Può un comproprietario stipulare un contratto di locazione senza il consenso degli altri? Che valore ha l’affitto e può l’inquilino essere sfrattato dagli altri coeredi che non hanno sottoscritto la scrittura privata?  

Hai mai ereditato un immobile insieme ad altri familiari? Ti sei mai chiesto cosa succede se uno dei coeredi decide di affittare la proprietà senza il consenso degli altri? Il contratto di affitto è valido o l’inquilino rischia di essere sfrattato? Queste domande possono sembrare complesse, ma in realtà la risposta è più semplice di quanto si possa immaginare. In questo articolo, esploreremo le implicazioni legali dell’affitto di un immobile ereditato in comunione, i diritti e i doveri dei coeredi e le possibili soluzioni in caso di controversie.

Cosa succede se un coerede affitta un immobile senza il consenso degli altri?

Iniziamo con un esempio pratico. Immagina di essere uno dei tre fratelli che hanno ereditato la casa di famiglia. Uno dei tuoi fratelli, senza consultarti, decide di affittare la casa. Così firma il contratto di locazione con un inquilino e lo registra regolarmente presso l’Agenzia delle Entrate. Questo può sembrare ingiusto, ma secondo una sentenza delle Sezioni unite della Corte di cassazione (sent. n. 11135/2012), il contratto di affitto è valido. Il fratello che ha affittato la casa assume il ruolo di “gestore d’affari” nell’interesse comune di tutti i comproprietari e può quindi vincolare questi ultimi anche senza il loro consenso.

Il contratto di affitto è valido anche se non ho dato il mio consenso?

Come appena detto, in presenza di una comunione pro indiviso (come appunto succede nel caso di una eredità sullo stesso immobile), il contratto di affitto stipulato da uno solo dei comproprietari è valido anche se non c’è il consenso degli altri. A questo punto, i comproprietari dell’immobile hanno due soluzioni: possono ratificare il contratto (verbalmente o per iscritto) e, di conseguenza, partecipare alla divisione dei canoni di affitto; oppure possono decidere di agire contro colui che ha agito senza il consenso degli altri e chiedergli il risarcimento dei danni. 

In entrambi i casi non è possibile sfrattare l’inquilino e tutti i coeredi devono rispettare il contratto di affitto fino alla sua scadenza. Per mandare via l’affittuario, i comproprietari potranno solo esercitare il diritto di disdetta, con il preavviso di sei mesi prima dell’automatico, per come previsto dalla legge.

Posso chiedere la divisione della comunione anche se l’immobile è in affitto?

Sì, puoi chiedere la divisione della comunione anche se l’immobile è in affitto. Puoi rivolgerti al giudice e chiedere la divisione anche se gli altri comproprietari non sono d’accordo. In tal caso il giudice, se non trova alcun erede disposto ad acquistare la quota degli altri, nel caso sia impossibile procedere alla divisione materiale del bene, procede alla vendita e alla divisione del ricavato tra i comproprietari. Tuttavia in ciascuno di questi casi, il nuovo proprietario integrale del bene dovrà rispettare i diritti dell’inquilino in affitto e attendere la scadenza del contratto»

Cosa succede all’inquilino se l’immobile viene venduto?

Se l’immobile viene venduto, il nuovo proprietario deve rispettare i diritti dell’inquilino e attendere la scadenza del contratto di affitto. Questo significa che l’inquilino non può essere sfrattato prima della scadenza del contratto.

Cosa succede se un coerede decide di vendere la sua quota dell’immobile?

Se un coerede decide di vendere la sua quota dell’immobile, gli altri coeredi hanno diritto di prelazione, ovvero hanno la priorità nell’acquisto della quota in vendita. Se nessuno degli altri coeredi è interessato all’acquisto, la quota può essere venduta a terzi. Tuttavia, il nuovo proprietario della quota dovrà rispettare il contratto di affitto in corso, se presente.