da fabbricati, indicando l’esercizio dell’opzione.

I pagamenti vanno dunque effettuati rispettando le tempistiche stabilite per il pagamento delle imposte sul reddito seguendo lo schema acconto e saldo.

L’acconto, pari al 100% dell’imposta versata nell’anno precedente, dovrà essere versato:

• per intero, entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
• in due rate (40% entro il termine previsto del versamento delle imposte; 60% entro novembre) se l’importo è superiore a 257,52 euro.

La data ultima per il versamento del saldo è del 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

Come tutte le altre imposte legate al reddito, anche la cedolare secca va pagata tramite modello F24.

I versamenti potranno quindi essere effettuati:

• presso un qualunque sportello dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione;
• presso uno sportello bancario;
• presso un ufficio postale;

Il modello dovrà essere compilato come ogni altro F24, utilizzando i seguenti codici tributo:

• 1840 per la prima rata dell’acconto;
• 1841 per la seconda rata dell’acconto o per l’acconto in un’unica soluzione;
• 1842 per il saldo.

Chi ha diritto alla cedolare secca?

Il regime della cedolare secca può essere scelto da tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come, ad esempio, l’usufrutto) sull’immobile oggetto del contratto.

Cedolare secca: per quali immobili è prevista?

La cedolare secca può essere utilizzata per contratti d’affitto di immobili a uso abitativo appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11. fatta eccezione per gli immobili della categoria A/10 (ossia spazi dedicati a uffici o studi privati).

Il contratto con cedolare secca può essere esteso alle pertinenze dell’abitazione, anche in un secondo momento rispetto alla data di sottoscrizione del contratto principale.

È fondamentale, però, che il rapporto contrattuale intercorra sempre tra le stesse parti: locatore e affittuario, cioè, devono essere gli stessi del contratto sottoscritto per l’abitazione.

Un discorso differente va fatto nel caso degli immobili a uso abitativo con contratto di locazione breve: con più di quattro appartamenti destinati a questa finalità, infatti, l’attività viene considerata come imprenditoriale e sarà dunque impossibile optare per la cedolare secca.

Cosa fare per applicare la cedolare secca?

La cedolare secca non richiede particolari attenzioni da parte del locatore: l’opzione può essere esercitata sia in fase di prima sottoscrizione del contratto, sia nelle annualità successive.

Alla registrazione del contratto, l’adesione al regime fiscale alternativo deve essere effettuata utilizzando il modello RLI.

In caso di adesione nelle annualità successive, invece, deve essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, utilizzando sempre il modello RLI.

Allo stesso modo, l’adesione può essere esercitata anche per proroghe di contratti già esistenti.

Le tempistiche sono quelle appena viste per l’adesione a contratto in corso: va effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto originario utilizzando il modello RLI.

Le comunicazioni potranno essere effettuate sia per via telematica, utilizzando i servizi messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (il software RLI o la piattaforma online RLI-web) oppure presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

Nel caso in cui il locatore decidesse di optare per un contratto con cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’affittuario tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Cedolare secca: vantaggi e svantaggi

La cedolare secca porta con sé innegabili vantaggi sia gestionali sia fiscali.

Allo stesso tempo, però, ha limiti che devono essere tenuti in considerazione nel momento in cui si sceglie la tipologia di contratto da far sottoscrivere all’affittuario.

Nello specifico, la cedolare secca è vantaggiosa perché:

• il canone non si somma con gli altri redditi prodotti nel corso dell’anno e non fa cumulo per il calcolo dell’imponibile;
• è esente da addizionali comunale e regionale;
• è esente da imposta di registro e imposta di bollo.

La cedolare secca è invece svantaggiosa in quanto:

• non è possibile aumentare il canone di affitto;
• non è possibile richiedere la rivalutazione per adeguamento ISTAT del canone di locazione.

La cedolare secca non conviene nel caso in cui i propri redditi non siano elevatissimi e non si corra il rischio che i canoni riscossi aumentino troppo l’imponibile.

Va infatti ricordato che alcune tipologie di contratto consentono di godere di deduzioni e detrazioni fiscali che permettono di abbattere l’ammontare di tasse da pagare ogni anno.

In estrema sintesi, la cedolare secca può essere conveniente, ma non lo è in assoluto per tutti i contribuenti.