Scopri come bisogna fare per mutare la destinazione d’uso di un immobile, ad esempio da casa a ufficio , oppure da garage a locale commerciale: quali sono le categorie funzionali e gli esempi pratici di mutamenti rilevanti e non rilevanti.

Hai mai pensato di cambiare la destinazione d’uso di un immobile per adattarlo alle tue esigenze? Come si effettua un mutamento di destinazione d’uso? Quali sono le categorie funzionali e quando si considera un mutamento rilevante? Sappi che se la tua casa è accatastata come civile abitazione non puoi trasformarla in un negozio, così come non puoi dormire in un garage o in un ufficio, avendo questi destinazione diversa. Devi fare dunque una “pratica edilizia” per poter adattare l’immobile alle tue mutate esigenze. Ma come cambiare la destinazione d’uso di un immobile? Cerchiamo di comprenderlo in modo facile con questa guida pratica. Esamineremo la normativa vigente, le diverse categorie catastali e forniremo esempi pratici per comprendere meglio quando è necessario un permesso di costruire o una SCIA.

Cos’è il mutamento di destinazione d’uso?

Tutte le volte in cui un immobile o una unità abitativa deve essere utilizzata per scopi diversi da quelli per i quali è stata accatastata, bisogna prima effettuare un mutamento di destinazione d’uso. Tale modifica è necessaria anche se non si devono eseguire opere edilizie, modifiche interne o ristrutturazioni. 

Tale mutamento può riguardare le seguenti categorie funzionali:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• produttiva e direzionale;
• commerciale;
• rurale.

Quando si considera un mutamento di destinazione d’uso rilevante?

Poniamo il caso di Tizio che trasforma il suo garage in un’abitazione. Il TAR Campania (sentenza n. 848 del 14 aprile 2023) ha stabilito che tale mutamento comporta il passaggio da una categoria funzionale all’altra, risultando urbanisticamente rilevante e richiedendo un permesso di costruire. Non è quindi sufficiente la SCIA.

Lo stesso vale per altri esempi, come il passaggio da un immobile produttivo a residenziale o da un laboratorio artigianale a un negozio di abbigliamento.

Quando è possibile un mutamento di destinazione d’uso tramite SCIA?

Se il mutamento di destinazione d’uso avviene all’interno della stessa categoria funzionale, è possibile procedere con una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Ad esempio, trasformare un appartamento da uso residenziale a uso turistico-ricettivo non richiede un permesso di costruire ma soltanto una SCIA.

Il caso del magazzino trasformato in un’area di vendita al dettaglio

Il TAR Lombardia, nella sentenza n. 843 del 4 aprile 2023, ha evidenziato che se si trasforma un magazzino in un’area di vendita al dettaglio si realizza un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e, pertanto, richiede un permesso di costruire.

Gli oneri di urbanizzazione: quando sono dovuti?

In alcuni casi, quando il cambio di destinazione richiede il permesso di costruire, è necessario versare al Comune – oltre al contributo per il permesso stesso – anche gli oneri di urbanizzazione. In particolare, questi sono dovuti nei casi di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, purché accompagnato da un incremento del carico urbanistico. In sostanza, si tratta di spese che l’amministrazione sostiene per rendere accessibile e utilizzabile un immobile con una nuova destinazione d’uso e che vengono redistribuiti tra i soggetti beneficiari delle opere di urbanizzazione. 

Pertanto, gli oneri di urbanizzazione si applicano solo quando l’intervento determina un aumento del carico urbanistico.

Come valutare se un mutamento di destinazione d’uso comporta un aumento del carico urbanistico?

Per capire se un mutamento di destinazione d’uso comporta un aumento del carico urbanistico e quindi è necessario versare gli oneri urbanistici, occorre valutare caso per caso le peculiarità dell’intervento. Ad esempio, se un negozio viene trasformato in un ristorante, potrebbe essere necessario verificare se ciò comporta un incremento delle persone che frequentano l’immobile, degli impianti e delle infrastrutture necessarie per supportare la nuova attività.

In ogni caso è bene ricordare che anche la semplice richiesta del permesso di costruire è a pagamento.

Quali conseguenze se non si rispettano le norme sul mutamento di destinazione d’uso?

Il mancato rispetto delle norme in materia di mutamento di destinazione d’uso può comportare la contestazione del reato di abuso edilizio e, in alcuni casi, l’obbligo di ripristino dello stato originario dell’immobile. È quindi fondamentale conoscere le regole e le procedure da seguire per evitare problemi legali e amministrativi.

Come procedere per richiedere un permesso di costruire o una SCIA?

Per richiedere un permesso di costruire è necessario rivolgersi al Comune, e presentare la documentazione richiesta, che può variare a seconda della natura dell’intervento. In genere, è richiesto un progetto elaborato da un professionista abilitato, accompagnato da una relazione tecnica che descriva le caratteristiche dell’intervento e le motivazioni del mutamento di destinazione d’uso.