Assemblea di condominio: quali sono i quorum per deliberare validamente gli interventi di manutenzione e quali quelli per le innovazioni?
L’assemblea condominiale si riunisce periodicamente per assumere le decisioni più importanti inerenti alla gestione dell’edificio. Si pensi, ad esempio, all’approvazione del bilancio, alla nomina dell’amministratore, all’affidamento dei lavori alla ditta appaltatrice. È in questo ambito che si inserisce il seguente quesito: il cancello condominiale automatico costituisce un intervento di manutenzione o un’innovazione?
La differenza non è di poco conto visto che, per legge, i quorum per l’approvazione di un lavoro di manutenzione sono diversi rispetto a quelli stabiliti per un’innovazione. Approfondiamo l’argomento.
Manutenzione condominiale: che cos’è?
Per “manutenzione” si intende il complesso delle operazioni necessarie a conservare la funzionalità e l’efficienza di un certo bene.
Si pensi ai controlli periodici di cui necessitano l’ascensore e la caldaia per poter funzionare bene.
La manutenzione può essere di due tipi: ordinaria e straordinaria. Vediamo la differenza.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenza
Mentre il concetto di manutenzione ordinaria corrisponde tutto sommato a quello fornito nel precedente paragrafo, la manutenzione straordinaria si caratterizza solitamente per la maggior complessità delle operazioni, con conseguente maggior spesa per chi le ha commissionate.
Secondo la legge [1], costituiscono manutenzione straordinaria «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso».
Alla luce di questa definizione, rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria:
- la coibentazione dell’edificio (il cappotto, insomma);
- la sostituzione di infissi esterni, serramenti, persiane e serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;
- il rifacimento di scale e rampe;
- il consolidamento di strutture portanti del fabbricato.
Cosa sono le innovazioni?
A differenza della manutenzione straordinaria, le innovazioni consistono nelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti, in seguito all’attività o alle opere eseguite:
- presentino una diversa consistenza materiale, ovvero
- siano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.
Per la giurisprudenza, costituiscono innovazioni le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni [2]
L’installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto del fabbricato costituisce un classico esempio di innovazione, così come la realizzazione di una rampa per disabili, magari in sostituzione dei precedenti gradini.
L’innovazione può quindi riguardare:
- sia qualcosa di nuovo che prima non c’era;
- sia la modifica o la trasformazione di una cosa o di un servizio comune già esistente.
Manutenzione e innovazione: quali quorum?
La differenza tra interventi di manutenzione e di innovazione è fondamentale per stabilire il quorum necessario affinché la delibera di approvazione dei lavori sia valida. E infatti:
- per i lavori di manutenzione (sia ordinaria che straordinaria) è sufficiente, in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. La maggioranza deve invece rappresentare almeno 500 millesimi se si tratta di riparazioni straordinarie di notevole entità;
- per le innovazioni occorre invece il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio. Sono invece sufficienti 500 millesimi se le innovazioni riguardano: interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità dell’edificio; interventi finalizzati a eliminare le barriere architettoniche, a contenere il consumo energetico, a realizzare parcheggi, a produrre energia mediante l’utilizzo di fonti rinnovabili; l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.
Cancello automatico in condominio: manutenzione o innovazione?
Alla luce di quanto detto sinora, possiamo affermare che l’installazione di un cancello automatico in condominio può essere considerata un intervento di manutenzione (straordinaria) per il quale occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenta almeno 500 millesimi (trattandosi, praticamente sempre, di spesa di notevole entità).
Secondo la giurisprudenza [3], la sostituzione di un precedente cancello con uno nuovo, che funge, come il primo, sia da passaggio pedonale che da passaggio carraio, non può dirsi un’innovazione, ma configura una semplice modifica finalizzata ad assicurare un migliore e diverso godimento del bene comune.
Alla stessa conclusione deve giungersi anche se il cancello automatico non ne sostituisce uno vecchio (ad esempio, di tipo scorrevole manuale) ma viene realizzato per la prima volta, al fine di chiudere un’area comune prima aperta.
Ad esempio, la Corte di Cassazione [4] ha stabilito che la chiusura del cancello di accesso ai posti macchina situati nel sottosuolo dell’edificio non costituisce innovazione ma va considerata come una regolamentazione dell’uso ordinato della cosa comune, consistente nel non permettere a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso al sottosuolo.
Di conseguenza, l’intervento può essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.
Per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti articoli: