Agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa: come funziona il requisito della residenza in caso di coppia di coniugi in comunione dei beni.

Quando si acquista la prima casa è possibile fruire di una importante agevolazione fiscale. Questa consente di risparmiare considerevoli somme sulle imposte da versare allo Stato al momento del rogito. Tuttavia, tra i vari requisiti richiesti dalla legge, vi è quello della residenza: il proprietario deve cioè trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova l’abitazione in questione. Deve farlo entro 18 mesi dalla firma della compravendita. In caso contrario decade dall’agevolazione e dovrà restituire all’erario le maggiori imposte maggiorate del 30% a titolo di sanzioni.

Spesso ci si chiede però, nel caso di marito e moglie sposati in comunione dei beni, cosa succede al bonus prima casa se uno dei due coniugi non cambia residenza.

Poniamo il caso di una coppia che decida di comprare casa nel Comune di Roma per andare a vivervi stabilmente. Il marito è già residente nella Capitale mentre la moglie ha conservato la residenza nell’abitazione dei genitori situata a Latina. Può la coppia usufruire comunque dell’agevolazione prima casa se la donna non dovesse spostare la residenza a Roma, lasciandola lì dov’è già? Il requisito della residenza nel Comune ove si trova l’immobile deve essere osservato da entrambi i coniugi o è sufficiente che lo rispetti uno solo?

La questione è stata risolta dalla Cassazione con un orientamento che si sta ormai consolidando. Vediamo qual è l’orientamento della giurisprudenza in merito.

Quando c’è il bonus prima casa?

Il bonus prima casa spetta alle seguenti condizioni:

• l’immobile non deve essere di lusso (ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9);
• l’acquirente non deve avere (neanche per quote) altri immobili adibiti ad abitazione nello stesso Comune ove si trova quello da comprare. In caso contrario deve cederlo prima del rogito;
• l’acquirente non deve avere (neanche per quote) un’altra abitazione, ovunque situata, per la quale abbia già usufruito del bonus prima casa. Se invece la possiede, dovrà cederla (venderla o donarla) entro 1 anno dal nuovo rogito;
• l’acquirente deve impegnarsi, nel rogito, a trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare entro 18 mesi dal rogito stesso;
• l’acquirente deve impegnarsi, nel rogito, a non vedere l’immobile in questione prima di 5 anni, a meno che non intervengano cause di forza maggiore (come un incremento del nucleo familiare o un trasferimento lavorativo). Tuttavia, anche in caso di vendita prima dei cinque anni, il contribuente non decade dal bonus solo se, entro l’anno successivo, acquista un nuovo immobile con le stesse caratteristiche della prima casa prima descritte.

In cosa consiste il bonus prima casa?

Il bonus prima casa consiste in una serie di agevolazioni fiscali previste per facilitare l’acquisto di un immobile da destinare a residenza principale da parte di privati cittadini. Queste agevolazioni consistono principalmente nella riduzione delle imposte da versare al momento dell’acquisto dell’immobile. Il bonus si applica a diverse tipologie di trasferimento, sia che si tratti di un acquisto da un costruttore che da un privato, sia per compravendite che per donazioni o trasferimenti a titolo successorio.

Ecco nel dettaglio quali sono i benefici principali previsti dal bonus prima casa:

Riduzione dell’Imposta di Registro: per gli acquisti da privati, l’aliquota dell’imposta di registro scende dal 9% al 2% del valore catastale dell’immobile;

Riduzione dell’IVA: per gli acquisti da imprese costruttrici o ristrutturatrici, l’IVA applicata si riduce dal 10% (o 22% per immobili di lusso) al 4%;

Versamento in misura fissa dell’imposta catastale e ipotecaria: normalmente previste in misura rispettivamente pari al 2% e all’1%, tali imposte scendono a 50 euro ciascuna nel caso di acquisto da privato, o a 200 euro ciascuna in caso di acquisto da azienda o dal costruttore

Quale coniuge deve rispettare il requisito della residenza?

La sentenza della Cassazione civile, sezione tributaria, ordinanza del 3 novembre 2023, n. 30594, ha chiarito che, in tema di imposta di registro e dei relativi benefici per l’acquisto della prima casa, il requisito della residenza deve essere inteso in senso familiare e non individuale. Ciò significa che, se i coniugi sono in regime di comunione legale, è sufficiente che un solo coniuge sposti la residenza nell’immobile. L’abitazione infatti

diventa residenza familiare, indipendentemente dal fatto che uno dei due non abbia trasferito la propria residenza personale.

La suddetta ordinanza si inserisce in un filone giurisprudenziale consolidato, che comprende anche le sentenze n. 22557/2022 e n. 11225/2020, oltre alle decisioni n. 25889 e n. 16355 del 2015 e n. 13334 del 2016. In tutte queste pronunce è stato riaffermato che, per i coniugi in comunione legale, il requisito della residenza si riferisce alla famiglia nel suo complesso.

La giurisprudenza ha sottolineato l’importanza dell’interpretazione costituzionale dell’articolo 29 della Costituzione, che riconosce la famiglia come società naturale fondata sul matrimonio. Pertanto, il requisito della residenza della famiglia assume un’importanza primaria rispetto a quella dei singoli coniugi, nell’ottica della tutela della famiglia.

In pratica la famiglia viene vista come un soggetto unitario, diverso dai singoli coniugi. E quando la famiglia, nel suo complesso va a vivere stabilmente nella nuova casa, è sufficiente che un solo coniuge vi sposti la residenza.

Cosa succede se i coniugi sono in separazione dei beni?

La Cassazione, con la sentenza n. 3123/2023, ha specificato che l’agevolazione prima casa si applica diversamente per i coniugi in separazione dei beni. In questo caso, l’acquisto di un diritto di abitazione ha un carattere più individuale e i bisogni della famiglia sono considerati solo in modo indiretto.

In conclusione, come influisce la residenza nell’agevolazione “prima casa”?

Dai recenti orientamenti della Cassazione emerge chiaramente che, per le coppie in regime di comunione legale, è il concetto di residenza familiare che prevale per l’applicazione delle agevolazioni prima casa. Non è necessario che entrambi i coniugi abbiano la residenza anagrafica nel Comune dove si trova l’immobile, bensì rileva solo che l’immobile sia destinato a diventare residenza della famiglia.