Le conseguenze di nominare un amministratore di condominio privo di formazione possono essere gravi. La legge richiede la formazione periodica per garantire una gestione adeguata degli stabili. Esaminiamo le implicazioni legali e le decisioni dei tribunali in merito a questa questione.

Tra i requisiti che la legge impone per poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio vi è quello della formazione professionale, da cui è esonerato solo chi riveste, al tempo stesso, anche la qualifica di condomino dell’edificio da lui amministrato. La formazione consiste in un corso iniziale e in un aggiornamento periodico.

In giurisprudenza, tuttavia, non c’è concordanza di opinioni sulle conseguenze derivanti dal mancato rispetto di tali obblighi. C’è chi ritiene che la delibera di nomina sia nulla (con conseguente perdita del diritto, da parte dell’amministratore, a ottenere il pagamento per l’attività svolta); c’è chi invece sostiene che, ferma restando la validità della nomina, l’omessa formazione è una causa di revoca immediata; c’è infine chi dice che l’amministratore che non si aggiorna non può essere semplicemente rinnovato nell’incarico, ma l’attività prestata resterebbe valida.

Procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio, secondo i vari tribunali quali sono le conseguenze di un amministratore di condominio senza formazione.

Quali sono i requisiti di formazione per gli amministratori di condominio?

L’articolo 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che gli amministratori di condominio devono possedere un diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver frequentato un corso di formazione iniziale. Inoltre, devono svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Tali requisiti non sono necessari se l’amministratore è nominato tra i condòmini dello stabile.

Nel caso in cui l’incarico di amministratore di condominio sia svolto da una società, i requisiti ricordati devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione degli stabili a favore dei quali la società presta i servizi.

La legge fissa poi ulteriori requisiti per l’assunzione di tale carica. L’amministratore deve:

• essere nel pieno possesso del godimento dei diritti civili;
• non essere condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non essere interdetto o inabilitato;
• non essere inserito nell’elenco dei protesti cambiari.

La tesi più rigorosa: la nomina dell’amministratore senza formazione è nulla

Secondo la tesi più rigorosa, la mancata frequentazione del corso di formazione periodica rende nulla la delibera di nomina dell’amministratore. Il che implica non solo che l’amministratore non possa essere riconfermato per l’anno successivo, ma anche che non possa pretendere il compenso per l’attività prestataessendo la nomina invalida (Tribunale di Padova, sentenza 818/2017). A questa stessa tesi aderisce il Tribunale Trapani sent. 7 aprile 2021) secondo cui il requisito della formazione deve essere posseduto in un momento antecedente la nomina. Questo perché l’articolo 71-bis delle Disposizioni di attuazione – in cui vengono fissati i requisiti di onorabilità e di qualificazione professionale del soggetto che l’assemblea sceglie come amministratore di condominio – rileva come norma di ordine pubblico poiché incide su interessi generali della collettività, essendo preordinata ad assicurare ai condomìni edilizi amministratori meritevoli di fiducia e provvisti di capacità ed esperienza, per esigenze di rilievo pubblicistico.

Le tesi meno rigorose

Secondo altri precedenti l’obbligo di formazione periodica è privo di sanzione: non è quindi neanche possibile revocare l’amministratore privo di formazione non avendo la norma previsto tale conseguenza in modo espresso (Tribunale di Genova, decreto del 3 giugno 2016; Tribunale di Verona, con la sentenza 2515/2018)

Del resto, quando la legge ha inteso sanzionare con la nullità della delibera di nomina dell’amministratore lo ha affermato in modo espresso, cosa che invece non succede con riferimento alla mancata formazione.

Il Tribunale di Milano (sent. 3145/2019) ha sposato una tesi intermedia: la mancata formazione è un motivo di revoca per giusta causa dell’amministratore (da poter azionare anche dinanzi al tribunale se l’assemblea non vi provvede) ma non rende nulla la delibera di nomina (con conseguente obbligo di pagamento per quanto già svolto). Dello stesso tenore la sentenza del 22 maggio 2020 del Tribunale di Bari che ha disposto la revoca dell’amministratore privo dei requisiti di professionalità.

Vedasi, in questo stesso senso, anche il decreto della Corte di Appello di Genova del 19 ottobre/16 novembre 2022) secondo cui «L’articolo 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile ha previsto un obbligo per l’amministratore di seguire i corsi di formazione iniziale e aggiornamento periodico. Evidentemente, il legislatore considera chi non ha ottemperato a tale aggiornamento persona inadeguata ad assicurare un puntuale e scrupoloso espletamento del compito assunto. L’attenere ai corsi professionali (di formazione e aggiornamento) è garanzia di affidabilità del gestore che costituisce, in funzione preventiva dell’inadempimento del mandatario, un requisito atto a far supporre la sussistenza nell’amministratore, durante tutto il corso del rapporto professionale, della competenza tecnica propedeutica per un’esatta attuazione dell’incarico ricevuto. La richiesta dei reclamanti di avere informazioni sul punto risulta, quindi, del tutto legittima e l’amministratore era tenuto a rispondere».

Quali sono le conseguenze della mancata formazione dell’amministratore di condominio?

Da quanto visto, le conseguenze possono variare a seconda delle decisioni dei tribunali. Alcuni tribunali hanno dichiarato la nullità della delibera di nomina dell’amministratore, impedendogli di assumere incarichi futuri. Altri tribunali hanno sostenuto che la mancata formazione non determina la nullità della nomina, ma potrebbe essere un motivo di revoca dell’amministratore.

Qual è l’obiettivo della formazione periodica per gli amministratori di condominio?

La formazione periodica mira a garantire che gli amministratori siano competenti e dotati di esperienza per gestire gli stabili condominiali in modo adeguato. Questo requisito è volto a garantire la fiducia e la qualità nella gestione degli immobili, in linea con gli interessi della collettività. Proprio per questo alcuni giudici ritengono che sia una norma rivolta a garantire l’ordine pubblico e come tale inderogabile.