La sentenza del Giudice di pace di Velletri ribadisce l’esigenza di una maggioranza qualificata per l’approvazione dell’assicurazione condominiale. Ma la polizza non è obbligatoria.

L’assicurazione condominiale suscita spesso numerosi dubbi. Chi deve prendere la decisione di stipulare la polizza assicurativa? Quale maggioranza è necessaria in assemblea? È sempre obbligatorio assicurare il palazzo per i danni a terzi? Può l’amministratore rinnovare la polizza senza il previo consenso dell’assemblea? Una recente pronuncia del Giudice di Pace di Velletri, nel richiamare il costante orientamento della Cassazione, risponde ad alcune di queste domande e, nello specifico, spiega quale maggioranza è necessaria per approvare l’assicurazione del condominio. Partiamo dunque dalle questioni principali nell’affrontare l’argomento.

Chi decide se stipulare l’assicurazione per il condominio?

L’amministratore non può assicurare l’edificio per danni a terzi se prima non riceve l’autorizzazione da parte dell’assemblea. È dunque quest’ultima che può prendere la decisione. Non rientra quindi tra i compiti dell’amministratore – e nello specifico, in quelli dell’ordinaria amministrazione – assicurare il condominio.

Maggioranza in assemblea per l’assicurazione condominiale

Con la sentenza n. 2198 pubblicata il 18 agosto 2023, il Giudice di pace di Velletri ha chiarito che la delibera assembleare, per autorizzare l’amministratore a stipulare un contratto assicurativo a favore del condominio, necessita della maggioranza qualificata ossia di un numero di voti che rappresenti:

• la maggioranza degli intervenuti in assemblea
• e almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Nella vicenda specifica, l’assemblea aveva approvato la polizza con millesimi 452,41, risultando però insufficiente, e di conseguenza, invalida.

Che succede se non c’è la maggioranza?

Se non c’è la maggioranza sufficiente, l’amministratore non può assicurare l’edificio.

L’eventuale delibera di approvazione della polizza assicurativa presa in violazione delle maggioranze assembleari è «annullabile»: il che significa che va contestata entro 30 giorni da quando è stata assunta (per gli astenuti e i dissenzienti) o da quando è stato comunicato il relativo verbale (per gli assenti).

Chi non impugna la delibera nei termini non può poi opporsi alla richiesta di pagamento da parte dell’amministratore.

Ci sono precedenti riguardo questa decisione?

Sì, questa pronuncia è in sintonia con la giurisprudenza della Cassazione e con altre sentenze dei tribunali italiani. Ad esempio, le sentenze della Cassazione n. 16011/2010 e n. 15872/2010 stabiliscono che l’autorizzazione per la stipula deve essere deliberata con una maggioranza qualificata (almeno il 50%+1 dei presenti e 500 millesimi). Questo orientamento è stato confermato anche dai tribunali di Ferrara (15 gennaio 2020, numero 8) e Roma (15 luglio 2020, numero 10362) secondo i quali l’amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto di assicurazione del fabbricato in difetto di autorizzazione assembleare la cui delibera dovrà essere adottata a maggioranza qualificata sia in prima che in seconda convocazione.

Qual è la ragione dietro l’approvazione con maggioranza qualificata?

La stipula di un contratto assicurativo rientra nella categoria di “atto eccedente l’ordinaria amministrazione”, ed è per questo che non può essere approvato con la semplice maggioranza di un terzo, ma necessita di una maggioranza qualificata, come stabilito dall’articolo 1136 del Codice civile.

L’assicurazione per il condominio è obbligatoria?

Contrariamente ad una credenza diffusa, l’assicurazione per i condomìni non è obbligatoria. Tuttavia, essa risulta di fondamentale importanza, poiché copre eventuali danni causati ai condomini o a terzi. Ad esempio, se un pezzo di intonaco dovesse cadere da un balcone e danneggiare un’auto o una persona, l’assicurazione proteggerebbe non solo il patrimonio del condominio ma anche i singoli condomini. E questo perché il danneggiato potrebbe pignorare tanto il conto corrente condominiale quanto i beni dei condomini (conto corrente, stipendio, unità abitative, ecc.).

Può l’amministratore rinnovare l’assicurazione senza il consenso dell’assemblea?

Una volta che l’assemblea ha deliberato la stipula della polizza assicurativa condominiale, l’amministratore è tenuto a pagare regolarmente i premi e a rinnovarla alle singole scadenze, senza dover ogni volta chiedere l’autorizzazione all’assemblea.

L’assemblea, al contrario, potrebbe tuttavia decidere – con autonoma delibera – di disdire l’assicurazione. In assenza però di tale decisione, il rinnovo della polizza è un atto dovuto dell’amministratore. In caso contrario, questi potrebbe essere personalmente responsabile per eventuali richieste di risarcimento avanzate da terzi e non coperte dall’assicurazione ormai scaduta.