Danni da infiltrazioni in condominio: è responsabile il locatore o il condominio?

Quando si verificano infiltrazioni di acqua in condominio, una volta individuata la provenienza della perdita, il proprietario della tubatura rotta (sia esso un condomino o lo stesso condominio) deve risarcire il proprietario dell’appartamento danneggiato. Ma che succede se la casa è stata data in affitto? Può l’inquilino rivolgersi contro il responsabile e chiedere il risarcimento oppure deve attendere che lo faccia il locatore? E quali responsabilità ha quest’ultimo per aver dato in affitto una casa con umidità e acqua? Insomma, chi paga in questi casi? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Chi può chiedere il risarcimento in caso di infiltrazioni?

Ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile il proprietario o il custode di una cosa da cui originano danni a terzi è tenuto a risarcire tutti i danni patrimoniali e morali da ciò conseguenti.

Quindi chi subisce infiltrazioni può chiedere il rimborso per le spese della tinteggiatura dell’intera camera interessata dall’umidità, delle spese sostenute per un alloggio alternativo in attesa della riparazione, del danno alla salute nel caso in cui l’umidità abbia procurato o aggravato dei malanni. Infine è possibile chiedere anche il risarcimento dei danni morali (se dimostrati) quando l’incomodo abbia pregiudicato il godimento dell’immobile (si pensi a una stanza sempre chiusa o all’impossibilità di ospitare amici).

È indubbio che questo risarcimento spetti al proprietario dell’appartamento danneggiato. Ma che succede se la casa è in affitto? Indubbio che il proprietario dell’immobile danneggiato ha sempre il diritto di agire contro il responsabile. Ci si chiede però se tale potere spetti anche all’inquilino o se questi possa solo rivalersi sul locatore.

L’inquilino può agire contro il responsabile delle infiltrazioni?

Secondo la Cassazione (sent. n. 12220/2003 e n. 17881/0211), in presenza di un valido contratto di affitto, anche l’inquilino può agire contro il responsabile delle infiltrazioni e chiedergli il risarcimento, senza dover attendere che a farlo sia il locatore.

Il conduttore ha quindi la cosiddetta «legittimazione processuale attiva»: può cioè rivolgersi al giudice per ottenere la tutela del proprio diritto a godere di un’abitazione salubre e integra. Egli quindi può chiedere il risarcimento direttamente al terzo che, con il proprio comportamento, gli arrechi danno nell’uso o nel godimento del bene locato (ex art. 1585 co. 2 cod. civ.).

In caso di infiltrazioni cosa può chiedere l’inquilino al locatore?

Non è tutto. L’inquilino può anche rivolgersi contro il locatore il quale è tenuto a garantire un immobile adatto all’uso convenuto in contratto. Perciò, fermo restando il divieto di sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione, l’inquilino ha diritto a ottenere una riduzione dello stesso (e, se non accordata, a ricorrere al giudice).

Se poi l’appartamento risulta completamente o in gran parte inservibile, tanto da mettere a rischio la salute di chi ci vive, secondo la giurisprudenza il conduttore può:

• recedere dal contratto di locazione per giusta causa benché non ancora scaduto;
• oppure sospendere il pagamento del canone di locazione in attesa del ripristino del bene.

Spetta poi al locatore rivalersi contro il responsabile per il risarcimento del danno da lui subito in conseguenza di tali eventi.

Casa in affitto: che succede in caso di infiltrazioni dai tubi condominiali?

In caso di infiltrazioni, il danno può essere causato dal condominio o da un vicino di casa. La Cassazione ha riconosciuto in più occasioni il diritto del conduttore di agire contro questi soggetti, sia essi un singolo vicino o l’intero condominio.

Se un danno è causato da parti condominiali, come un locale idrico o un terrapieno, situati sotto l’immobile danneggiato, la responsabilità ricade sul condominio. L’articolo 1117 del Codice civile stabilisce una presunzione di comunione per i beni condominiali, rendendo il condominio responsabile dei danni e dell’eliminazione delle cause. La conseguenza è che di quel bene, in quanto comune, deve rispondere il condominio, come custode dei muri e dei servizi comuni ed è il condominio che può essere obbligato, oltre a risarcire i danni, pure a rimuovere le cause. E quindi nei confronti del condominio può agire anche il conduttore dell’immobile danneggiato.

Che succede a chi è in affitto in nero in caso di infiltrazioni?

Per poter agire in giudizio, al conduttore basta dimostrare di avere un controllo materiale sull’immobile. Non è necessario possedere il bene o avere un diritto formale su di esso. La Cassazione ha riconosciuto questo principio, stabilendo che la mera esistenza di un potere di fatto è sufficiente per chiedere risarcimento. Quindi anche chi ha un contratto di affitto non registrato – ossia in nero – può chiedere il risarcimento.