Non deve essere pagato l’Amministratore di Condominio in assenza di una delibera di approvazione del bilancio.
Una recente ordinanza della Cassazione ha chiarito un principio di estremo interesse e rilevanza nell’ambito condominiale: l’amministratore non ha diritto a essere pagato se il bilancio non è stato approvato. E siccome per l’approvazione del bilancio è necessaria la convocazione dell’assemblea, la notizia può essere così riassunta: l’amministratore che non indice almeno una volta all’anno la riunione di condominio proprio ai fini dell’approvazione del consuntivo non può esigere alcun compenso per l’attività prestata.
La decisione, pubblicata il 21 giugno con il numero 17713/2023, ribadisce che il compenso dell’amministratore rappresenta una spesa che richiede preventiva deliberazione e approvazione nell’ambito del relativo bilancio.
La ragione giuridica è abbastanza comprensibile ed era già stata espressa dalla Cassazione a Sezioni Unite nel 2004 (sent. n. 20957/04): il contratto di amministrazione di condominio rientra nel rapporto di mandato e il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle spese è subordinato alla presentazione del rendiconto del proprio operato. Tale rendiconto deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cass. sent. n. 1429/1979 e n. 3596/1990).
Proprio le specifiche norme dettate in materia di condominio, poi, prevedono che l’assemblea sia esclusivamente competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché in mancanza di un rendiconto approvato il credito dell’amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile (Cass. sent. n. 14197/2011 e n. 7874/2021).
Del resto, è lo stesso codice civile a imporre all’amministratore la convocazione dell’assemblea almeno una volta all’anno ai fini dell’approvazione del bilancio consuntivo. Proprio da questo adempimento dunque dipende il pagamento dell’amministratore. Ed in caso di inosservanza non solo quest’ultimo è personalmente responsabile e può essere revocato (dovendo, eventualmente, risarcire i danni al condominio) ma anche non potrà esigere alcun emolumento.
La causa in questione riguardava gli eredi di un’amministratrice di uno stabile, deceduta nel frattempo, che aveva esercitato il suo ruolo per due anni durante un processo pendente a suo carico relativo ad importi non correttamente registrati nel bilancio. Di conseguenza, tale bilancio non era mai stato approvato dall’assemblea. Nonostante le contestazioni degli eredi riguardo al mancato pagamento per le attività svolte dall’amministratrice, la Suprema corte ha confermato che nessun compenso era dovuto.
La Corte ha precisato che, dato il giudizio in corso al tempo dell’incarico, i rendiconti annuali di gestione, a cui l’amministratore era tenuto in base all’articolo 1130 del Codice civile, non erano stati approvati a causa di irregolarità nella registrazione di alcune voci. Pertanto, il diritto al compenso dell’amministratrice è stato negato, in quanto il credito mancava del requisito di liquidità ed esigibilità necessario in assenza di un’approvazione regolare del rendiconto di gestione.
Questa sentenza rappresenta un importante punto di riferimento per i futuri rapporti tra amministratori di condominio e proprietari, ribadendo la necessità di trasparenza e regolare approvazione dei bilanci per garantire la corretta remunerazione dell’amministratore.