Agevolazioni fiscali sulla prima casa: cosa succede se si ritarda il trasferimento della residenza. 

Per chiedere il bonus prima casa è necessario trasferire la propria residenza, entro 18 mesi dal rogito, nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare. Tale impegno va dichiarato nel contratto di compravendita. Ma che succede se il Comune ritarda la pratica e il cambio di residenza non viene portato a compimento nei termini di legge? Più volte la giurisprudenza si è trovata a spiegare se, ai fini del bonus prima casa, basta chiedere il trasferimento della residenza all’ufficio anagrafe o invece è necessario accertarsi che l’istanza sia stata accolta e registrata. È giusto far ricadere sul contribuente il ritardo e l’inefficienza dell’amministrazione? Ecco cosa ha chiarito a riguardo la Cassazione. 

Bonus prima casa: requisiti

Per ottenere il bonus prima casa è necessario rispondere ai seguenti requisiti:

• l’immobile da acquistare deve essere adibito a civile abitazione e non deve essere di lusso (ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9);
• il contribuente non deve possedere altre civili abitazioni nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare (neanche per quote);
• il contribuente non deve possedere un’altra abitazione, ovunque situata, acquistata in passato con il bonus prima casa; in caso contrario deve cederla (venderla o donarla) entro 1 anno dal rogito del nuovo immobile;
• il contribuente deve fissare la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare entro 18 mesi dal rogito, pena la perdita dell’agevolazione fiscale;
• l’immobile non deve essere venduto prima di 5 anni dal rogito, a meno che non se ne acquisti un altro che abbia gli stessi requisiti della prima casa appena visti. 

Bonus prima casa: il requisito della residenza 

La legge richiede che la residenza coincida con il Comune ove si trova l’immobile da acquistare, non necessariamente allo stesso indirizzo. Questo significa che il contribuente ben potrebbe godere del bonus prima casa pur non vivendo nell’abitazione in questione ma magari dandola in affitto, purché egli risieda nello stesso Comune. 

La legge non specifica neanche per quanto tempo tale residenza debba permanere nel Comune e quanto tempo debba trascorrere prima di poterla trasferire. Si ritiene tuttavia che, una volta fatto il trasferimento della residenza entro i 18 mesi, non la si debba conservare in quel luogo per molto tempo, potendo essere trasferita anche dopo qualche mese.

Che succede se si ritarda nel trasferimento della residenza?

La legge impone che la residenza debba sempre coincidere con il luogo ove si vive. Per questo non è possibile fare il trasferimento quando ancora sono in corso i lavori di ristrutturazione: la polizia municipale che dovesse passare dall’abitazione per la verifica, non trovando il proprietario e rilevando che l’immobile non è ancora abitabile, respingerebbe la richiesta di residenza.

Secondo la giurisprudenza, il ritardo nella consegna dell’appartamento quando c’è ancora la ditta edile non è una valida giustificazione per motivare il ritardo nel trasferimento della residenza: ritardo che quindi ricade sul contribuente il quale è chiamato a prevedere intoppi di questo tipo.

Allo stesso modo, secondo la Cassazione [1], la sola richiesta di trasferire la residenza non dà diritto al bonus prima casa, a meno che il ritardo non dipenda dal Comune. A fondamento della decisione gli Ermellini hanno richiamato il principio secondo cui «pur prevalendo, nella determinazione della residenza, il dato anagrafico sulle risultanze fattuali, il beneficio fiscale della prima casa spetta a coloro che, pur avendone fatto formale richiesta, non abbiano ancora, al momento dell’acquisto dell’immobile, ottenuto il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile stesso, in base all’unicità del procedimento amministrativo di mutamento dell’iscrizione anagrafica, sancita anche dall’art. 18, comma 2, del d.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (contenente il regolamento anagrafico della popolazione residente), che, nell’affermare la necessità della saldatura temporale tra cancellazione dall’anagrafe del Comune di precedente iscrizione e iscrizione in quella del Comune di nuova residenza, ancora la decorrenza alla dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel comune di nuova residenza».

Come evitare di pagare le sanzioni in caso di trasferimento tardivo della residenza?

Se ci si rende conto, in pendenza del termine dei 18 mesi, di non poter rispettare l’impegno di trasferire la residenza, anche per motivi personali, il contribuente può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. Egli è tenuto a presentare un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale revoca la dichiarazione espressa nell’atto di volere trasferire la propria residenza nel Comune nel termine di 18 mesi dall’acquisto. Con tale istanza chiede la riliquidazione dell’imposta di registro o dell’Iva che gli erano state scontate con l’acquisto dell’immobile. A seguito di ciò, il contribuente deve versare al fisco la differenza tra l’imposta determinata con l’aliquota agevolata della “prima casa” e quella invece normalmente dovuta. Oltre a ciò deve anche versare gli interessi calcolati a decorrere dalla stipula dell’atto. In tal modo egli può evitare l’accertamento fiscale e la sanzione pari al 30% dell’imposta risparmiata che altrimenti scatterebbe per non aver rispettato le condizioni di legge. 

Decorso invece il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza il contribuente potrà comunque accedere, ricorrendone i presupposti, all’istituto del ravvedimento operoso che consiste nell’effettuare spontaneamente l’adempimento omesso o irregolarmente eseguito nel rispetto di scadenze normativamente predeterminate, beneficiando di una riduzione della sanzione.

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