Come gestire il comodato di un immobile in caso di separazione o divorzio del familiare comodatario: quando il proprietario può chiedere la restituzione.

Il prestito d’uso, o comodato, è un accordo mediante il quale i genitori possono aiutare i loro figli quando questi decidono di costruire una famiglia. Questo contratto gratuito permette ai giovani sposi di utilizzare immediatamente un immobile senza dover pagare un affitto o una rata di mutuo.

Tuttavia, i genitori possono rimpiangere questa decisione se la coppia si separa o divorzia, specialmente essa ha figli. Spesso, la casa che è stata la dimora familiare viene affidata al genitore con cui vive la prole (detto collocatario). In queste situazioni, si pone la domanda: nell’ipotesi di casa in comodato al figlio sposato, che succede se quest’ultimo si separa?

Per rispondere a questo quesito, è importante esaminare come viene regolamentato il contratto di comodato, soprattutto nel contesto della separazione o del divorzio del figlio a cui è stata concessa la casa, considerando anche le pronunce della Corte di Cassazione su questo tema.

Cos’è il comodato e quali sono le sue caratteristiche?

Il comodato, come descritto nell’art. 1803 cod. civ., è un contratto in cui una parte (il comodante) consegna ad un’altra (il comodatario) un bene, che può essere mobile o immobile, affinché lo utilizzi per un periodo o per uno scopo specifico, con l’impegno di restituire lo stesso oggetto ricevuto. Questo tipo di contratto è fondamentalmente privo di costi per il comodatario.

Le caratteristiche principali del comodato si possono riassumere così:

• si tratta di un contratto unilaterale, che implica obblighi solo per una delle parti, e richiede la consegna fisica di un bene da parte del comodante al comodatario;
• esso permette al comodatario di utilizzare il bene per uno scopo definito;
• non è previsto alcun pagamento da parte del comodatario al comodante, poiché il comodato è intrinsecamente gratuito.

Il comodato è tipicamente un contratto gratuito. Si ritiene comunemente che tale accordo derivi da un rapporto di fiducia e cortesia tra le parti, o dalla volontà di soddisfare un bisogno temporaneo dell’altra parte. La gratuità è considerata un elemento fondamentale del comodato, e l’introduzione di un corrispettivo sarebbe contraria alla sua struttura tipica, basata sulla fiducia, la cortesia o una necessità temporanea del comodatario.

Tuttavia, la natura e la causa del comodato non vengono invalidate se le parti decidono di imporre un onere al comodatario. La sua essenziale gratuità non è compromessa dall’imposizione di un modus o un onere, come nel caso in cui i genitori richiedono al figlio di occuparsi personalmente delle bollette della casa, purché questo non alteri significativamente la natura del contratto, come sostenuto nella sentenza n. 485/2003 della Corte di Cassazione. Detto in altri termini, è fondamentale che tale onere non diventi un compenso per l’utilizzo dell’oggetto e trasformi la natura del contratto in una controprestazione: in tal caso, infatti, ci si troverebbe in presenza di un contratto di locazione.

Gli stessi princìpi sono stati espressi dalla Suprema Corte con l’ordinanza n. 1039/2019.

Casa in comodato: quando è possibile chiederne la restituzione?

Il comodato, secondo la sua definizione normativa, implica l’obbligo per il comodatario di restituire il bene al comodante. Tuttavia, questo  dipende dalla presenza o meno di una scadenza nel contratto e dall’uso specifico del bene. Il codice civile stabilisce in merito le seguenti regole:

• l’articolo 1809, comma 1, cod. civ. statuisce che il comodatario deve restituire il bene alla fine del periodo concordato, o, in assenza di un termine specifico, una volta che ha utilizzato il bene secondo quanto stabilito nel contratto;
• il comma 2 dello stesso articolo prevede che se il comodante si trova in una situazione di necessità urgente e imprevista, durante il periodo concordato o prima che il comodatario abbia terminato l’utilizzo del bene, può richiedere la restituzione immediata di esso;
• l’articolo 1810 cod. civ. specifica che, se non è stato stabilito un termine né se ne può dedurree uno dall’uso previsto per il bene, il comodatario è obbligato a restituirlo non appena il comodante lo richiede. In questo caso si parla di comodato “precario“.

Casa in comodato al figlio: cosa accade in caso di separazione o divorzio?

Dopo aver analizzato le regole riguardanti la restituzione nel comodato, ora cerchiamo di rispondere alla domanda iniziale: nell’ipotesi di casa in comodato al figlio sposato, che succede se quest’ultimo si separa?

Questa situazione presenta una complessità notevole, poiché si trovano in conflitto due interessi fondamentali per il nostro sistema legale. Infatti da un canto vi è l’interesse a proteggere il diritto di proprietà del comodante, assicurando che egli possa riottenere la piena disponibilità del suo bene; dall’altro, si pone l’importanza di salvaguardare la famiglia, in particolare quando ci sono bambini o ragazzi coinvolti. È noto che, per un sano sviluppo emotivo e psicologico, i minori hanno bisogno di stabilità e di non essere allontanati dal loro ambiente familiare.

La Sezioni Unite della Suprema Corte, con la sentenza n. 13603/2004, hanno fornito un principio chiarificatore.

Secondo la Cassazione, quando un terzo concede in comodato un immobile di sua proprietà affinché diventi la casa familiare del comodatario, un eventuale provvedimento di assegnazione a favore del coniuge che abbia la custodia di figli minori o conviva con figli maggiorenni non autosufficienti, deciso durante un procedimento di separazione o divorzio, non cambia la natura e le condizioni del diritto di utilizzo dell’immobile. Invece, il diritto di godimento derivante dal comodato si concentra sull’assegnatario.

Di conseguenza, il comodante è obbligato a permettere la prosecuzione dell’utilizzo dell’immobile come previsto nel contratto, a meno che non si presenti una situazione di necessità urgente e imprevista, secondo quanto stabilito dall’articolo 1809, comma 2, cod. civ..

In altre parole, nel caso in cui un genitore conceda una casa in comodato a un figlio per aiutarlo a formare una famiglia, e successivamente questa si sciolga a causa di una separazione o di un divorzio, le esigenze della famiglia restano rilevanti. Inoltre, se un giudice stabilisce che i figli siano affidati alla nuora o al genero, questi ultimi acquisiranno il diritto di utilizzare l’immobile fino a quando i figli non diventino economicamente indipendenti. Questo avviene perché il genitore a cui sono stati affidati i figli diventa di fatto il rappresentante della famiglia per cui è stato concesso il godimento della casa.

Può esservi comodato precario se comodatario è il figlio?

Come abbiamo visto, nel comodato la data in cui deve avvenire la restituzione del bene può essere determinata, secondo l’articolo 1810 cod. civ., dall’uso specifico a cui esso è destinato, a patto che tale uso implichi una durata prestabilita. In assenza di questa specifica destinazione e dell’indicazione di una data di scadenza, l’uso dell’immobile si considera a tempo indeterminato, rendendo il comodato un contratto precario e quindi revocabile in qualsiasi momento dal proprietario.

Tuttavia, dalla sopra citata sentenza delle Sezioni Unite emerge un ulteriore aspetto importante. Nel caso in cui un immobile sia concesso in uso gratuito al figlio per rispondere alle necessità abitative della sua futura famiglia, il concetto di comodato precario non è applicabile e non è possibile chiedere la restituzione dell’immobile ad nutum (termine tecnico che vuol dire “secondo la volontà”, a proprio piacimento).

Casa in comodato al figlio: quando è possibile chiederne la restituzione?

Esiste una circostanza specifica in cui il comodante può riprendere possesso dell’immobile che ha concesso in comodato al figlio e alla sua famiglia.

Secondo l’articolo 1809, comma 2, cod. civ., se il comodante si trova di fronte a una necessità urgente e imprevista, ha il diritto di richiedere la restituzione immediata del bene concesso in comodato, anche se il comodatario non ha ancora finito di utilizzarlo.

Questa necessità urgente e imprevista può consistere, secondo la giurisprudenza, nel bisogno improvviso del comodante di utilizzare direttamente l’immobile, ad esempio andandoci ad abitare, oppure in un peggioramento inatteso delle sue condizioni economiche.

Invece è considerato del tutto irrilevante (Corte di Cassazione, ordinanza n. 350/2023) che nel contratto di comodato, stipulato in forma scritta, i genitori comodanti si siano riservati il diritto di recesso ad nutum, quindi di chiedere in qualsiasi momento la restituzione della casa. Infatti, se l’immobile è destinato a casa familiare del figlio (e poi della moglie separata, collocataria dei figli minori), ai fini della durata del contratto tale destinazione prevale rispetto alla suddetta clausola contrattuale.