Cosa accade quando muore colui che ha concesso un immobile in comodato: i diversi scenari.
Il comodato è un contratto che prevede la consegna di un bene a una persona perché ne faccia un uso temporaneo. Esso è essenzialmente gratuito: per questo motivo viene utilizzato spesso per favorire parenti o amici consentendo loro di utilizzare un immobile per abitarvi, o per esercitarvi l’attività, senza dover sostenere i costi di un affitto. Può accadere che, nel corso della durata del contratto, il comodante muoia. In questo caso cosa succede? E in particolare: alla morte del comodante il comodatario può acquisire l’immobile?
Questo articolo si propone di analizzare le norme e le interpretazioni giurisprudenziali attuali in merito a questa tematica, esaminando varie situazioni in cui il comodatario potrebbe trovarsi di fronte alla morte del comodante. Verranno presi in considerazione aspetti come i diritti degli eredi, le condizioni previste dal contratto di comodato e le eventuali eccezioni previste dalla legge. Inoltre, verrà presa in considerazione la più recente giurisprudenza su questo argomento.
Cos’è il comodato?
L’art. 1803 cod. civ. descrive il comodato come un accordo mediante il quale una parte (denominata comodante) affida all’altra (comodatario) un bene, sia esso mobile o immobile, per un utilizzo specifico e limitato nel tempo, con l’impegno di restituire esattamente lo stesso oggetto ricevuto.
Questo tipo di accordo è caratterizzato dalla sua natura reale e gratuita. Precisamente:
- è un contratto reale, perché si perfeziona con la consegna del bene che ne forma oggetto (dal latino res, che significa cosa);
- è un contratto gratuito, perché solo il comodatario ne trae vantaggio.
Se per l’utilizzo di un bene, sia mobile che immobile, viene pattuito un pagamento, si esce dal contesto del comodato per entrare in quello del contratto di locazione o affitto.
Nel comodato, chi riceve il bene (comodatario) è riconosciuto come detentore qualificato.
La stipula del comodato non richiede formalità specifiche, nemmeno nel caso abbia ad oggetto immobili e una durata superiore a nove anni.
Il comodatario è tenuto a restituire il bene alla scadenza stabilita nel contratto. In assenza di un termine specifico, la restituzione deve avvenire una volta che il bene è stato utilizzato secondo l’accordo tra le parti (art. 1809, comma 1, cod. civ.). Inoltre, se il comodante ha un bisogno urgente e imprevisto del bene, il comodatario deve restituirlo immediatamente (art. 1809, comma 2, cod. civ.).
L’art. 1810 cod. civ. stabilisce che, in assenza di un termine definito per la restituzione e se questo non è desumibile dall’uso previsto del bene, il comodatario deve restituire il bene non appena richiesto dal comodante.
Comodato: cosa succede se muore il comodatario?
Il codice civile considera la morte del comodatario come motivo di scioglimento del contratto di comodato (art. 1811 cod. civ.), stabilendo che in tal caso il comodante può richiedere agli eredi del defunto la restituzione immediata del bene. Ciò si giustifica col fatto che si tratta di un contratto stipulato intuitu personae, espressione che significa “in considerazione della persona”. Il comodante ha deciso infatti di consentire l’utilizzo gratuito di un suo bene a un soggetto in considerazione dei rapporti con quest’ultimo, situazione che non è detto possa riferirsi anche ai suoi eredi.
Il contratto si scioglie automaticamente, indipendentemente dalla presenza di un termine stabilito per la restituzione.
Comodato: cosa succede se muore il comodante?
La morte del comodante e il suo impatto sul contratto di comodato non sono specificatamente trattati nell’art. 1811 cod. civ., dando luogo a diverse interpretazioni giurisprudenziali.
A tal proposito si distingue tra:
- comodato precario, senza un termine definito. In tal caso la morte del comodante determina lo scioglimento del contratto, permettendo agli eredi di richiedere la restituzione del bene;
- comodato con un termine definito. In tale ipotesi la morte del comodante non scioglie automaticamente il contratto, obbligando gli eredi a rispettare il termine di restituzione.
Gli eredi possono richiedere la restituzione del bene nei seguenti casi:
- urgente e imprevisto bisogno di utilizzo del bene da parte loro (art. 1804 cod. civ.);
- inadempienze del comodatario (art. 1809 comma 2 cod. civ.);
- morte del comodatario (art. 1811 cod. civ.).
Se il comodante muore il comodatario può acquisire il bene?
Vediamo ora se alla morte del comodante il comodatario può acquisire l’immobile del quale gli è stato concesso l’utilizzo.
L’acquisizione della proprietà di un bene per effetto del suo utilizzo prolungato prende il nome di usucapione (art. 1158 cod. civ.). Perché essa si realizzi occorrono due presupposti:
- il possesso del bene continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto;
- il decorso di un certo periodo di tempo, stabilito dalla legge, che può arrivare fino a 20 anni.
Il possesso consiste nel comportarsi, riguardo a un bene, in maniera del tutto analoga a un proprietario, senza riconoscere l’altrui diritto di proprietà. Esso si distingue dalla detenzione, consistente nell’utilizzo, anche ampio, del bene, riconoscendo però che il proprietario è un altro soggetto.
Orbene, il comodatario non è un possessore, bensì un detentore qualificato, cioè un soggetto che detiene un bene in forza di un titolo (il contratto di comodato). Nel farlo, egli riconosce la proprietà del comodante.
Il decesso del comodante e il conseguente scioglimento del comodato non implicano automaticamente un cambiamento della detenzione del bene in un possesso che sia utile per l’usucapione. Per quest’ultima, è fondamentale dimostrare un possesso esclusivo e incompatibile con quello di altri, che vada oltre semplici atti di gestione. Il godimento del bene da parte del comodatario non indica necessariamente un possesso idoneo all’usucapione, potrebbe semplicemente essere tollerato dagli eredi.