Manutenzione ordinaria e lavori straordinari in casa: come e quando ottenere le detrazioni fiscali.

Il bonus per il restauro degli edifici residenziali esistenti è forze la misura più usata tra gli incentivi fiscali nel settore dell’edilizia. Implementato per la prima volta nel 1998 e successivamente consolidato all’interno dell’articolo 16-bis del Dpr 917/1986, questo beneficio ha subito varie modifiche in termini di percentuali e limiti di spesa. Per comprendere come funziona e quali lavori compre il bonus ristrutturazione casa bisogna conoscere le istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate che costituiscono il fondamento su cui si sono sviluppate le successive facilitazioni fiscali.

Questa detrazione è riservata al recupero di edifici abitativi preesistenti, escludendo quindi le nuove costruzioni. Attualmente, e fino al 31 dicembre di quest’anno, la detrazione ammonta al 50% delle spese sostenute per gli interventi qualificati, fino a un tetto massimo di 96.000 euro per ciascuna abitazione. La detrazione si suddivide in dieci rate annuali uguali.

Nel caso di lavori effettuati su parti comuni di condomini, questo limite può essere moltiplicato per il numero di unità presenti nell’edificio.

Il bonus è accessibile ai privati cittadini, inclusi i soci di società di persone e gli imprenditori individuali, a patto che gli immobili coinvolti non siano utilizzati come strumenti di lavoro o come merce.

Quali lavori compre il bonus ristrutturazioni?

Gli interventi che rientrano in questa agevolazione includono principalmente:

• la manutenzione straordinaria delle singole unità abitative;
• la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dei condomini.

Sono inoltre inclusi lavori più impegnativi come il restauro, il risanamento conservativo e la ristrutturazione completa dell’edificio, seguendo le definizioni dell’articolo 3 del Dpr 380/2001, dove ogni intervento più complesso comprende anche quelli minori di completamento e finitura.

Per i lavori condominiali, è importante distinguere tra condomini a prevalenza residenziale, dove più del 50% della superficie è dedicata a unità abitative, e gli altri. Nel primo caso, anche i proprietari o detentori di unità non residenziali possono godere della detrazione, mentre nel secondo caso la detrazione è limitata ai possessori di unità residenziali.

Le opere di manutenzione ordinaria riguardano riparazioni, rinnovi e sostituzioni delle finiture e il mantenimento o l’integrazione degli impianti esistenti, come la pittura, il rifacimento di rivestimenti e pavimentazioni, e la riparazione di impianti tecnici, inclusa la sostituzione di elementi specifici come gli infissi.

Le modifiche considerate manutenzione straordinaria includono interventi necessari per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, a condizione che non alterino volumi e superfici, e per aggiungere o migliorare i servizi tecnologici. Esempi tipici sono la sostituzione di infissi esterni e serramenti con variazione di materiali o tipologie, la sostituzione di caldaie, la realizzazione di strutture come centrali termiche, ascensori, sistemi fognari, recinzioni e muri di cinta, nonché il rifacimento di scale e rampe.

La detrazione per il restauro degli edifici residenziali si applica sia ai proprietari e titolari di diritti reali sugli immobili sia ai detentori come inquilini o comodatari, per quanto riguarda le spese sostenute e rimaste a proprio carico. Questo vale anche per gli interventi sulle parti comuni dei condomini, dove le spese sono ripartite secondo i millesimi di proprietà o secondo altri criteri previsti dall’articolo 1123 del Codice civile.

I familiari che vivono nella stessa abitazione possono partecipare alle spese, e nel caso di proprietà condivisa, la divisione delle spese può non corrispondere alle quote di proprietà, permettendo ad esempio a un comproprietario di coprire l’intero costo dei lavori.

Obblighi per la detrazione sulle ristrutturazioni

Per ottenere la detrazione è necessario rispettare alcuni obblighi, tra cui il pagamento tramite bonifico parlante bancario o postale, che include una ritenuta dell’8% (che aumenterà all’11% a partire dal 1° marzo).

Dal bonifico devono emergere la causale del pagamento, i riferimenti legislativi della detrazione, il codice fiscale del beneficiario (anche se diverso da chi effettua il bonifico) e i dati fiscali del destinatario del pagamento.

Se non fosse possibile adempiere correttamente a questi obblighi, la detrazione può comunque essere concessa, a patto che l’impresa che ha eseguito i lavori fornisca un’autocertificazione che confermi il ricevimento dei pagamenti.

Per dimostrare la legittimità del bonus in caso di verifiche fiscali, è fondamentale conservare le copie dei bonifici e delle fatture relative ai lavori.

La detrazione è valida dall’anno fiscale in cui sono state effettuate le spese, seguendo il principio di cassa, e la data del bonifico è determinante per stabilire questo momento. Nei lavori condominiali, è la data del bonifico effettuato dall’amministratore a essere rilevante, non quella del bonifico con cui il singolo condomino paga la sua quota di spese. Quest’ultima deve comunque essere anteriore alla presentazione della dichiarazione dei redditi per l’anno fiscale di riferimento.

Trasferimento della detrazione

In caso di vendita dell’immobile, le quote di detrazione non ancora utilizzate passano al nuovo proprietario, a meno che non sia diversamente specificato nell’atto di vendita o in un documento successivo. Se l’immobile viene trasferito per successione, le quote residue spettano agli eredi che ne ottengono la detenzione materiale e diretta.

A quanto ammonta la detrazione

Nel 2024

Detrazione Irpef del 50% (per il bonus casa, da parte di privati ovvero imprese e società di persone su abitazioni immobilizzate), con limite di spesa di 96.000 euro e detrazione di 48.000 euro, da ripartire in 10 quote annuali costanti.

Dal 1° gennaio 2025

Detrazione Irpef del 36%, con limite di spesa di 48.000 euro e detrazione di 17.280 euro, da ripartire in 10 quote annuali