In cosa consiste il servizio di portierato? L’alloggio è parte comune? Si può vendere oppure dare in affitto il locale lasciato libero dal portiere?

Tra i servizi di cui può avvalersi un condominio c’è anche quello di portierato. Il portiere è un dipendente a tutti gli effetti, il cui stipendio è pagato dai condòmini, esattamente come avviene per ogni altra spesa che riguarda l’edificio. I compiti del portiere si apprezzano soprattutto nelle grandi realtà condominiali, cioè nei fabbricati che ospitano numerosi inquilini. Con questo articolo vedremo quali sono le regole per l’alloggio del portiere in condominio.

Nello specifico, con il presente contributo vedremo innanzitutto quali sono le principali mansioni del portiere; dopodiché analizzeremo le norme che riguardano il suo alloggio, stabilendo se esso può ritenersi parte comune, se i condòmini possono venderlo o darlo in affitto nel caso in cui resti vuoto, se è possibile mutarne la destinazione d’uso. Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme quali sono le regole per l’alloggio del portiere in condominio.

Portiere condominio: chi è?

Come anticipato, il portiere è un dipendente del condominio; come tale, deve essere pagato dai condòmini in qualità di lavoratore subordinato, con applicazione delle norme contenute nel contratto collettivo nazionale.

Portiere condominio: cosa fa?

Quali sono le principali mansioni del portiere condominiale? Essenzialmente, il portiere deve occuparsi:

• della vigilanza dello stabile;
• della pulizia dell’androne e degli altri locali comuni;
• della distribuzione della corrispondenza ordinaria ed anche di quella straordinaria (cioè quella per cui è necessaria la firma del portiere, come nel caso delle raccomandate), ma quest’ultima solo a seguito di delega del condomino interessato;
• di evitare ingombri ed attività negli spazi comuni;
• della sostituzione delle lampadine elettriche e l’effettuazione di piccole riparazioni per le quali non sia richiesta alcuna specializzazione e/o qualificazione;
• della sorveglianza dell’uso del citofono, dell’ascensore e del montacarichi.

Alloggio portiere: è parte condominiale?

Secondo la legge [1], l’alloggio del portiere rientra tra le parti comuni dell’edificio, a meno che il titolo non stabilisca diversamente.

Per “titolo” si intende l’atto con cui l’originario costruttore ha venduto le singole unità immobiliari ai condòmini: se nei rogiti c’è scritto che l’alloggio del portiere non rientra tra le parti comuni ma è assegnato alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini, allora questa previsione prevarrà su quanto stabilito dalla legge.

Pertanto, se non è stabilita per iscritto previsione contraria, l’alloggio del custode deve intendersi parte comune.

Alloggio portiere condominio: è gratuito?

Il contratto collettivo nazionale che si applica ai portieri e ai custodi [2] stabilisce che l’alloggio deve essere gratuito: ciò significa che il portiere non dovrà pagare nulla al condominio.

Come vedremo, però, quello ad avere l’alloggio non è un diritto assoluto: il condominio ben potrebbe non avere alcun locale da assegnare al portiere, oppure potrebbe scegliere di non attribuirglielo.

Alloggio portiere condominio: caratteristiche

Il contratto collettivo nazionale stabilisce tutte le altre caratteristiche dell’alloggio del portiere:

innanzitutto, è previsto che, se l’alloggio consiste in un locale o spazio separato e distinto dalla guardiola, dovrà essere composto di almeno due ambienti, di cui uno adibito a cucina, ovvero di almeno tre ambienti, quando all’atto dell’assunzione in servizio la famiglia del lavoratore risulti composta da almeno quattro persone conviventi, compreso il lavoratore stesso.

In pratica, la legge stabilisce che il portiere possa vivere gratuitamente nell’alloggio condominiale con tutta la sua famiglia.

Il contratto nazionale è peraltro chiaro nel ribadire che l’alloggio deve essere adibito esclusivamente ad abitazione del lavoratore e della propria famiglia, come a voler dire che i condòmini non possono impiegare il locale per altro, ad esempio come deposito.

Se l’alloggio è di dimensioni maggiori rispetto a quelle viste sopra, il portiere ha diritto al godimento gratuito anche di quella parte dell’alloggio che risultasse eventualmente superiore al minimo dei vani, salvo che non esista accordo scritto contrario con il condominio.

Nel caso in cui al portiere non venga assegnato l’alloggio, lo stabile dove questi presta servizio dovrà essere fornito di guardiola e di servizi igienici.

Alloggio portiere condominio: si può affittare?

Se l’alloggio del portiere è vuoto perché il servizio di portierato è stato soppresso, il condominio può decidere di darlo in affitto per guadagnare dai canoni di locazione.

Secondo la giurisprudenza prevalente, la locazione delle parti comuni rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione.

Per affittare l’alloggio del portiere occorrerà pertanto:

• in prima convocazione, il voto favorevole  di almeno la metà dei presenti che possegga almeno il 50% dei millesimi dell’edificio;
• in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Se però la locazione è ultranovennale, allora è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini.

Il ricavato della locazione andrà diviso tra tutti i condòmini in base ai millesimi posseduti.

Alloggio portiere condominio: si può vendere?

Se il servizio di portierato è cessato, il condominio può anche decidere di vendere l’alloggio del portiere. In questo caso, però, occorre il consenso unanime dell’assemblea, visto che si tratta di cessione di un bene comune.

Anche in questo caso il ricavato della vendita potrà essere ripartito tra i condòmini in proporzione ai millesimi posseduti.

Alloggio portiere condominio: si può cambiare destinazione d’uso?

Un condominio che ha deciso di sopprimere il servizio di portierato potrebbe voler impiegare a scopi diversi l’alloggio un tempo destinato al portiere e alla sua famiglia. Ad esempio, il condominio potrebbe adibire il locale a deposito oppure destinarlo ad uso commerciale per poi fittarlo. Come fare in questi casi?

Secondo la legge [3], la modificazione d’uso delle parti comuni può essere effettuata solo se deliberata dall’assemblea con un numero di voti favorevole che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.

La modifica della destinazione d’uso è comunque vietata se la stessa possa pregiudicare la sicurezza e la stabilità dell’edificio o ne vada ad alterare il decoro architettonico.

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