Come funziona la responsabilità del custode? Cos’è il caso fortuito che esclude il risarcimento? In quali casi il condominio non risponde della caduta?

La legge impone al custode di un bene di risarcire i danni prodotti dallo stesso. Si pensi all’uomo che, uscendo dall’auto e dimenticando di azionare il freno a mano, provochi lo sfondamento della vetrina contro cui il veicolo, avviatosi, ha terminato la propria corsa. Più in generale, questa forma di responsabilità si estende a ogni tipo di oggetto, anche immobile. Ad esempio, il proprietario di una strada è responsabile dei danni provocati dalla stessa, ad esempio a causa della sua cattiva manutenzione.

Questo principio si applica sempre, anche in condominio. Tutti i condòmini, essendo comproprietari, sono responsabili dei danni che l’edificio arreca a cose e/o persone. Si pensi alla tegola che si stacca dal tetto colpendo un passante, alle infiltrazioni dal lastrico oppure al gradino rotto che fa ruzzolare per le scale una persona. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: quando non c’è risarcimento per la caduta in condominio?

Come funziona la responsabilità del custode?

Secondo l’articolo 2051 del codice civile, ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La norma impone a tutti coloro che hanno la disponibilità materiale di un oggetto di pagare i danni che dallo stesso sono derivati a terzi, a meno che non dimostrino che esso si è verificato a causa di un evento imprevedibile e inevitabile (un nubifragio, una violenta tromba d’aria, un terremoto, ecc.) che prende il nome di “caso fortuito”.

Cos’è il caso fortuito che esclude la responsabilità?

Per caso fortuito deve intendersi l’evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile, che si inserisce improvvisamente nell’azione del soggetto, vincendo ogni possibilità di resistenza e di contrasto, così da rendere inevitabile il compiersi dell’evento.

Possono essere ricondotte al caso fortuito le eccezionali e imprevedibili condizioni meteorologiche avverse che, rendendo impraticabile il manto stradale, cagionano un pericoloso incidente.

Rientra nel caso fortuito l’improvviso cedimento del terreno dovuto ad una frana, oppure una violenta scossa di terremoto.

È sempre caso fortuito l’improvviso scoppio di uno pneumatico di un’autovettura, dal quale consegue un sinistro, quando lo scoppio non sia dovuto alla negligenza del guidatore oppure alla sua condotta imprudente.

Caduta in condominio: chi è responsabile?

Se una persona cade in condominio, devono essere tutti i proprietari a risarcire il danno, in quanto essi hanno la custodia delle parti comuni dell’edificio.

In altre parole, se una persona inciampa in una buca del cortile, cade per le scale a causa di un gradino rotto oppure subisce danni al proprio appartamento per via delle infiltrazioni provenienti dal tetto, potrà chiedere il risarcimento chiamando in giudizio l’intero condominio, rappresentato dall’amministratore.

Quando non c’è risarcimento per caduta in condominio?

Non ogni caduta in condominio giustifica il risarcimento. Perché la pretesa sia legittima, infatti, occorre che il danno sia imputabile esclusivamente alla “cosa”, cioè alla parte comune del condominio, della quale deve essere stato fatto un uso conforme alla sua naturale destinazione.

Non è possibile chiedere il risarcimento se si improvvisano corse per le scale, oppure se due ragazzi si sfidano a superare la barra automatica del parcheggio prima che si abbassi del tutto.

Nemmeno è possibile chiedere il risarcimento se l’ostacolo o l’insidia sono stati debitamente segnalati.

È il caso del pavimento bagnato segnalato con il classico cartello di avviso di colore giallo, oppure della buca nel pavimento “recintata” con il nastro segnaletico.

Ancora, non si può ottenere il risarcimento se l’insidia, anche se non segnalata, era nota al condomino.

Si pensi al gradino rotto che si trova in quello stato da anni.

Nemmeno è dovuto il risarcimento se l’insidia si è creata da talmente poco tempo da rendere impossibile un intervento riparatore da parte del condominio (ovvero, del suo amministratore).

Si pensi al gradino che si è appena rotto perché uno dei condòmini vi ha fatto cadere un oggetto pesante: se un minuto dopo dovesse passare qualcuno e inciamparvi, nessuna colpa sarebbe ascrivibile al condominio.

Non è dovuto il risarcimento se il danno è attribuibile a una distrazione di chi è caduto.

È il caso di chi, scendendo le scale con gli occhi fissi sullo smartphone, finisca per cadere facendosi del male.

Infine, non il condominio non deve pagare alcun risarcimento se il danno è ascrivibile a un evento naturale eccezionale e imprevedibile.

Il condominio non deve pagare i danni se il pavimento dell’androne, ove uno dei proprietari è caduto, è stato reso scivoloso da un nubifragio senza precedenti.

In tutte queste ipotesi il risarcimento per la caduta in condominio non è dovuto perché si verifica quel caso fortuito che serve a interrompere il nesso causale tra la cosa e il danno, il quale è attribuibile ad altri fattori (la negligenza del danneggiato, il fatto del terzo, l’evento naturale, ecc.).