Alloggi dell’edilizia residenziale pubblica: come si ripartiscono le spese tra gli assegnatari? In quali casi può essere coinvolto anche l’ente proprietario?
Chi vive negli alloggi dell’edilizia residenziale pubblica (erp) sa bene di dover pagare non solo una somma a titolo di canone di locazione ma anche le spese necessarie per la conservazione e la manutenzione dell’edificio. Proprio di quest’ultimo aspetto parleremo con il presente articolo, allorquando vedremo come si dividono le spese condominiali delle case popolari.
La domanda non è di poco conto se si considera che, in un normale condominio privato, le spese gravano sui condòmini, cioè sui proprietari, e non sugli inquilini. Se così fosse anche per gli alloggi Erp, vorrebbe dire che le spese graverebbero sull’ente proprietario dell’edificio e non sugli assegnatari che vi abitano. Ma procediamo con ordine.
Cosa sono le case popolari?
Per “case popolari” si intendono gli alloggi dell’edilizia residenziale pubblica assegnati alle persone meno abbienti che sono prive di una propria abitazione.
Chi vive nelle case popolari, quindi, non è titolare dell’immobile bensì un mero inquilino, in una condizione equiparabile a quella del conduttore.
Le case popolari costituiscono un condominio?
Molto spesso gli alloggi dell’edilizia residenziale pubblica costituiscono una realtà condominiale, trattandosi di immobili che condividono parti comuni, come da esempio le scale, il cortile, l’androne, ecc.
Ciò è evidente se gli appartamenti si trovano in un palazzo; lo stesso può dirsi però allorquando le case popolari assumono la “forma” di villette a schiera, disposte orizzontalmente una dopo l’altra, accomunate da beni (il viale d’ingresso, ad esempio) o da servizi comuni (elettricità esterna, riscaldamento, ecc.).
Quando le case popolari costituiscono un condominio, ad esse si applicano le norme previste per ogni altro condominio, con qualche eccezione.
Come si dividono le spese delle case popolari?
Quando le case popolari formano un condominio, le spese andranno divise tra i residenti secondo le comuni regole stabilite dal Codice civile.
Per la precisione, trova applicazione il criterio generale secondo cui ogni spesa va ripartita tra tutti in base al valore di ciascuna proprietà privata, espressa in millesimi.
Tale principio va però rettificato e adeguato alla realtà dell’edilizia residenziale pubblica. Come anticipato, infatti, gli alloggi non sono di proprietà di coloro che vi abitano bensì dell’ente pubblico che li ha realizzati (ad esempio, il Comune).
Pertanto, le spese di manutenzione e gestione delle case popolari sono divise tra tutti gli inquilini degli alloggi, in base al valore della singola unità immobiliare di cui sono assegnatari in virtù di regolare bando pubblico.
Insomma: mentre in condominio le spese sono a carico dei proprietari, nelle case popolari le spese sono a carico degli inquilini/assegnatari. Se non fosse così, a pagare sarebbe sempre e solo l’ente pubblico proprietario.
In sintesi, gli assegnatari delle case popolari devono contribuire alle spese che occorrono per la conservazione, manutenzione e amministrazione dell’edificio.
La regola sinora enunciata soffre un’eccezione. Secondo la giurisprudenza, il proprietario delle case popolari non risponde delle spese deliberate dagli assegnatari per la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile, a meno che non vi abbia aderito [1].
In altre parole, se gli interventi rientranti nella straordinaria manutenzione sono deliberati esclusivamente dall’assemblea senza alcun coinvolgimento dell’ente pubblico, allora le spese dovranno essere sostenute solamente dagli assegnatari.
In caso contrario, se i lavori di manutenzione straordinaria sono sollecitati o voluti dall’ente proprietario, allora quest’ultimo dovrà contribuire alle spese.
Si pensi al rifacimento totale della facciata ammalorata, deciso dall’ente pubblico proprietario degli alloggi.
Tuttavia, va precisato che le singole leggi regionali potrebbero contenere previsioni differenti.
Case popolari: chi paga i debiti condominiali?
Nei condomini “ordinari”, i proprietari morosi sono chiamati per primi a rispondere, nei confronti dei terzi, dei debiti di cui sono causa.
Si parla a tal proposito di “beneficio della preventiva escussione”: il creditore che agisce contro la compagine deve innanzitutto “aggredire” i morosi (i cui nominativi sono forniti dall’amministratore) e, solo successivamente, coloro che sono in regola con i pagamenti.
Le cose sono un po’ differenti nel caso di debiti contratti dalle case popolari.
Secondo la giurisprudenza [2], una volta esperita, senza esito, l’azione di recupero degli oneri condominiali nei confronti dell’assegnatario dell’alloggio, sussiste la legittimazione passiva del Comune (o del diverso ente pubblico) proprietario dell’unità abitativa, il quale quindi dovrà pagare le spese rimaste insolute, salva la possibilità di recuperarle presso l’assegnatario inadempiente.