Contratto di affitto scritto ma non registrato: quale tutela?

Un nostro lettore sta per concludere un contratto di affitto. Il proprietario di casa gli ha proposto di siglare l’accordo con una scrittura privata, senza tuttavia procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrata. Le parti quindi metterebbero per iscritto i punti principali dell’intesa come il canone convenuto e la data per la restituzione dell’immobile. Il lettore ci chiede che valore legale abbia un documento del genere e quali potrebbero essere le conseguenze qualora una delle parti non dovesse rispettarlo. Insomma, che valore ha l’affitto con scrittura privata? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Affitto verbale: è valido?

Sicuramente l’affitto non può mai essere verbale: né quello a uso abitativo, né quello a uso diverso. Quindi anche per affittare un magazzino, un garage, un appartamento c’è sempre bisogno del documento scritto. Non deve essere necessariamente un atto pubblico (ossia un atto notarile) ben potendo trattarsi di una scrittura privata, redatta e siglata dalle parti senza la necessaria assistenza del pubblico ufficiale o di un’agenzia immobiliare. 

Affitto con scrittura privata: è valido?

Come anticipato l’affitto non deve essere necessariamente redatto con atto pubblico, né deve essere autenticato. È quindi sufficiente la scrittura privata. Ma affinché essa abbia valore, deve essere anche registrata all’Agenzia delle Entrate: è cioè necessario comunicare il contratto all’ufficio delle imposte e versare l’imposta di registro.

La legge stabilisce che un contratto di affitto non registrato, seppur scritto, è come se fosse inesistente. 

Cosa succede quindi se il contratto di affitto non viene registrato?

Se il contratto di affitto, redatto con scrittura privata, non viene registrato non produce alcun effetto. Significa che tutti gli accordi in esso contenuti non hanno alcun valore: è come se non esistessero. 

A quel punto sarebbe del tutto inutile scrivere un atto in cui si fissi in anticipo il prezzo del canone o la data di scadenza. La parte infatti che non dovesse adempiere a tali impegni presi non potrebbe mai essere citata dinanzi a un tribunale.

Che succede se non pago il canone di un affitto non registrato?

Tanto per fare un esempio, il locatore che non abbia registrato il contratto di affitto non potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso che non è in regola con il canone. Non potrà neanche attivare la procedura di sfratto la quale presuppone appunto un contratto scritto registrato. 

Questo non significa che il locatore non potrà tornare in possesso della propria casa, ma che per farlo dovrà attivare un altro tipo di azione, l’azione di occupazione senza titolo, che implica un tempo maggiore e un costo per spese legali superiore. 

L’inquilino non potrà essere condannato a pagare i canoni di locazione concordati per iscritto nel contratto non registrato, ma il giudice potrà ugualmente ordinargli di versare al locatore una indennità per l’occupazione illegittima dell’appartamento.

Ma allora a che serve fare un contratto scritto se non ha valore?

La domanda si pone spontanea: ha senso firmare un contratto di affitto scritto se poi questo non ha alcun valore visto che non è registrato? L’unica utilità potrebbe consistere nel fatto che, qualora il locatore dovesse chiedere lo sgombero immediato dei locali, non potrebbe comunque sostenere che, da parte del conduttore, c’è stata un’abusiva occupazione di immobili (comportamento questo che costituisce reato). Sicché non potrebbe giammai querelarlo.

Come mandare via l’inquilino senza contratto?

Se non c’è un contratto di affitto o se questo, seppur esistente, non è stato registrato, il locatore non è tenuto a rispettare la scadenza concordata informalmente con l’inquilino. In teoria potrebbe sbatterlo fuori di casa anche il giorno dopo. 

La presenza dunque di un contratto di locazione scritto e registrato è una garanzia quindi sia per il locatore (che così potrà agire in tribunale per ottenere i canoni non riscossi ed eventualmente attivare lo sfratto), sia per l’inquino (che così avrà la certezza di una durata minima del contratto).

Devo dare il preavviso se il contratto di affitto non è registrato?

Dall’altro lato anche l’inquilino, in presenza di un contratto di affitto “irregolare”, non è tenuto a rispettare la data di scadenza dello stesso e ben potrebbe, non solo lasciare l’immobile dalla sera alla mattina, interrompendo il pagamento dei canoni, ma anche evitare di dare il preavviso di sei mesi così come la normativa in tema di locazioni impone.

Che succede se il locatore ha promesso di registrare il contratto di affitto e non lo fa?

Non sempre la mancata registrazione del contratto di affitto dipende da un accordo tra locatore e conduttore. A volte è il locatore che, pur avendo raccolto la firma dell’inquilino sulla scrittura privata, non si cura – così come la legge gli impone di fare nei 30 giorni successivi – di procedere alla registrazione. 

In tali ipotesi, fermo restando che potrebbe essere lo stesso inquilino a procedere alla registrazione, si verifica ciò che la Cassazione chiama “nullità relativa”: in pratica il contratto produce effetti solo per il conduttore e non per il locatore. Sicché solo il primo potrà agire dinanzi al giudice per far valere i propri diritti. 

Dopo quanto tempo si può mandare via l’inquilino che non paga?

Se invece il contratto di affitto è stato redatto per iscritto ed anche registrato, il locatore può attivare la procedura di sfratto – con il proprio avvocato – anche dopo l’omesso pagamento di un solo canone di locazione, purché il ritardo sia di almeno 20 giorni. Tuttavia l’inquilino può bloccare la procedura fino alla prima udienza versando tutti gli arretrati e le spese legali. Alla prima udienza può anche chiedere un termine di 90 giorni per poter pagare. 

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