In quali casi l’agevolazione per l’acquisto dell’abitazione principale viene riconosciuta anche a chi possiede già un immobile nello stesso Comune.

Un grosso ostacolo alla possibilità di ottenere le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale – in breve, il bonus prima casa – consiste nel fatto di essere già proprietari di un altro immobile, idoneo all’uso abitativo e ubicato nello stesso Comune in cui si trova quello oggetto dello sconto d’imposta. Il cosiddetto «immobile pre-posseduto», infatti, impedisce il riconoscimento dei benefici; e, se sono stati già fruiti, l’Agenzia delle Entrate provvederà a recuperare le imposte “risparmiate”, applicando anche gli interessi e una sanzione del 30%. Eppure in alcuni casi è possibile aggirare legalmente questo divieto: il risultato è che il bonus prima casa spetta a chi ne ha già una.

Bonus prima casa: condizioni per il riconoscimento

Per avere diritto al bonus prima casa e così beneficiare del forte sconto d’imposta (quella di registro scende al 2% rispetto all’ordinario 9% sulle compravendite immobiliari e, se si compra dal costruttore l’Iva è al 4% anziché al 10%) bisogna rispettare le seguenti condizioni:

• l’immobile da acquistare con le agevolazioni non deve essere di lusso (è considerato tale quello inserito nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9);
• la casa deve trovarsi nel Comune ove l’acquirente ha già la propria residenza, oppure, se risiede altrove, deve impegnarsi a stabilirla nel Comune ove si trova la nuova casa entro i 18 mesi successivi alla data di acquisto, con un’espressa dichiarazione da inserire nel rogito;
• l’acquirente non deve essere proprietario o titolare di altri diritti reali (usufrutto, uso e abitazione), neppure in comunione con il coniuge, di un altro immobile ad uso abitativo situato nello stesso Comune ove si trova la casa da acquistare con le agevolazioni;
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, di proprietà o altri diritti reali su altri immobili già acquistati con le agevolazioni prima casa e situate in qualsiasi parte d’Italia.

Bonus prima casa se si possiede già un immobile

Una prima possibilità per mantenere il diritto alle agevolazioni fiscali è data dalla vendita del precedente immobile, purché ciò avvenga entro 12 mesi dalla compravendita della casa da acquistare con le agevolazioni. Questo beneficio è stato introdotto a partire dal 2016: quindi adesso la condizione necessaria per fruire delle agevolazioni prima casa sul nuovo immobile acquistato da chi è già proprietario di un’abitazione, è quella di realizzare la vendita dell’immobile pre-posseduto entro un anno dal nuovo acquisto, cioè quello che beneficia del bonus prima casa.

Per vedersi riconoscere l’agevolazione fiscale è necessario indicare, nell’atto di acquisto del nuovo immobile agevolato, l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno; se ciò non avviene, lo sconto d’imposta già usufruito viene recuperato dall’Agenzia delle Entrate, insieme agli interessi maturati e con una sanzione applicata nella misura del 30% sulla differenza tra le imposte ordinarie dovute e quelle agevolate.

Bonus prima casa se la precedente è inidonea come abitazione

Un’altra strada praticabile per non perdere il bonus prima casa è stata aperta dalla giurisprudenza della Cassazione, che lo ha ribadito in una nuova sentenza [1]: si può dimostrare che l’appartamento già posseduto è troppo piccolo per viverci, ossia – come dicono testualmente gli Ermellini – per «soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente e della sua famiglia». In questi casi – spiegano i giudici – si riscontra una «effettiva inidoneità del fabbricato», da ritenersi «inadeguato per le ridotte dimensioni» (nella vicenda esaminata, l’appartamento consisteva di due vani e mezzo). Così le agevolazioni prima casa sono salve anche per chi acquista un nuovo immobile pur avendone già uno intestato.

I giudici guardano alla sostanza delle cose, e riconoscono che lo “spirito” del bonus prima casa è senza dubbio quello di «agevolare l’acquisto di un alloggio finalizzato a sopperire ai bisogni abitativi dell’acquirente e della sua famiglia»: perciò – spiega la sentenza – il beneficio fiscale va riconosciuto anche quando il contribuente possiede già «un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative del soggetto».

Gli Ermellini ricordano che «in tema di agevolazioni prima casa, l’idoneità della casa di abitazione già posseduta va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative)»: ecco perché in determinati casi «non costituisce ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile».

Questo orientamento non è nuovo, ed era stato affermato dalla Suprema Corte in precedenti pronunce [2]; adesso si è ulteriormente rafforzato, e l’elemento decisivo che fa ritenere solida e persuasiva tale impostazione è il richiamo a una pronuncia della Corte Costituzionale [3]. Infatti la Consulta già nel 2011 aveva affermato che «la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative del soggetto».

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