Le regole per il prezzo di vendita degli appartamenti alle aste bandite dai tribunali

Purtroppo può capitare di avere debiti ingenti che non si riesce a pagare. In questi casi è elevato il rischio che il creditore pignori la nostra casa e la faccia mettere all’asta dal tribunale. Qual è il prezzo minimo all’asta giudiziaria? E’ la domanda più frequente che il debitore si fa nel momento in cui la sua casa viene messa all’asta. Il dubbio angoscioso che assale i debitori è che il prezzo a cui la casa verrà venduta sia talmente basso che non solo i creditori non saranno totalmente ripagati, ma che a loro non rimarrà nulla in tasca. E se il prezzo a cui la casa sarà venduta sarà tale che il creditore o i creditori non saranno integralmente soddisfatti, è chiaro che quel creditore potrà in futuro tornare alla carica per ottenere il resto. Nell’articolo che segue verificheremo se esiste un prezzo minimo al di sotto del quale l’immobile messo all’asta non possa essere venduto. Individueremo quindi le regole fondamentali che disciplinano la vendita degli appartamenti pignorati. Come è noto è un giudice (o un suo delegato) a condurre la procedura di esecuzione immobiliare ed è la legge che fissa le norme a cui il giudice dell’esecuzione deve attenersi. Faremo perciò una panoramica su queste disposizioni perché è sempre e soltanto la conoscenza delle leggi che rende il cittadino capace di conoscere i propri diritti e i propri doveri e di reagire ad eventuali soprusi, scorrettezze e negligenze.

Qual è l’iter per giungere all’asta di una casa?

Quali sono le fasi essenziali attraverso le quali si arriva a mettere all’asta l’appartamento o un qualunque altro immobile del debitore?

Eccole qui descritte di seguito:

• innanzitutto il creditore deve essere in possesso di un titolo esecutivo senza il quale la procedura esecutiva non può avere inizio (titoli esecutivi sono il decreto ingiuntivo o una sentenza di condanna oppure anche un assegno o una cambiale non pagati);
• se il debitore non paga il dovuto, il creditore gli notifica attraverso l’ufficiale giudiziario il titolo esecutivo insieme all’atto di precetto che è l’atto che contiene l’intimazione ad adempiere l’obbligo indicato nel titolo esecutivo (pagare una somma di denaro, ad esempio) entro un termine non inferiore a dieci giorni con l’avvertimento che nel caso di mancato pagamento sarà avviata la procedura di espropriazione dell’immobile con la sua successiva vendita all’asta;
• se il debitore non paga nemmeno dopo la notifica del precetto, il creditore può eseguire il pignoramento anche della casa del debitore; il pignoramento si esegue con la notifica al debitore di un atto che contiene la descrizione esatta dell’immobile e l’ordine, rivolto al debitore, di non compiere alcun atto che possa sottrarre il bene pignorato allo scopo di soddisfare il credito;
• il creditore provvederà quindi ad iscrivere a ruolo (cioè a consegnare alla cancelleria del tribunale) l’atto di pignoramento notificato al debitore insieme al titolo esecutivo, al precetto ed alla nota con cui il pignoramento è stato trascritto nei registri immobiliari;
• il cancelliere del tribunale forma il fascicolo relativo alla procedura esecutiva e gli attribuisce un numero di ruolo;
• il processo esecutivo prende avvio con l’istanza di vendita, cioè con la richiesta di mettere in vendita l’immobile che il creditore rivolge al giudice (cioè il giudice dell’esecuzione) e con il deposito in cancelleria da parte del creditore degli estratti catastali e dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relativi all’immobile pignorato;
• a questo punto il giudice dell’esecuzione nomina un perito che stimerà il valore dell’immobile e descriverà la sua situazione giuridica; successivamente il giudice fisserà la data di udienza in cui compariranno i creditori che avranno, almeno trenta giorni prima, depositato un documento in cui dichiareranno l’entità del loro credito;
• all’udienza le parti possono fare osservazioni e presentare eventuali opposizioni; in mancanza di opposizioni, il giudice emette un’ordinanza in cui dispone la vendita del bene, stabilendo le modalità della vendita stessa ed i relativi tempi: saranno quindi fissato il prezzo a cui l’immobile potrà essere venduto.

Con l’ordinanza che dispone la vendita il giudice fissa il prezzo base dell’asta e stabilisce la data in cui l’asta avrà luogo incaricandone eventualmente un delegato

Dopo il pignoramento il debitore non può vendere l’immobile

C’è un prezzo sotto il quale la casa non si può vendere?

Cosa succede se l’asta per la vendita della casa pignorata va deserta e non si riesce a vendere l’immobile?

Accade che il giudice può tentare di far vendere l’appartamento con successive aste ad un prezzo ribassato.

Ma c’è un prezzo minimo al di sotto del quale la vendita non è più consentita?

Il quesito se lo pone prima di tutto il debitore che teme non solo di perdere la casa in cui abita, ma anche di non avere nemmeno un euro da questa vendita (infatti una volta pagati i creditori, se avanza qualcosa dal prezzo di vendita, esso va consegnato al debitore).

La risposta è che la procedura di vendita non ha lo scopo di evitare danni al debitore, ma ha il fine di soddisfare, per quanto possibile, gli interessi del o dei creditori che sperano di ricavare qualcosa dal prezzo incassato dalla vendita all’asta.

Un prezzo minimo esiste, quindi, ma non è fissato dalla legge: è il giudice dell’esecuzione che decide se e quando chiudere la procedura esecutiva.

Ed il giudice dell’esecuzione deve dichiarare chiusa la procedura, e porre termine alle aste, quando risulta che i creditori non potranno più essere soddisfatti, nemmeno in minima parte, dei loro crediti [1].

La casa pignorata, perciò, potrà essere venduta anche ad un prezzo molto inferiore al suo valore di mercato se a quel prezzo il giudice riterrà che ci sia anche una minima concreta soddisfazione per i creditori.

Le aste terminano se non è più possibile soddisfare i creditori